El sector inmobiliario sigue liderando la rentabilidad de la inversión

¿Cómo cambiará la psicología del comprador de vivienda en los próximos 2 años?

Basándose en big data e investigación de mercado a través de ciclos de desarrollo, el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, predice que en los próximos dos años, el mercado inmobiliario vietnamita podría atravesar las siguientes etapas: recuperación, exploración, consolidación, prosperidad y estabilidad. En cada etapa, los compradores priorizarán diferentes factores al elegir un inmueble.

En concreto, desde ahora hasta finales de 2024, el mercado sigue explorando. Los compradores priorizan factores como la satisfacción de las necesidades reales de vivienda, una situación jurídica clara, buenas políticas de apoyo financiero, junto con una rentabilidad estable del alquiler y la optimización de costes. En esta etapa, los apartamentos atraen mucha atención y registran la mayor liquidez entre todos los tipos.

Al entrar en el período de consolidación, cuyo inicio está previsto para el primer trimestre de 2025, los compradores e inversores tendrán mayor confianza en los factores financieros y legales, pero seguirán priorizando los productos que satisfagan necesidades reales y generen un buen flujo de caja. En este momento, si los factores monetarios son más favorables, el volumen de transacciones de viviendas de alto costo, como casas particulares y adosadas, aumentará gradualmente.

Psicología del comprador en cada etapa del mercado inmobiliario (Foto: Batdongsan.com.vn)

Se prevé un período de prosperidad entre el segundo y el cuarto trimestre de 2025. En él, se prestará más atención a las necesidades de inversión y al crecimiento de los precios, y se prestará menos atención al precio de venta y a los factores legales, como en el período de mercado sombrío. Este será el momento en que los terrenos y las villas recuperen gradualmente su valor y tengan mayor liquidez. Se espera que, a principios de 2026, el mercado inmobiliario vietnamita entre en un ciclo estable. Los compradores priorizarán la búsqueda de oportunidades de inversión en tipos con altas tasas de crecimiento de precios, en pequeñas cantidades, pero que atraigan mucha atención.

Además de pronosticar las tendencias de compradores e inversores para los próximos dos años, Batdongsan.com.vn también analizó sus preferencias a corto plazo mediante la Encuesta de Psicología del Consumidor Inmobiliario del segundo semestre de 2024. En consecuencia, el índice de sentimiento del mercado se mantiene estable. Los compradores esperan señales positivas del mercado, tasas de interés más bajas en comparación con 2023 y la entrada en vigor de nuevas políticas legales para mejorar la percepción de los consumidores.

Según los expertos de Batdongsan.com.vn, la propuesta del Gobierno de permitir que la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios entren en vigor el 1 de agosto de 2024 es una señal positiva que ayudará a clarificar el marco legal y a acelerar la recuperación del mercado. La entrada en vigor de estas leyes promoverá una valoración de tierras más consistente y realista, reforzará los requisitos para los inversores en el desarrollo de proyectos para garantizar los derechos de los compradores, creará condiciones favorables para la propiedad inmobiliaria de los vietnamitas en el extranjero, atraerá más inversión extranjera y mejorará la profesionalidad y la transparencia en el sector inmobiliario.

Factores importantes que impulsan las acciones de "pago inicial" de los compradores de vivienda

Además, la demanda de bienes raíces es constante, y los principales compradores potenciales en el futuro próximo son las familias jóvenes, especialmente los recién casados. La encuesta de esta unidad muestra que el 73% de las personas casadas sin hijos planean comprar una casa el próximo año. Mientras que las personas solteras priorizan el espacio laboral al elegir una propiedad, las personas casadas se interesan más por los servicios escolares, los centros comerciales y las tiendas. La tendencia a comprar bienes secundarios está en aumento debido a la baja oferta de bienes primarios, mientras que el precio de apertura de los proyectos primarios es alto.

Una encuesta sobre psicología del consumidor realizada en el segundo semestre de 2024 también reveló que los compradores priorizan la búsqueda de información en los principales sitios de noticias y en el sitio web oficial del inversor. Al considerar a un inversor, prestan especial atención al potencial financiero, y al elegir un proyecto, la legalidad es el factor primordial. Al buscar un agente inmobiliario que apoye la transacción, los compradores valoran principalmente la experiencia, la pericia y la actitud, seguidas de los honorarios de corretaje.

El sector inmobiliario sigue liderando en rentabilidad entre los canales de inversión

Los datos del mercado inmobiliario de Batdongsan.com.vn para los primeros seis meses de 2024 muestran que la mayoría de los canales de inversión han registrado resultados positivos en comparación con 2023. De estos, el sector inmobiliario sigue siendo el que ofrece la mayor rentabilidad. En junio de 2024, el precio promedio de venta de los bienes raíces aumentó un 24 % con respecto a principios de 2023. Por otro lado, el índice VNIndex, que refleja las fluctuaciones del precio de las acciones, aumentó un 19 %, el precio del oro SJC aumentó un 17 % y el tipo de cambio del dólar estadounidense aumentó un 8 %.

Como una de las localidades con mayor aumento de precios, Hanói registró un aumento del 32% en los precios de las viviendas particulares en comparación con principios de 2023, un incremento del 31% en los apartamentos y un incremento del 10% al 19% en terrenos, villas y casas adosadas. Mientras tanto, los precios inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh se han mantenido prácticamente sin cambios durante el último año y medio, excepto los apartamentos, que aumentaron ligeramente un 6%, mientras que los demás tipos de vivienda se mantuvieron en sus niveles de precio.

En cuanto a la tipología de inmuebles en el mercado, los terrenos y las viviendas particulares han experimentado una cierta recuperación en términos de interés y transacciones en el primer semestre de 2024. En concreto, el interés por las viviendas particulares se ha recuperado un 87% y el de los terrenos un 60% respecto al primer trimestre de 2021. Sin embargo, esta es solo una mejora local en algunas zonas, especialmente en las provincias del norte.

El sector inmobiliario sigue siendo el canal de inversión más eficaz.

Solo en algunas provincias del norte, como Hung Yen , el interés por terrenos aumentó un 194% y el de las viviendas particulares, un 70%. Hanói también registró un aumento del 75% en el interés por terrenos y del 48% en el de las viviendas particulares. En particular, el interés y los precios aumentaron considerablemente en las zonas suburbanas de Hanói gracias a factores de planificación y subastas. Específicamente, en el primer semestre de 2024, la demanda de terrenos en Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That y Quoc Oai registró un aumento del 48% al 104%, lo que provocó un aumento del precio de venta de los terrenos en estos distritos suburbanos del 4% al 24% en comparación con el segundo semestre de 2023.

Además, los apartamentos son el tipo de mercado inmobiliario más dinámico, especialmente en Hanói. Un estudio de esta unidad muestra que la demanda de apartamentos en Hanói alcanzó su punto máximo en marzo de 2024, con un aumento de casi el 60 % en comparación con finales de 2023. Actualmente, aunque el interés por los apartamentos se ha calmado, los precios no han bajado. El precio de venta de los apartamentos en Hanói en mayo de 2024 fue igual al de Ciudad Ho Chi Minh, alcanzando los 50 millones de VND/m². Al mismo tiempo, los apartamentos siguen siendo el tipo de mercado con mayor liquidez: el 48 % de los agentes inmobiliarios que participaron en la encuesta de Batdongsan.com.vn afirmó que los apartamentos se encuentran en un período de fuerte crecimiento.

El Sr. Dinh Minh Tuan, director regional del sur de Batdongsan.com.vn, comentó que actualmente no se observa una "burbuja" en el mercado de viviendas, ya que los factores que la generan son la sobreoferta, una mayor demanda de inversión que la demanda real; precios al alza en comparación con la economía y otros factores; y una política monetaria laxa que propicia el control de capitales en el mercado.

Los apartamentos son el tipo de mercado más dinámico, especialmente en Hanoi.

Los datos de Batdongsan.com.vn muestran que, en comparación con otras ciudades del mundo, la diferencia en el precio de los apartamentos con el PIB de Vietnam aún no es muy alta. Se estima que para comprar un apartamento de 50 m² en Bangkok (Tailandia), se necesitan más de 47 años de ingresos; en Manila (Filipinas), más de 56 años; y en Kuala Lumpur (Malasia), casi 17 años. Mientras tanto, en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, se necesitan entre 14 y 15 años de ingresos para comprar un apartamento de tamaño similar.

La tasa de crecimiento poblacional en las dos principales ciudades muestra que la demanda real de apartamentos sigue siendo muy alta. La previsión para la demanda total de vivienda en el período 2021-2030 en Hanói es de 89 millones de metros cuadrados, mientras que en Ciudad Ho Chi Minh es de 107,5 millones de metros cuadrados. A pesar de esta alta demanda, los precios actuales de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh no son demasiado altos en comparación con otras ciudades del mundo. Mientras tanto, no se espera que los tipos de interés para la compra de viviendas sean bajos, ya que los tipos de interés de los depósitos se acaban de ajustar al alza. Por lo tanto, no se está produciendo una burbuja inmobiliaria en el mercado de apartamentos. De hecho, la oferta limitada y los altos precios iniciales han provocado el fuerte crecimiento reciente, explicó el Sr. Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Fuente: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html