El punto a), cláusula 4, del artículo 95 de la Ley de Tierras de 2013 establece claramente que los usuarios de tierras deben registrar los cambios en las mismas cuando transfieren los derechos de uso de las mismas.
Además, la cláusula 6 del artículo 95 de esta Ley también estipula: " En los casos de registro de los cambios especificados en los puntos a, b, h, i, k y l, cláusula 4 de este artículo, en un plazo no mayor a 30 días a partir de la fecha del cambio, el usuario de la tierra debe realizar el procedimiento de registro del cambio; en caso de herencia de los derechos de uso de la tierra, el plazo para el registro de los cambios se calcula a partir de la fecha de finalización de la división de los derechos de uso de la tierra como herencia".
Por lo tanto, al transferir los derechos de uso del suelo, las partes deben realizar el trámite de registro de cambios (transferencia del nombre del libro rojo). El registro de cambios debe realizarse en un plazo máximo de 30 días a partir de la fecha del cambio.
Los compradores pueden enfrentar muchos riesgos legales durante el uso de la tierra si han realizado transacciones de tierras pero aún no han transferido la propiedad.
En caso de transferir dinero pero no transferir el libro rojo, el comprador puede encontrarse con los siguientes riesgos:
- Es probable que surjan disputas durante el uso de la tierra;
- En los documentos legales, el terreno todavía pertenece al "antiguo propietario", cuando ocurre una disputa, es difícil para el comprador tener garantizados sus derechos;
- Los compradores tienen restringido realizar transacciones relacionadas con los derechos de uso de la tierra tales como: Transferir a otros; donar; heredar;
- Sancionado administrativamente según el Decreto 91/2019/ND-CP
Los compradores pueden enfrentar numerosos riesgos legales durante el proceso de uso del terreno si han realizado una transacción de venta de terrenos pero aún no han transferido el título. Entonces, ¿qué deben hacer para garantizar sus derechos en este caso?
En caso de que después de contactar para negociar y llegar a un acuerdo sobre el registro de cambios en los derechos de uso de la tierra, el comprador aún evite deliberadamente y no lleve a cabo el procedimiento de cambio de nombre o no coopere para llevar a cabo el procedimiento, el comprador tiene derecho a presentar una demanda solicitando al tribunal que resuelva el asunto.
De acuerdo a las disposiciones de la ley de procedimiento civil, quien inicie una demanda deberá contar con documentos y pruebas que acrediten la solicitud de demanda, de lo contrario el tribunal rechazará la solicitud de demanda.
Al presentar documentos y pruebas con la petición, no es necesario presentar todo lo que tiene el peticionario, sino únicamente es necesario presentar los documentos y pruebas que acrediten la solicitud de la petición.
De conformidad con la cláusula 9, artículo 26, punto a, cláusula 1, artículo 35 y punto c, cláusula 1, artículo 39 del Código de Procedimiento Civil de 2015, el demandante debe presentar una petición ante el Tribunal Popular del Distrito (distrito, condado, pueblo, ciudad bajo una provincia, ciudad bajo una ciudad administrada centralmente) donde se encuentra la tierra en disputa si la disputa es entre hogares o individuos que usan la tierra.
En caso de que las partes firmen un contrato para transferir derechos de uso de la tierra, pero no haya sido notariado o autenticado, la transacción para recibir la transferencia de los derechos de uso de la tierra no será reconocida por ley y será una transacción inválida de acuerdo con el Artículo 129 del Código Civil de 2015 (debido a la violación de las condiciones formales obligatorias de notarización y autenticación del contrato).
En consecuencia, las consecuencias jurídicas de un contrato nulo según las cláusulas 2 y 3 del artículo 407 del Código Civil de 2015 son que no genera derechos ni obligaciones para las partes.
Por lo tanto, al interponer una demanda para resolver una disputa, el tribunal ordenará a las partes que restablezcan el estado original, al vendedor que devuelva el dinero y al comprador que devuelva el terreno. La parte responsable de invalidar el contrato deberá indemnizar los daños y perjuicios.
BAO HUNG
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