Am 18. Oktober fand in Hanoi das Forum „Förderung der wirtschaftlichen Erholung und Entwicklung: Kernpunkte und die Rolle der staatlichen Rechnungsprüfung“ statt. Eines der wichtigsten Themen des Forums war „Landmanagement und Grundstückspreise – Unzulänglichkeiten in der Praxis und der staatlichen Rechnungsprüfung“. Den Vorsitz führten die stellvertretende Generalprüferin des Staates, Ha Thi My Dung, und der stellvertretende Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Le Minh Ngan.
Auf dem Forum „klagten“ nicht nur Vertreter von Immobilieninvestoren über Schwierigkeiten, sondern auch einige große Provinzen und Städte berichteten von den Schwierigkeiten, mit denen diese Behörden konfrontiert waren.
Von dem Workshop wird daher erwartet, dass er Schwierigkeiten und Probleme bei der Bestimmung der Grundstückspreise „identifiziert“ und auf dieser Grundlage gemeinsam mit der staatlichen Rechnungsprüfung Lösungsvorschläge unterbreitet.
„Landmanagement und Landbewertung – Unzulänglichkeiten in der Praxis und durch staatliche Prüftätigkeiten“ unter dem Vorsitz der stellvertretenden Generalprüferin des Staates, Ha Thi My Dung, und des stellvertretenden Ministers für natürliche Ressourcen und Umwelt, Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu
Auch Provinzen und Städte haben Schwierigkeiten, die Grundstückspreise festzulegen.
Auf dem Workshop erklärte das Volkskomitee von Hanoi , dass diese Behörde in jüngster Zeit eine umfassende Dezentralisierung und Delegation von Befugnissen umgesetzt habe, um die Initiative der Volkskomitees auf Bezirksebene beim Landerwerb, bei der Räumung von Grundstücken, bei der Festlegung spezifischer Grundstückspreise als Grundlage für Entschädigungen und Umsiedlungen sowie bei der umgehenden Lösung von Problemen im Zusammenhang mit Landerwerb, Entschädigungen, Unterstützung, Umsiedlung und der Umsetzung öffentlicher Investitionsprojekte in der Stadt (Projekte Ringstraße 3 und Ringstraße 4, Eisenbahnprojekte usw.) zu stärken.
Das Volkskomitee der Stadt Hanoi gelangt in der Praxis zu der Einschätzung, dass die Anwendung der Wohngrundstückspreise zur Bestimmung der Grundstücksmieten für öffentliche Dienstleistungseinheiten, die gemäß den Bestimmungen von Punkt d, Klausel 3 des Regierungserlasses 44/ND-CP vom 15. Mai 2014 auf finanzielle Autonomie umgestiegen sind, nicht angemessen ist.
Unterdessen kämpft das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa auch damit, „Fehler bei der Festlegung der Grundstückspreise für viele frühere Projekte zu korrigieren“.
Das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa erklärte, dass die Grundstücksbewertung eine Schätzung des Wertes von Grundstücken in Geldform für einen bestimmten Nutzungszweck zu einem bestimmten Zeitpunkt sei. Die Grundstücksbewertung spiele sowohl in der Wirtschaft als auch bei der staatlichen Landbewirtschaftung eine wichtige Rolle.
Neben der Festlegung spezifischer Grundstückspreise zur Erhebung von Landnutzungsgebühren, Pachtzinsen, Entschädigungen und Umsiedlungshilfen in der Region muss die Provinz Khanh Hoa auch Grundstückspreise festlegen, um Projekte mit Verstößen gemäß den Schlussfolgerungen des Zentralen Inspektionsausschusses und der Regierungsinspektion zu sanieren. Dies ist eine neue, besondere und sehr schwierige Aufgabe für die Festlegung spezifischer Grundstückspreise in der Provinz.
Diese Behörde war an der Festlegung spezifischer Grundstückspreise beteiligt, um illegale Projekte und Projekte zur Erhebung von Landnutzungsgebühren zu verhindern. Der Ständige Ausschuss des Provinzparteikomitees und das Provinzvolkskomitee haben die Arbeit eng geleitet, aber sie ist immer noch langsam und kann die Anforderungen der zugewiesenen Aufgaben aufgrund von Problemen nicht erfüllen: Projekte, die aufgrund von Planungsanpassungen, Änderungen der Struktur und Form der Landnutzung die Grundstückspreise neu bestimmen müssen; Probleme mit Rechtsdokumenten für Investitionen, Grundstücke, Bauplanung, Details, Grundstücksarten; Es gibt keine Daten zu Marktgrundstückspreisen, …
Die Abteilung für Landressourcenplanung und -entwicklung des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt kam zu dem Schluss, dass der Rahmen für Grundstückspreise und die Grundstückspreisliste den Vorschriften entsprechend erstellt wurden und dass dabei die üblichen Grundstückspreise auf dem Markt berücksichtigt wurden.
Aus den zusammenfassenden Ergebnissen der Resolution Nr. 19-NQ/TW, die die Umsetzung des Bodengesetzes von 2013 zusammenfasst, geht jedoch hervor, dass einige gesetzliche Bestimmungen zu Bodenpreisen in der Praxis bislang nicht mehr wirksam sind und einige Einschränkungen aufweisen. So sind beispielsweise einige Methoden zur Bestimmung der Bodenpreise nicht für die tatsächlichen Informationsbedingungen auf dem Markt für Landnutzungsrechte geeignet und nicht für die staatliche Verwaltung der Bodenpreise im Kontext unvollständiger Bodenpreisdatenbanken geeignet.
Investoren „beklagen“ sich über Schwierigkeiten
In seiner Rede auf dem Workshop gab Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), eine Einschätzung zum aktuellen Stand der „Grundstückspreisbestimmung“ zur „Festlegung konkreter Grundstückspreise“ gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2013.
Teilnehmer des Workshops „Landmanagement und Landbewertung – Unzulänglichkeiten in der Praxis und der staatlichen Finanzkontrolle“ im Rahmen des Forums „Förderung der wirtschaftlichen Erholung und Entwicklung: Kernpunkte und die Rolle der staatlichen Finanzkontrolle“. Foto: Hoang Tu.
Laut Herrn Le Hoang Chau sind im Bodengesetz von 2013 und im Erlass 44/2014/ND-CP „5 Methoden zur Bodenbewertung“ und die „Anwendung von Methoden zur Bodenbewertung“ festgelegt, diese sind jedoch nicht vollständig, nicht spezifisch und entsprechen nicht der praktischen Situation. Einige Bestimmungen sind nicht wirklich „Standard“, wie etwa die Festlegung der „Subtraktionsmethode“, obwohl dies nur eine Berechnungstechnik der „Vergleichsmethode“ ist. Auch die „Methode zur Massenbodenbewertung“ ist nicht festgelegt, obwohl der Staat in Wirklichkeit die „Methode zur Massenbodenbewertung“ anwendet, um die Grundstückspreise des „Grundstückspreisrahmens“ oder der „Grundstückspreisliste“ festzulegen. Oder die „Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten“ wird nur bei Projekten angewendet, bei denen die Grundstücke und Parzellen gemäß der „Grundstückspreisliste“ einen Wert von weniger als 30, 20 oder 10 Milliarden VND haben, nicht jedoch bei Projekten, bei denen die Grundstücke und Parzellen einen höheren Wert haben.
Die Anwendung von „Grundstücksbewertungsmethoden“ führt nicht zu zuverlässigen Ergebnissen. Beispielsweise wendet dasselbe Projekt derselben Grundstücksbewertungsberatungsstelle zwei verschiedene „Grundstücksbewertungsmethoden“ zur „Ermittlung des Grundstückspreises“ an, was oft zu zwei unterschiedlichen Ergebnissen mit einer Differenz von etwa 20 % führt. Oder ein Projekt zweier Grundstücksbewertungsberatungsstellen, bei dem dieselbe „Grundstücksbewertungsmethode“ zur „Ermittlung des Grundstückspreises“ angewendet wird, führt ebenfalls zu zwei sehr unterschiedlichen Ergebnissen.
Herr Chau nannte als Beispiel ein Stadtgebietsprojekt in der Provinz Binh Thuan, bei dem die erste staatliche Behörde den Grundstückswert auf 900 Milliarden VND schätzte, die zweite staatliche Behörde ihn inspizierte und auf bis zu 1.800 Milliarden VND schätzte und die dritte staatliche Behörde ihn erneut inspizierte und auf über 3.000 Milliarden VND schätzte.
Da die Ermittlung der Grundstückspreise für viele Investoren Schwierigkeiten bereitet, betonte Herr Le Hoang Chau die sehr wichtige Rolle der staatlichen Rechnungsprüfung bei der Erfüllung ihrer Prüfungsaufgaben hinsichtlich der „Ermittlung von Grundstückspreisen, der Bewertung von Grundstückspreisen und der Festlegung von Grundstückspreisen“, der „Festlegung spezifischer Grundstückspreise“, der Berechnung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten für Projekte, bei denen Grundstücke genutzt werden, sowie der „Bewertung und Bestätigung der Genauigkeit und Ehrlichkeit öffentlicher Finanzinformationen, öffentlicher Vermögenswerte oder Finanzberichte im Zusammenhang mit der Verwaltung und Verwendung öffentlicher Finanzen, öffentlicher Vermögenswerte, der Einhaltung von Gesetzen und der Effizienz bei der Verwaltung und Verwendung öffentlicher Finanzen und öffentlicher Vermögenswerte“.
Sogar die Wirtschaftsprüfung ist ein Problem.
Die staatliche Rechnungsprüfungsregion I erklärte, dass es derzeit gemäß den Vorschriften fünf Methoden zur Grundstücksbewertung gebe. Die Prüfungspraxis zeige, dass die Gemeinden bei der Berechnung spezifischer Grundstückspreise bei Grundstücksentschädigungen vor allem die Vergleichsmethode anwenden, bei der Grundstücksbewertung in Planungsgebieten die Überschussmethode, bei der Bewertung landwirtschaftlicher Grundstücke die Ertragswertmethode und bei kleinen, geringwertigen Grundstücken die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten.
In vielen Gemeinden kommt es zu Verzögerungen bei der Bewertung von Grundstücken. Die Genehmigung der Grundstückspreise zur Erhebung von Landnutzungsgebühren erfolgt oft deutlich später als die eigentliche Grundstückszuteilung. Manche Projekte dauern zwei bis drei Jahre, ohne dass die Grundstückspreise genehmigt werden.
In vielen Fällen werden die Grundstückspreise nicht rechtzeitig angepasst, wenn Planungsänderungen die Grundstückspreise beeinflussen oder der fünfjährige Stabilisierungszyklus der Grundstückspachtpreise endet. Die Verzögerung bei der Grundstücksbewertung führt dazu, dass die Landnutzungsgebühren nicht rechtzeitig in den Staatshaushalt fließen.
Prüfungen zeigen, dass die Grundstückspreise bei vielen Projekten nicht angemessen bewertet wurden – sie lagen deutlich unter dem Auktionspreis oder dem Marktreferenzpreis zum Zeitpunkt der Bewertung. In vielen Fällen reduzierte die Auswahl ungleicher vergleichbarer Vermögenswerte in Verbindung mit einer unangemessenen Quantifizierung und Anpassung verschiedener Faktoren den Wert des zu bewertenden Grundstücks.
Es gibt Projekte, bei denen vergleichbare Vermögenswerte zu einem Zeitpunkt ausgewählt werden, der weit vom Bewertungszeitpunkt entfernt ist, ohne jedoch den Faktor der Anpassung des Vergleichspreises an das Niveau zum Bewertungszeitpunkt zu berücksichtigen. Viele Projekte beziehen Preisinformationen vergleichbarer Vermögenswerte gemäß dem Kaufvertrag beim Notar ein, was die Zuverlässigkeit und Genauigkeit der Preisinformationen im Vertrag im Vergleich zum tatsächlichen Transaktionspreis nicht gewährleistet.
Darüber hinaus fehlt vielen in die Bewertung einbezogenen Faktoren eine klare Grundlage oder sie werden als nicht realistisch eingestuft, wie etwa: Investitionsquote, Belegungsrate, Standardgewinnspanne des Investors, Vertriebskostenverhältnis, Cashflow-Diskontierungsfaktor usw.
Die staatliche Rechnungsprüfung der Region I bewertete die Praxis und stellte fest, dass die Ermittlung der Entwicklungsinvestitionskosten im Rahmen der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung Schwierigkeiten und Unzulänglichkeiten aufwies. Die Prüfung ergab, dass zwischen den einzelnen Standorten keine Einheitlichkeit herrschte: Einige Standorte wurden nach Investitionsraten, andere nach detaillierten Schätzungen ermittelt; einige Standorte führten vorläufige Schätzungen durch und verlangten eine detaillierte Abrechnung.
Die Rolle der staatlichen Rechnungsprüfung
Dr. Vu Dinh Anh stellte fest, dass die Grundstücksbewertung im Allgemeinen und die Methoden der Grundstücksbewertung im Besonderen in jüngster Zeit zu den wichtigsten Prüfungsthemen der staatlichen Rechnungsprüfung gehören.
Die Prüfungstätigkeiten für diesen Inhalt müssen sich eng an den Anforderungen der zentralen Resolution zur Abschaffung des Bodenpreisrahmens orientieren (der im Dekret 96/2019/ND-CP festgelegte Bodenpreisrahmen ist die Grundlage für die Veröffentlichung von Bodenpreislisten durch die Kommunen für den Zeitraum 2020–2024), über Mechanismen und Methoden zur Bestimmung der Bodenpreise nach Marktprinzipien verfügen und die Funktionen, Aufgaben und Verantwortlichkeiten der für die Bestimmung der Bodenpreise zuständigen Agentur festlegen.
Dementsprechend entwickelt die Zentralregierung Kriterien und Verfahren für die Inspektion und Überwachung der örtlichen Behörden bei der Erstellung von Grundstückspreislisten. Die Volksräte der Provinzen entscheiden, inspizieren und überwachen die Umsetzung der Grundstückspreise.
„Der staatliche Rechnungshof prüft die Grundstücksbewertung, die Unabhängigkeit des Bewertungsausschusses, die Leistungsfähigkeit der Beratungsorganisationen für Grundstücksbewertungen, die Leistungsfähigkeit und Ethik der Gutachter sowie die Einhaltung von Vorschriften zur Gewährleistung von Öffentlichkeit und Transparenz, wie etwa: öffentliche Grundstückspreise, obligatorische Transaktionen über Handelsplätze, Zahlung über Banken, kein Bargeld; …“ – Dr. Vu Dinh Anh äußerte sich zur Rolle des staatlichen Rechnungshofs bei der Bestimmung der Grundstückspreise.
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