Los apartamentos con un precio de 25 millones de VND/m² están "extintos" en Hanoi y Ho Chi Minh.

Los apartamentos asequibles están "extintos" en el mercado inmobiliario de Hanói y Ho Chi Minh.

El informe del Ministerio de Construcción sobre el mercado de vivienda e inmobiliario en el tercer trimestre dijo que el número de transacciones exitosas de apartamentos y casas individuales alcanzó 38.398 productos, un aumento del 48% en comparación con el trimestre anterior.

En cuanto a precios, los precios de los apartamentos en Hanói siguieron aumentando, tanto en proyectos nuevos como antiguos. El precio promedio de los nuevos proyectos aumentó entre un 4 % y un 6 % trimestral y entre un 22 % y un 25 % anual. Los precios de los apartamentos también aumentaron, especialmente en algunas zonas, con incrementos locales de entre un 35 % y un 40 % según la ubicación, en comparación con el trimestre anterior.

El segmento de apartamentos asequibles, con un precio de venta inferior a 25 millones de VND/m², prácticamente no presenta transacciones ni productos en venta. Los apartamentos de gama media, con precios entre 25 millones de VND/m² y menos de 50 millones de VND/m², aún representan una alta proporción de las transacciones y la oferta del mercado. El resto son apartamentos de lujo y superlujo (con precios superiores a 50 millones de VND/m²).

Los datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que el segmento de apartamentos asequibles (con precios inferiores a 25 millones de VND/m2) -viviendas asequibles- se ha "extinguido" en los últimos años y es muy difícil, o incluso imposible, que reaparezca en Hanoi y Ho Chi Minh.

En concreto, las estadísticas de esta unidad muestran que, entre 2018 y 2023, no solo disminuyó continuamente la cantidad, sino que la estructura de la oferta de apartamentos en ambas ciudades se desequilibró cada vez más. La estructura de la oferta se inclinó cada vez más hacia los segmentos de lujo y alta gama. La proporción de apartamentos de nueva construcción en el segmento de precios asequibles disminuyó continuamente y desapareció oficialmente en Ciudad Ho Chi Minh en 2021 y Hanói en 2023.

En Hanói, la proporción de apartamentos asequibles recién inaugurados alcanzó el 35 % en 2018, disminuyó al 20 % en 2019 y a tan solo el 12 % en 2020. En 2021 y 2022, la oferta de apartamentos asequibles en Hanói continuó disminuyendo, alcanzando tan solo alrededor del 4 % del total de apartamentos en venta. Hasta la fecha, no hay más apartamentos asequibles en venta.

En Ciudad Ho Chi Minh, desde 2018, la proporción de apartamentos asequibles ha disminuido drásticamente del 20% en 2018 al 0,5% en 2020. Para 2021, el segmento de apartamentos asequibles había desaparecido en Ciudad Ho Chi Minh.

Proyecto de vivienda social Dong Mo Dai Kim en el distrito de Hoang Mai, Hanoi (Foto: Ha Phong).

En los últimos 9 meses, la oferta de apartamentos en Hanói ha experimentado una recuperación significativa. Sin embargo, el desequilibrio entre la oferta y la demanda se ha agravado, ya que aproximadamente el 80 % de los apartamentos en venta en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh tienen un precio de 50 millones de VND/m² o más.

Los precios de los apartamentos aumentan continuamente y alcanzan nuevos niveles, altos tanto en el mercado primario como en el secundario, superando ampliamente la asequibilidad y la tasa de crecimiento de los ingresos de la mayoría de las personas.

El Ministerio de Construcción considera que, actualmente, el mercado inmobiliario presenta limitaciones y deficiencias, con indicios de inestabilidad y precariedad. En concreto, la estructura de los productos inmobiliarios es desproporcionada cuando los segmentos de vivienda de gama media y alta, así como el sector turístico , muestran excedentes. Mientras tanto, existe una grave escasez de vivienda social, vivienda para trabajadores y vivienda comercial a precios asequibles para personas de ingresos bajos y medios.

Los precios de los bienes raíces, especialmente de las viviendas y los terrenos, aumentan constantemente y superan los ingresos de las personas. Esto dificulta el acceso y la creación de viviendas para trabajadores de bajos ingresos en zonas urbanas y en parques industriales. En Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, casi no hay apartamentos con precios inferiores a 25 millones de VND/m², declaró el Ministerio de Construcción.

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), el mercado inmobiliario necesita urgentemente vivienda comercial debido a problemas legales y a que la estructura de la oferta inmobiliaria está desfasada. Muchas viviendas se encuentran en el segmento de lujo, pero hay escasez de vivienda comercial asequible, lo que ha provocado un aumento continuo de los precios de la vivienda en los últimos años. Esto dificulta la adquisición de vivienda para las personas de ingresos medios y bajos en zonas urbanas, que tienen una necesidad real de comprar una vivienda.

Soluciones para que los apartamentos asequibles vuelvan al mercado

Para abordar la escasez de viviendas asequibles, la Sra. Giang Huynh, directora de Investigación y S22M en Savills, cree que se necesita una solución integral que combine las fortalezas de los sectores público y privado.

En el contexto de un presupuesto estatal limitado, la financiación de proyectos de vivienda social se enfrentará a numerosas dificultades. Al mismo tiempo, el sector privado también se ve sometido a presiones inflacionarias sobre los costes de los insumos. Por lo tanto, la cooperación eficaz entre ambas partes se vuelve fundamental. Además, el aumento de la densidad de construcción y una planificación racional serán fundamentales para ofrecer soluciones de vivienda asequible, afirmó.

Según la Sra. Giang Huynh, el gobierno de la ciudad necesita introducir fuertes políticas de incentivos para atraer la cooperación de los propietarios de tierras, formando así nuevas áreas residenciales sostenibles.

Un edificio de apartamentos en Hanoi (Foto: Ha Phong).

"Mediante la optimización de la superficie del terreno, junto con los equipamientos públicos y las zonas verdes, podemos resolver gradualmente el problema de la vivienda, cada vez más acuciante. Una estrecha coordinación entre el gobierno y los inversores será clave para hacer realidad estas ideas", enfatizaron los expertos de Savills.

Compartiendo la misma opinión, el Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de VARS, dijo que es necesaria una fuerte intervención del Estado.

En primer lugar, el Estado necesita investigar y desarrollar políticas para crear condiciones favorables para que los inversionistas desarrollen departamentos comerciales asequibles, como aplicar políticas para eximir o reducir el impuesto territorial y el impuesto corporativo, o aumentar la densidad de construcción o el coeficiente de uso del suelo en comparación con los estándares para proyectos de vivienda comercial asequible.

Al mismo tiempo, se ha priorizado la aprobación de la planificación y el otorgamiento de permisos de construcción, lo que contribuye a acortar el plazo de desarrollo de los proyectos y, por consiguiente, a reducir los costos de inversión. Además, se propone priorizar la selección de inversores para implementar proyectos de inversión en terrenos destinados a quienes hayan creado viviendas asequibles.

En segundo lugar, es necesario promover proyectos de cooperación entre el Gobierno y el sector privado para construir viviendas asequibles. En concreto, el sector privado se encargará de la mayor parte del proceso de construcción y desarrollo, mientras que el Estado proporcionará incentivos para la adquisición de terrenos y apoyo legal.

En tercer lugar, el organismo de gestión estatal debe contar con políticas que apoyen la demanda de vivienda. El Gobierno puede estudiar la creación de un fondo para apoyar el desarrollo y el mantenimiento de la oferta de viviendas de bajo coste. Este fondo puede complementarse con fondos del presupuesto estatal y de inversores privados.

El fondo publicará de forma pública y transparente información sobre precios de venta y alquiler, facilitando el acceso y la comparación de precios, lo que permite a las personas elegir viviendas que se ajusten a sus necesidades y capacidad financiera. Asimismo, el fondo actúa como organismo gestor, evaluando a las personas que han comprado o alquilado proyectos desarrollados por este fondo y procediendo a la recuperación de viviendas si se descubre que compraron o vendieron infringiendo la normativa, falsificando documentos de ingresos o declarando bienes incorrectamente.

Además, el Estado necesita tener políticas para limitar la motivación a la especulación, y debería estudiar y aplicar pronto los impuestos inmobiliarios, apuntando a los propietarios que no ponen los bienes inmuebles en actividades comerciales, o no realizan construcciones después de recibir el terreno... El Estado también necesita establecer agencias o comités para monitorear la vivienda, y tener sanciones estrictas contra los casos de especulación, manipulación de precios o aumentos ilegales de precios.

Sin embargo, para que las políticas regulatorias sean realmente efectivas y garanticen el funcionamiento seguro y saludable del mercado en el largo plazo, el Estado necesita completar pronto el sistema de información y datos sobre el mercado inmobiliario y el sistema de gestión de vivienda identificado.

El sistema de información y los datos sobre el mercado inmobiliario, especialmente los datos de precios, serán una base importante para gestionar y supervisar los precios de los bienes raíces, garantizar que los apartamentos sean asequibles para las personas con ingresos bajos y medios y evitar aumentos repentinos en los precios de la vivienda debido a la especulación u otros factores del mercado.

El sistema integrado de gestión de vivienda con base de datos nacional sobre población, así como estado de pago de asistencia social, registros de hipotecas, etc., ayudará a las agencias a identificar el historial de transacciones, el estado de vivienda de cada individuo y a distinguir a los especuladores de los compradores de viviendas con necesidades reales de vivienda.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm