Señor Dao Trung Chinh
Thanh Nien tuvo una entrevista con el Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Terrestres, Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente (TN-MT) sobre este tema.
¿Podría decirnos sobre qué base el proyecto de enmienda al Decreto 44 elimina el método de superávit? De eliminarse, ¿qué otros métodos para determinar el precio de la tierra podrían ser más viables para reemplazarlo?
Con base en el resumen de la implementación de la Ley de Tierras de 2014 y el Decreto 44 del Gobierno sobre métodos de valoración de tierras, observamos que, en el período actual, el método de superávit aún presenta numerosas limitaciones, lo que puede generar errores en el proceso de valoración. De hecho, muchas localidades aún enfrentan importantes dificultades para aplicar este método de superávit, especialmente después de varios casos ocurridos en el pasado que han paralizado el proceso de valoración. Incluso hay proyectos que han recibido terrenos asignados o arrendados durante los últimos cinco o seis años, pero que no han sido valorados. Por lo tanto, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha propuesto que el Gobierno y la Asamblea Nacional suspendan temporalmente el uso del método de superávit para determinar los precios de las tierras.
Según la normativa, existen cinco métodos de valoración de terrenos: comparación, deducción, excedente, ingresos y coeficiente de ajuste del precio del terreno. El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propone incluir el método de deducción en el método de comparación. Posteriormente, solo se utilizarán los métodos de comparación, ingresos y coeficiente de ajuste del precio del terreno para determinar los precios del terreno. Por consiguiente, en el método de comparación también se incorporarán factores de excedente de desarrollo potencial.
Pero tanto los expertos como las empresas creen que el método de superávit es superior a otros. Si se elimina, causará congestión en la implementación de los trámites legales de los proyectos, el estado perderá ingresos fiscales y muchas industrias y trabajadores quedarán desempleados...
Si le preocupa esto, también quiero plantear la pregunta contraria: ¿por qué las localidades han tardado en determinar los precios de los terrenos últimamente, si no se ha abandonado el método de excedentes? Muchos proyectos han asignado y arrendado terrenos, pero aún no pueden calcular las obligaciones financieras. ¿Se debe esto al método de excedentes?
El objetivo del Gobierno al modificar el Decreto 44 es contar con métodos de valoración sencillos, transparentes y fáciles de implementar que protejan a los tasadores y eviten errores desafortunados que puedan ocurrir, de modo que las localidades puedan ser más proactivas en la determinación de los precios de los terrenos. Los tasadores también se sentirán más seguros en su trabajo. De esta manera, se logrará el objetivo del Gobierno de acelerar la valoración de terrenos.
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha informado que debería abolirse, y tenemos nuestras propias razones. Actualmente, el Gobierno está debatiendo y aún no ha decidido si abolirlo o no. Sea cual sea el método, lo importante es la información de entrada. Si el Gobierno decide no abolir el método de excedentes, también es necesario contar con regulaciones más estrictas sobre la información de entrada, los parámetros y las referencias. ¿Cómo lograr dos objetivos? Primero, ser claro y coherente para que los profesionales que realizan trabajos de valoración puedan trabajar con tranquilidad; segundo, ser estable, preciso y más acorde con la realidad.
Dadas las características de los diversos tipos de terreno en Vietnam, limitar el número de métodos hará que la valoración no sea suficiente para abarcar todos los tipos de terreno y las diferentes condiciones de aplicación en la práctica. Además, el método de excedentes actualmente representa el 90% de la valoración de terrenos. Si se abandona para adoptar otro método, sin duda causará congestión en el mercado, que ha estado congelado durante el último año. ¿Ha considerado esto el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente?
Creo que el método de superávit es una combinación de otros métodos de valoración de tierras. El método de superávit incluye el método de comparación. Sin comparación, no se pueden obtener los ingresos ni los costos. A su vez, también incluye el método de deducción. Sin comparación ni deducción, no se pueden cuantificar ni estimar los costos de entrada. Lo que decimos es la dirección de desarrollo asumida; debemos imaginar cómo será en el futuro dentro de cinco años y contar con un modelo del presente para poder comparar.
Suponiendo que el Gobierno decida abandonar el método de superávit, aún debe considerar cómo calcularlo para un proyecto específico, un tipo de terreno específico o para muchos fines específicos. Debe calcularse con claridad, no simplemente ordenar su abandono. El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente solicitó al organismo asesor que intentara calcular con otro método de valoración de tierras y, al comprobar que aún es posible, propuso abandonar el método de superávit. Si el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente puede calcularlo, ¿por qué no puede hacerlo el nivel local?
El Ministerio también ha recopilado e informado honestamente al Gobierno sobre la situación de los comentarios de expertos, empresas y ciudadanos. Todos los métodos de valoración de tierras son científicos . El Gobierno considerará y decidirá qué método aplicar actualmente para garantizar que sea fácil de implementar, fácil de aplicar, transparente y genere tranquilidad y responsabilidad para los funcionarios al implementar el objetivo principal.
Supongamos que se abandona el método del excedente para determinar los precios de la tierra, como lo propone el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, ¿qué beneficios recibirán las personas y las empresas, señor?
En el ámbito empresarial, creo que con procedimientos rápidos y sencillos, la descentralización y la delegación de autoridad asociada a la responsabilidad de la persona que realiza el trabajo de tasación, y de quien lo realiza cuando se le asigna el trabajo, también se sentirán seguros al realizarlo. Ese es el objetivo de la modificación del Decreto 44 en general, no solo en relación con la eliminación del método de superávit. Para las personas, a nivel de hogar, se utiliza básicamente el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra. Los procedimientos son tan simples y transparentes que ellos mismos pueden calcular aproximadamente el monto de las obligaciones financieras de su familia.
Reducir el tiempo de las operaciones de valoración de tierras para que las personas y las empresas cumplan con sus obligaciones financieras con el Estado, garantizando la transparencia y la claridad. Los procedimientos y datos involucrados en la valoración de tierras también son más públicos.
63 provincias y ciudades necesitan opiniones oficiales
Recientemente, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente envió un comunicado oficial a 63 provincias y ciudades solicitando una opinión oficial sobre la eliminación del método de superávit para la determinación del precio de los terrenos, y está a la espera de respuesta. El objetivo de la modificación del Decreto 44 es que las localidades determinen los precios de los terrenos con mayor rapidez para eliminar los obstáculos a los proyectos estancados en esta etapa, así como para agilizar la implementación de nuevos proyectos, garantizando así una recaudación adecuada y suficiente del presupuesto estatal.
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