Propuesta para que las transacciones inmobiliarias se realicen a través de bancos
El delegado Trinh Lam Sinh (de la delegación de An Giang ) propuso que el proyecto de ley incluyera disposiciones que prohibieran la manipulación y la perturbación del mercado inmobiliario, y que definiera claramente las señales de manipulación y perturbación del mercado inmobiliario. "En el pasado, los actos de manipulación han causado inestabilidad en el mercado inmobiliario y han afectado el desarrollo socioeconómico del país", declaró el Sr. Sinh.
Muchos diputados comparten la misma propuesta. El miembro especializado del Comité de Defensa y Seguridad Nacional, Trinh Xuan An (delegado de Dong Nai ), propuso incluir la manipulación del mercado inmobiliario en la lista de actos prohibidos y, al mismo tiempo, aclarar la manipulación y la fijación de precios inmobiliarios. "Personalmente, creo que la manipulación inmobiliaria no es menos peligrosa que la manipulación bursátil, tal como lo estipula el Código Penal. Actualmente, la manipulación del mercado inmobiliario se está llevando a cabo de forma sofisticada, lo que ha provocado una burbuja inmobiliaria. Los precios inmobiliarios son altísimos en comparación con la realidad y deben prohibirse por ley, con regulaciones específicas para eliminarlos", sugirió el Sr. An.
Según el Sr. An, manipular el mercado inmobiliario no solo incluye fijar precios altos durante las subastas y luego cancelar depósitos con el fin de aumentar los precios y obtener ganancias, sino también usar un proyecto para "estimular" los precios de otros, creando un nivel de precios muy alto. "Creo que si no se gestiona con rigor, creará una burbuja y provocará graves incidentes", enfatizó el Sr. An.
El vicepresidente del Comité Judicial de la Asamblea Nacional, Nguyen Manh Cuong (de la delegación de Quang Binh ), expresó su preocupación por la disposición del proyecto de ley: «El Estado tiene una política para facilitar que organizaciones e individuos realicen pagos no monetarios en transacciones inmobiliarias». Según el Sr. Cuong, los pagos no monetarios son una solución fundamental para prevenir y combatir la corrupción y la negatividad. Por lo tanto, sugirió que, en transacciones de gran envergadura, como las inmobiliarias, el Estado debería avanzar hacia la exigencia de pagos no monetarios en lugar de simplemente facilitarlos.
Delegado Trinh Xuan An (delegación de Dong Nai)
El delegado Trinh Xuan An expresó su conformidad con la normativa sobre pagos en transacciones inmobiliarias, según la cual los inversores en proyectos y las empresas inmobiliarias deben recibir el dinero de sus clientes a través de cuentas bancarias en Vietnam. "Creo que todas las transacciones relacionadas con bienes raíces deben pagarse a través de los bancos, no solo los inversores y las empresas. Hemos dado un paso importante en la implementación de transacciones de pago sin efectivo; sugiero que debemos revolucionar aún más el sector", propuso el Sr. An.
Delegado Trinh Xuan An, miembro a tiempo completo del Comité Nacional de Defensa y Seguridad (delegación de Dong Nai)
Los corredores "lanzan y atrapan" perturban el mercado
En cuanto a la normativa sobre los parqués inmobiliarios, en el informe sobre la recepción y revisión del proyecto de ley anterior, el presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, afirmó que, tras aceptar las opiniones de numerosos diputados de la Asamblea Nacional, el proyecto de ley, tras su explicación y aprobación, eliminó la normativa que exigía que las transacciones inmobiliarias se realizaran en el parqué y solo las fomentaba. "Exigir transacciones inmobiliarias conllevará el riesgo de explotación, lo que no garantiza el desarrollo de un mercado inmobiliario sano, seguro y sostenible", declaró el Sr. Thanh. Además, el proyecto de ley estipula que las transacciones inmobiliarias en las que participe una persona física deben estar certificadas ante notario. En los casos en que una de las partes sea una empresa inmobiliaria, no se requieren certificación ante notario.
El diputado Hoang Van Cuong (de la delegación de Hanói) afirmó que los contratos de transacciones inmobiliarias no deberían estar legalizados, sino que pueden confirmarse a través de los parqués. El Sr. Cuong analizó que el parqué es uno de los tres elementos que conforman el mercado inmobiliario, pero la actual Ley de Negocios Inmobiliarios no ha regulado adecuadamente su función al permitirle participar tanto en la compra como en la venta, no solo en la intermediación. "Debería ser solo un intermediario, pero ahora es tanto comprador como vendedor, y la gente lo llama un 'tirar y atrapar' que perturba el mercado", enfatizó el Sr. Cuong.
A partir de ahí, el diputado Cuong propuso una regulación más estricta de la ley. La bolsa solo cumple la función de intermediación y debe ser responsable de la información proporcionada a los clientes y al Estado. Al mismo tiempo, la bolsa no puede participar en operaciones de compraventa y solo recibe comisiones, incluyendo las de confirmación de transacciones, equivalentes a los honorarios notariales y de corretaje, según el acuerdo. Según el Sr. Cuong, este enfoque otorga a la bolsa la responsabilidad de desempeñar adecuadamente su función de intermediación, asesorar a los clientes y proporcionar información de mercado al Estado.
En un debate con el diputado Cuong, el diputado Nguyen Van Than (de la delegación de Thai Binh) afirmó que la notarización presenta actualmente numerosos problemas, pero que si se ignora o se otorga mayor poder al mercado de valores, "es muy peligroso". El Sr. Than sugirió que las transacciones solo deben confirmarse mediante notarización, y que el mercado de valores no puede representar la ley del estado.
Dijo que el diputado Hoang Van Cuong estaba "pensando teóricamente" al proponer prohibir la participación en las salas de negociación. "En realidad, es imposible prohibirlo porque la gente tiene muchas maneras de comprar y vender con los precios que conoce. Todos los diputados saben que, en el pasado, los edificios de gran altura, especialmente aquellos con corporaciones estatales o grandes empresas privadas, preguntaban al inversor al día siguiente y decían que estaban agotados, pero cuando iban a la sala de negociación, seguían estando disponibles a precios altos, incluso a un precio y medio o el doble. Eso es muy peligroso", dijo el Sr. Than, y propuso que las salas de negociación fueran gratuitas: "El buen vino no necesita arbustos", si la transacción es buena, los clientes vendrán; si no es buena, los clientes no vendrán.
Tras recibir las opiniones de los delegados, el presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, afirmó que todos los delegados desean mejorar la calidad y la profesionalidad de los parqués. Por lo tanto, el comité de redacción considerará cómo estos parqués pueden desempeñar la función de intermediarios y no participar directamente en la compraventa, lo cual podría perturbar el mercado.
¿Debemos aceptar depósitos para los apartamentos antes de construir los cimientos?
Respecto a la compraventa de viviendas futuras, el proyecto de ley propone dos opciones. En primer lugar, el inversor podrá cobrar depósitos de los clientes cuando el proyecto cumpla con todas las condiciones para su puesta en marcha (incluido uno de los siguientes documentos: derechos de uso del suelo, permiso de construcción, documentos de aceptación de la construcción de los cimientos para apartamentos o edificios de uso mixto con viviendas, etc.). En segundo lugar, el inversor podrá cobrar depósitos cuando el proyecto cuente con un diseño básico tasado y uno de los siguientes documentos: derechos de uso del suelo; el importe máximo del depósito no supere el 10 % del precio de venta o del precio de arrendamiento con opción a compra.
En su opinión, el diputado Tran Hong Nguyen (delegación de Binh Thuan) propuso regular según la opción 1, ya que presenta menos riesgo para los clientes. Según él, si el depósito se cobra inmediatamente después de la evaluación del diseño básico del proyecto, el tiempo transcurrido entre la recepción del depósito y la ejecución efectiva del proyecto será muy largo. Mientras tanto, el mercado inmobiliario ha experimentado recientemente una evolución compleja, y aún existen casos en los que los inversores en proyectos inmobiliarios se aprovechan de los depósitos y los contratos de aportación de capital para movilizar capital arbitrariamente, lo que genera desorden. Muchos proyectos, tras recibir los depósitos, no se han ejecutado después de 5 o incluso 10 años.
Por el contrario, el diputado Pham Van Hoa (delegación de Dong Thap) apoyó la opción 2, ya que "a los inversores les gusta mucho y los clientes también la aceptan". El Sr. Hoa analizó que los inversores no siempre cuentan con el 100% del capital y deben solicitar préstamos bancarios para financiar el proyecto. El depósito del 10% no es elevado en comparación con el valor de la vivienda, lo que facilita que los inversores dispongan de fondos para llevar a cabo el proyecto, generando confianza entre ambas partes y, además, ofreciendo descuentos a los clientes que depositan. "Cuando un inversor cuenta con los documentos que acreditan los derechos de uso del terreno, la decisión de arrendarlo y pagar las tasas, creo que no es deshonesto", afirmó el Sr. Hoa.
Delegado Pham Van Hoa (delegación de Dong Thap)
De igual manera, la diputada Nguyen Thi Viet Nga (delegación de Hai Duong) también propuso la opción 2, ya que esta creará las condiciones para el desarrollo de empresas e inversores. La Sra. Nga admitió que, si bien esta opción puede conllevar mayores riesgos para los clientes, se superará mediante una gestión más rigurosa y una mayor responsabilidad de los organismos estatales. Por el contrario, la opción 1 será más segura para los clientes, pero al mismo tiempo reducirá las oportunidades para las empresas, lo que aparentemente contradice el fomento y la creación de mecanismos para su desarrollo.
La delegada Huynh Thi Phuc (delegación de Ba Ria-Vung Tau) propuso estipular que el monto del depósito no supere el 5% en lugar del 10% previsto en el borrador. Este monto es suficiente para que tanto el depositante como el depositario mantengan la confianza mutua, sean conscientes de sus compromisos y, al mismo tiempo, garanticen que el depósito no se destine a la movilización de capital.
El presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, afirmó que ambas opciones tienen aspectos positivos y negativos. Con la opción 1, la ventaja es que puede proteger los intereses de la parte débil, el comprador; sin embargo, desde el punto de vista empresarial, no es posible garantizar el acceso a posibles inversores. Con la opción 2, la ventaja es que crea las condiciones para las empresas; sin embargo, desde el diseño básico hasta la obtención del permiso de construcción, se requieren muchos pasos que pueden retrasarse, lo que afecta los intereses de la población. "Si no está claro o no se llega a un acuerdo, proponemos que se someta a votación para que la Asamblea Nacional pueda emitir su opinión", declaró el Sr. Thanh.
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