Der Markt weist keine deutlichen Veränderungen auf.
Laut einem kürzlich veröffentlichten Bericht der DKRA Group über den Immobilienmarkt im Juli 2023 erreichten viele Resort-Immobilienprojekte nicht die erwartete Liquidität, sodass sich der Verkaufszeitpunkt verzögerte. Aus diesem Grund wurde im Juli nur ein neues Projekt zum Verkauf freigegeben, während 40 Produkte auf den Markt kamen – ein Rückgang von 88 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Bemerkenswert ist, dass die Nachfrage in diesem Markt weiterhin sehr gering ist. Lediglich eine erfolgreiche Transaktion wurde verzeichnet, ein Rückgang von 99 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die DKRA Group erklärte, dass der Angebotspreis dieser Produkte relativ hoch sei und die vorsichtige Anlegermentalität die Liquidität weiterhin schwächt. Hinzu kommen weitere Faktoren wie Legalität, Zinssätze und die schwache Erholung der Tourismusbranche , die die Liquidität von Ferienimmobilien beeinträchtigen.
Nur 1 Resort-Villa wird im Juli 2023 verkauft. (Foto: DKRA Group)
Im darauffolgenden Monat stiegen Angebot und Nachfrage im Vergleich zum Juli laut DKRA leicht an, es gab jedoch keine signifikanten Veränderungen. Im Segment der Ferien- und Geschäftshäuser stieg das Angebot im Juli im Vergleich zu den ersten sechs Monaten des Jahres, in der darauffolgenden Verkaufsphase wurden jedoch nur zwei Projekte zum Verkauf angeboten. Das Angebot in diesem Segment ging im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 75 % zurück. Die Absorptionsrate betrug lediglich 1 %.
Bei Condotels stieg das Angebot im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 52 %, wobei drei Projekte mit 405 Einheiten zum Verkauf standen. Diese Zahl übersteigt sogar die Gesamtzahl der im gesamten zweiten Quartal 2023 zum Verkauf angebotenen neuen Wohnungen (378 Einheiten). Alle neuen Produkte konzentrieren sich jedoch auf die Region Zentral.
Condotel ist mit 113 erfolgreichen Transaktionen im Juli auch das transaktionsstärkste Segment in diesem Markt. Das Transaktionsvolumen konzentriert sich jedoch weiterhin auf ein Projekt; die übrigen Projekte weisen nur geringe Nutzungsraten auf. Dabei handelt es sich um Projekte mit vollständigen Rechtsdokumenten, die von großen Marken betrieben werden und einen Verkaufspreis von weniger als 50 Millionen VND/m² haben.
DKRA prognostiziert außerdem, dass sich Angebot und Nachfrage auf dem Markt im nächsten Monat weiter erholen werden, es kurzfristig jedoch unwahrscheinlich ist, dass es zu starken Schwankungen kommt.
Der Durchbruch im Bereich der Ferienimmobilien dürfte kurzfristig unwahrscheinlich sein.
Was die Verkaufspreise von Ferienimmobilien betrifft, wird auf dem Primärmarkt im Vergleich zum letzten Monat mit geringen Schwankungen gerechnet. Investoren, die Produkte implementieren, behalten weiterhin Zinsstützungsprogramme, Rabattanreize von bis zu 50 % für Kunden mit schneller Rückzahlung, tilgungsfreie Zeit usw. bei. Mit der Aufrechterhaltung der Anreize wird mit einer leichten Erholung von Angebot und Nachfrage gerechnet, die sich hauptsächlich auf Binh Dinh und Kien Giang konzentriert.
Laut dem jüngsten Bericht des Bauministeriums wird das neue Angebot an Hotels und Resorts im ganzen Land im zweiten Quartal 2023 nur durch wenige Projekte ergänzt, die bereits eröffnet und in Betrieb genommen wurden. Es gibt nur ein neu lizenziertes Resort-Tourismusprojekt, nämlich das thematische Touristengebiet und Resort auf dem Gipfel des Ba Den-Berges (Tay Ninh).
Wie kann man Ferienimmobilien retten?
Umfragen in einigen bekannten Touristengebieten des Landes zeigen, dass verlassene Villenprojekte, Resortvillen, Condotels und Officetels ohne Kunden weit verbreitet sind. Viele Sekundärinvestoren hatten aufgrund der Fremdfinanzierung Schwierigkeiten, mit dem finanziellen Druck umzugehen und konnten den Cashflow der Produkte nicht nutzen. Daher haben sie sich in letzter Zeit damit abgefunden, ihre Produkte zu erdrückenden Preisen zu verkaufen.
Viele Marktstudien zeigen zudem, dass die Gewinnspanne von Ferienimmobilien derzeit sehr gering ist und nur etwa 1 % beträgt. Nur wenige Projekte erreichen 4–5 % oder mehr. Viele Projekte, die bei der Markteinführung einen Gewinn von 8–12 % versprochen hatten, können derzeit nicht umgesetzt werden.
Angesichts der Besonderheiten von Ferienimmobilien scheint eine Erholung wie in anderen Marktsegmenten nach dem Abbau von Zins- und Rechtshürden nicht ausreichend zu sein. Das verbleibende Problem bei Ferienimmobilien ist nach wie vor das über der Nachfrage liegende Angebot im Ferien- und Tourismussektor.
Die Zunahme des Produktangebots, jedoch die mangelnde Erschließung potenzieller Touristen hat zu einer großen Lücke zwischen Angebot und Nachfrage geführt.
Nach Angaben des Tourismusministeriums begrüßte Vietnam in den ersten sechs Monaten des Jahres fast 70 Millionen Besucher, darunter 5,6 Millionen internationale und fast 64 Millionen inländische Besucher. Die Zahl der internationalen Besucher betrug im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur 66 %, während die Zahl der inländischen Besucher um das 1,4-Fache anstieg. Die Gesamteinnahmen aus dem Tourismus werden auf 343.100 Milliarden VND geschätzt, ein Anstieg von 1,45 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (338.200 Milliarden VND).
Da sich die Zahl der internationalen Besucher nicht wirklich erholt, steigt das Angebot an Ferienimmobilien weiter an. Die Überangebotskrise hat dazu geführt, dass viele Ferienangebote in der Vergangenheit ungenutzt blieben. Viele Meinungen besagen, dass der Markt für Ferienimmobilien weiter einfrieren wird, wenn sich die Zahl potenzieller Touristen nicht erholt oder sogar stark ansteigen muss. Dies führt zu einer Kreislaufkrise, die die Entwicklung des Angebots verhindert und die Gewinnung potenzieller Touristen erschwert.
Experten zufolge löst die Rettung des Ferienimmobilienmarktes durch rechtliche und zinspolitische Maßnahmen das Problem nur oberflächlich. Diese Maßnahmen tragen maßgeblich dazu bei, das Vertrauen von Projektinhabern und Investoren in der aktuellen Situation wiederherzustellen. Um den Wert dieser Immobilien jedoch wirklich zu steigern und die Liquidität zu erhöhen, liegt der Schlüssel weiterhin in der tatsächlichen Nachfrage.
Daher müssen Investoren neben dem Vertrieb auch begleitende Dienstleistungen anbieten und ihr Image stärken. In Kombination mit dem Tourismusmarkt sollten sie potenzielle Kunden gewinnen. Dies erhöht das Interesse der Investoren an den Produkten dieses Marktes und führt zu weiteren Investitionen. Analysten zufolge lässt sich dieses Problem nicht über Nacht lösen. Daher muss bis Ende 2024 oder Anfang 2025 mit einer Erholung des Ferienimmobilienmarktes gewartet werden.
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