Los apartamentos con un precio de 25 millones/m2 están prácticamente "extintos" en Hanoi y Ho Chi Minh.

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El concepto de vivienda asequible ha cambiado.

En el evento anual "El 4.º Foro Inmobiliario de Primavera y la Ceremonia de Homenaje a las Marcas Inmobiliarias Líderes 2023-2024", celebrado la mañana del 15 de marzo, el abogado Dr. Doan Van Binh, vicepresidente de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam (VARS) y presidente del Grupo CEO, afirmó que a cualquier país le preocupan la vivienda, el empleo, la salud y la educación . En particular, la vivienda es un tema crucial, que no solo resuelve las necesidades de vivienda de las personas, sino que también afecta a muchos otros problemas sociales.

Sin embargo, tras dos años de COVID-19, el mundo ha experimentado numerosas dificultades, como la alta inflación. Muchos países, no solo Vietnam, se enfrentan a una crisis de vivienda. Países y territorios de Estados Unidos, Europa, incluyendo Alemania y China, también enfrentan este problema.

En Vietnam, para resolver el problema de la vivienda, el Gobierno emitió la Decisión No. 2161/QD-TTg de fecha 22 de diciembre de 2021 del Primer Ministro que aprueba la Estrategia Nacional de Desarrollo de Vivienda para el período 2021-2030, con visión a 2045, para desarrollar viviendas para familias de ingresos medios y bajos, especialmente viviendas adecuadas para la asequibilidad de la mayoría de las personas.

Desde la perspectiva del mercado, la vivienda asequible tendrá un precio para un apartamento básico terminado de menos de 1.000 dólares/m2, lo que significa que un apartamento de 2 dormitorios y 65 m2 cuesta alrededor de 65.000 dólares, equivalente a 1.600 millones de VND, unos 25 millones de VND/m2.

Sin embargo, según una investigación de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNRea), la realidad es que los apartamentos con este precio están prácticamente extintos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh. Actualmente, el precio estándar de la vivienda asequible en estas dos ciudades ha aumentado entre un 20 % y un 30 %, situándose entre 2000 y 2400 millones de VND por apartamento.

“Dicho esto, el concepto de vivienda asequible ha cambiado drásticamente: ya no cuesta 1.000 dólares, sino que posiblemente se haya duplicado”, dijo Binh.

Bienes raíces - Los apartamentos con precios de 25 millones/m² están prácticamente extintos en Hanói y Ho Chi Minh. — El presidente del Grupo CEO habla en el foro.

En este sentido, el Sr. Binh afirmó que Vietnam debería analizar la experiencia de algunos países en materia de desarrollo de viviendas asequibles.

En Estados Unidos, según la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos, el país actualmente presenta un déficit de entre 5,5 y 7,3 millones de viviendas asequibles; según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), el mercado presenta un déficit de 320.000 unidades por debajo del precio de $256.000. Estados Unidos debe construir 550.000 unidades adicionales cada año para compensar este déficit. Tres estados —California, Florida y Texas— concentran el 40 % de estas unidades.

Para abordar el problema de la vivienda asequible, el país utilizó fondos del Plan de Rescate Estadounidense para crear más viviendas de alquiler asequibles.

California financia la conversión de oficinas infrautilizadas en viviendas asequibles; proporciona $8,000 en apoyo a personas de bajos ingresos que pueden alquilar viviendas asequibles para cubrir costos como tasaciones, honorarios de abogados, etc.; ofrece incentivos fiscales a promotores inmobiliarios que destinen el 20% de sus apartamentos a viviendas asequibles, etc. En particular, los bancos ofrecen préstamos hipotecarios por el 100% del valor del contrato.

En Alemania, el país más rico de Europa, la tasa de propiedad de vivienda es bastante baja, tan solo el 46 %. El gobierno alemán también tuvo que intervenir con medidas administrativas para resolver el problema de la vivienda asequible para la población.

Al igual que nuestro vecino, China, el Sr. Binh señaló que el Gobierno de este país también se ha fijado el objetivo de añadir 6,5 millones de nuevas viviendas de alquiler para personas de bajos ingresos en 40 grandes ciudades para 2025, aplicando 17 soluciones financieras y no financieras, y que los bancos también están redirigiendo los flujos financieros hacia viviendas asequibles.

Los incentivos estatales no se ajustan a las reglas del mercado.

También compartiendo sobre el tema mencionado, el Sr. Le Viet Hai, presidente del Grupo de Construcción Hoa Binh, dijo que en 2021, el Estado emitió una Resolución para promover el desarrollo de viviendas sociales, pero luego en 2021-2022 no hubo transacciones.

De hecho, en el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh, desde antes de la pandemia hasta 2023, el segmento de alta gama representó el 82% de la oferta total en el período prepandémico, la vivienda asequible disminuyó en un 40% y la vivienda asequible se volvió "extinta" en el mercado.

Para provocar la situación descrita anteriormente, el presidente de Hoa Binh Construction dijo que el problema central es que los incentivos para la vivienda social, como la aprobación del proyecto, la aprobación del diseño, el objetivo del comprador, la escala del proyecto y el precio de venta, siguen siendo muy complicados.

Hace unos dos años, trabajamos con el inversor de vivienda social. El proyecto ya contaba con la licencia de inversión, pero no fue hasta principios de este año que pudimos completar temporalmente los trámites de construcción de vivienda social para poder empezar a implementarlo, señaló el Sr. Hai.

Según estadísticas del Ministerio de Construcción, el número de proyectos de vivienda social propuestos es muy bajo en comparación con el objetivo establecido. El Sr. Hai analiza la razón porque los incentivos estatales en materia de impuestos sobre el uso del suelo, IVA, créditos y costos de gestión no se ajustan a las reglas del mercado, por lo que no es posible llegar a un acuerdo entre el Estado y los inversores.

Bienes raíces - Los apartamentos con un precio de 25 millones de VND/m2 están casi — El Sr. Le Viet Hai dijo que los incentivos del Estado no están de acuerdo con las reglas del mercado.

Sin embargo, el profesor asociado, Dr. Dinh Trong Thinh, cree que cuando se trata de vivienda social, es necesario distinguir y definir claramente la vivienda social, la vivienda comercial asequible o la vivienda de lujo, pero esto no se ha discutido.

En consecuencia, la vivienda social es la vivienda planificada por el Estado para apoyar a las poblaciones vulnerables. La vivienda comercial asequible recibe apoyo estatal para la población en general, satisfaciendo así las necesidades de la mayoría. La vivienda de alta gama también debe contar con estándares y regulaciones claros.

Por lo tanto, el primer paso que debe atenderse es definir claramente el tipo de vivienda y la planificación. Destinar el 20% del suelo de proyectos de vivienda comercial al desarrollo de vivienda social parece razonable, pero creo que aún está fragmentado. Será difícil garantizar la coherencia durante la construcción, analizó el experto.

A partir de ahí, el Sr. Thinh expresó su opinión de que es necesario planificar para que tenga las características de una zona residencial, satisfaciendo las necesidades de alojamiento, trabajo y vida cotidiana. En particular, es necesario eliminar la idea de que la vivienda social de bajo costo es de baja calidad, lo que lleva a que muchas zonas se construyan pero no se vendan, y a que la gente no venga a vivir allí. En cuanto a la vivienda asequible, el gobierno necesita contar con políticas que apoyen desde la planificación hasta las fuentes de capital .

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