Zum Jahresende sind Wohnimmobilientransaktionen die umsatzstärksten des Jahres. Doch wenn sie nicht aufpassen, können Grundstückskäufer und -investoren leicht in die „Falle“ von Grundstücksmaklern tappen.
Im Gespräch mit Reportern erklärte Herr Do Ngoc Thang, Regional Sales Director bei OneHousing: „Rechtliche Risiken, „überteuerte“ Preise und unprofessionelle Makler sind die drei Fallen, die am Ende des Jahres auf Hauskäufer lauern.“
Herr Do Ngoc Thang – Regionaler Vertriebsleiter bei OneHousing. (Foto: PH)
Die drei Fallen, in die Immobilienkäufer am Jahresende tappen
Angesichts der allgemeinen Flaute auf dem Immobilienmarkt im vergangenen Jahr: Wie wird sich der Markt für Wohngrundstücke am Ende dieses Jahres entwickeln, Sir?
- Was den Wohngrundstückssektor betrifft, so wurde dieser in Hanoi mit seinen 4 Innenstadtbezirken und derzeit 12 Innenstadtbezirken von der Vergangenheit bis zur Gegenwart nicht stark von Markttrends der Zunahme oder Abnahme beeinflusst.
Innenstadt – wo der Grundstücksfonds nicht erweitert werden kann, die Bevölkerung aber trotzdem wächst und, was am wichtigsten ist, eine echte Nachfrage besteht – zum Wohnen, Investieren, Geschäfte machen, Mieten …, also sind die Immobilienpreise in der Innenstadt fast unverändert, steigen manchmal nur leicht, aber dafür stetig, Hauskäufer müssen sich keine Sorgen über Verluste machen und haben einen sicheren Hafen für einen guten Cashflow.
Von jetzt bis zum Jahresende sind Wohnimmobilientransaktionen am aktivsten – das entspricht auch der jährlichen Praxis.
Welche Risiken können Hauskäufer beim Hauskauf zum Jahresende eingehen, wenn sie schnell abschließen wollen? Welche Fallen lauern auf dem aktuellen Markt auf Hauskäufer?
- Die Risiken beim Hauskauf bestehen nicht nur am Jahresende, das ewige Problem der Kunden beim Immobilienkauf ist erstens die Legalität, zweitens die Bewertung, drittens die Beratung des Maklers.
Rechtlich gesehen können Kunden Risiken ausgesetzt sein, wenn sie Häuser ohne Zertifikat verkaufen, mit handschriftlichen oder notariell beglaubigten Dokumenten kaufen und verkaufen, das Zertifikat weitergeben, das Zertifikat bei einer schwarzen Kreditstelle liegt oder der Hausbesitzer für 2-3 Personen einzahlt... Das häufigste Risiko besteht darin, dass der Hausbesitzer das rote Buch besitzt, um bei einem Finanzinstitut zu leihen – alle müssen die Verkaufspapiere kennen oder einen Anzahlungsvertrag aufsetzen.
Wenn der Makler dies nicht sorgfältig für den Kunden prüft, ist dies für den Käufer sehr riskant und kann unvorhersehbare Folgen haben, da die meisten Immobilienwerte viele Milliarden Dong betragen.
Zweitens geht es um den Preis. Zum Jahresende gibt es viele Informationen über Verkäufe: „Hauskauf wegen Schulden, dringender Verkauf, schockierender Preis zum Jahresende …“ Sehr wahrscheinlich zielen diese Informationen auf Profitgier ab. Wenn Makler Ihnen sagen, dass der Preis viel günstiger ist als der Marktpreis, dann rate ich Ihnen unbedingt, dies zu hinterfragen und bei unerwartet günstigen Angeboten vorsichtig zu sein. Alles hat seinen Preis.
Maklern ist die anfängliche Geschichte des „Fischens“ nach Schnäppchen, das zu schockierenden Rabatten angeboten wird – was aber nicht stimmt, sondern ein Trick ist, um die Aufmerksamkeit von Käufern zu erregen und sie dann zu anderen Objekten zu führen – nichts Neues mehr und in vielen Märkten sogar gängige Praxis. Auch Makler, die die Psychologie der Käufer ausnutzen, schnell abzuschließen, um die Preise zu erhöhen und die Differenz zu „schlucken“, sind keine Seltenheit.
„Landmakler“ haben zum Jahresende viele Tricks parat. (Foto: VNT)
In einem Markt mit vielen Grauzonen können Käufer jederzeit mit Risiken konfrontiert werden. Welchen Rat können Sie als Experte mit jahrzehntelanger Erfahrung Immobilienkäufern geben?
- Transaktionen mit Wohnimmobilien finden immer noch täglich statt. Das Wichtigste für Käufer beim Markteintritt ist eine sorgfältige Recherche, um die möglichen Risiken zu identifizieren.
Was die Rechtmäßigkeit von Immobilien betrifft, zeigt die Erfahrung, dass Käufer vor der Anzahlung das Immobilienbuch sorgfältig prüfen und die darin enthaltenen Informationen korrekt sein müssen. Selbstverständlich sollten sie die Transaktion über eine seriöse Maklerfirma abwickeln, da diese über die beste Expertise verfügt, um die Rechtmäßigkeit der Immobilie zu gewährleisten.
Was den Preis betrifft: Schauen Sie sich heute Wohnung A, Wohnung B, Wohnung C mit dem und dem Grundriss, der und der Lage, der und der Gasse an. Dann können Sie den Durchschnittspreis in dieser Gegend ungefähr abschätzen. Wenn der Kunde einen professionellen und sachkundigen Makler trifft, der uns beraten kann, warum wir diese Lage kaufen sollten, wie hoch der Preis hier ist und wie die rechtlichen Abläufe für die Transaktion aussehen, fühlen wir uns sicherer.
Bei Immobilientransaktionen ist die Professionalität des Maklers äußerst wichtig. Neben der Legalität und dem Preis ist der Makler, wie bereits erwähnt, stets in den gesamten Prozess des Kunden eingebunden, von der Suche über die Besichtigung des Hauses bis hin zur Durchführung des Kauf- und Verkaufsvorgangs.
So können Sie bereits beim ersten Treffen durch einige Fragen herausfinden, ob die Person einen Beruf hat, engagiert ist, sich auf dem Gebiet auskennt usw.
Die Zusammenarbeit mit einem professionellen Makler, der für eine große und renommierte Einheit oder ein Unternehmen arbeitet, kann Kunden dabei helfen, alle Risiken im Wohngrundstückstransaktionsprozess zu minimieren, da dann die Maklereinheit selbst und nicht ein unabhängiger Makler für die Transaktion des Kunden verantwortlich ist.
„Chancen in Gefahr“ auf dem Wohnimmobilienmarkt finden
Wie Sie bereits erwähnt haben, erkennen viele Kunden weiterhin die Chance, in Wohnimmobilien zu investieren. Welches Preissegment können Käufer Ihrer Meinung nach Ende dieses Jahres anstreben, und ist dieser Markt für den Cashflow der Käufer wirklich nachhaltig?
- Das Preissegment bei Investitionen in Wohnimmobilien hängt ganz von den verfügbaren Finanzen des Käufers ab. Denn abgesehen von großen Maklereinheiten, die eng mit Banken zusammenarbeiten, gibt es auf dem Markt oft keine Finanzierungslösungen für Wohnimmobilienkäufer.
Für Wohngrundstücke in Innenstadtbezirken liegt das Preissegment mit den stärksten Transaktionen zwischen 3 und 6 Milliarden VND. Die Vietnamesen bevorzugen es, auf Nummer sicher zu gehen und zu bleiben. Viele bevorzugen nach wie vor Häuser im Erdgeschoss. Für Häuser in Gassen, in die Motorräder einfahren können, liegen die Preise bei etwa 100 bis 120 Millionen VND pro Quadratmeter. Ein 50 m² großes Haus kostet etwa 5 Milliarden VND. Es ist fünfstöckig gebaut, hat 35 bis 40 m² pro Etage, und die Nutzfläche beträgt bis zu knapp 200 m².
Das Angebot im Zentrum von Hanoi unterliegt kaum größeren Schwankungen, da der Grundstücksfonds nicht erweitert werden kann. Die Transaktionen mit innerstädtischen Wohngrundstücken werden je nach Nachfrage rotieren. Angebot und Nachfrage sind unabhängig von den Schwankungen des Immobilienmarktes stets ausgeglichen. Wenn jemand verkaufen möchte, gibt es jemanden, der kaufen möchte und umgekehrt.
Als ich zum Beispiel heiratete, wollte ich nur ein 30 m² großes Haus kaufen. Doch nach drei bis fünf Jahren Geschäftstätigkeit und hohem Einkommen wollte ich natürlich eine größere Wohnung finden. Zu diesem Zeitpunkt wollte ich verkaufen und später wieder kaufen. Viele Menschen wohnen in einem großen Haus, aber wenn ihr Geschäft schwierig wird, können sie das große Haus verkaufen und in ein kleineres ziehen, um Kapital für ihr Geschäft zu beschaffen. Angebot und Nachfrage nach Wohnimmobilien sind immer gegeben. Sogar ich habe in fünf Häusern gewohnt.
Das Preissegment bei Investitionen in Wohnimmobilien hängt ganz von den verfügbaren Finanzen des Käufers ab. (Foto: OH)
Gilt dies auch für das Segment der suburbanen Grundstücke, das vor einigen Jahren, als der Markt boomte, ebenfalls bei Investoren sehr beliebt war?
- Vor etwa zwei bis drei Jahren konnten sich Anleger, die in Vorstadtimmobilien investierten, über hohe Gewinne freuen, ganz nach dem Motto „Wenn die Flut steigt, steigt das Boot“.
Wir können jedoch aus früheren Erfahrungen lernen: Im Jahr 2010 stiegen die Immobilienpreise in den Vororten rasant an, doch als die Blase platzte, begannen sie zu sinken, und viele Investoren gerieten in Schwierigkeiten, gingen sogar in Konkurs und verkauften damals viele Häuser... Diese Situation wiederholte sich im Jahr 2022 und Anfang 2023. Nachrichten über Verkäufe mit Verlust zur Tilgung von Kreditschulden machten die Runde.
Meiner Meinung nach wird sich der Markt bei einer Erholung zunächst im Segment mit tatsächlicher Nachfrage nach Wohnraum wie Wohnungen und Reihenhäusern erholen. Vorstadtgrundstücke werden stärker in Bedrängnis geraten, wenndie Nationalversammlung das Immobilienwirtschaftsgesetz verabschiedet, um die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken zu „verschärfen“, um Spekulationen vorzubeugen.
Da die gesetzlichen Regelungen immer weiter verschärft werden und die Markttransparenz gefördert wird, verliert das Segment der suburbanen Grundstücke in den Anlageportfolios der Kunden zunehmend an Attraktivität.
Haben Sie abschließend noch einen Rat für Hauskäufer zum Jahresende?
- Der Rat für Käufer lautet: Wenn es ein Produkt gibt, das die Kriterien erfüllt, auf den Hausbesitzer zutrifft, der verkaufen muss, verkaufsbereit ist, die üblichen rechtlichen Bedingungen erfüllt und über die nötigen finanziellen Mittel verfügt usw., dann sollten sie es kaufen, damit sie ruhig schlafen können, ohne sich Gedanken darüber machen zu müssen, ob sie heute oder morgen ein Haus besichtigen, und sich in dieser Zeit auf ihr Geschäft konzentrieren und ein schönes und warmes Tet-Fest haben, denn für innerstädtisches Wohngrundstück gab es noch nie eine Preissenkung.
Vielen Dank!
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Quelle
![[Maritime News] Mehr als 80 % der weltweiten Containerschifffahrtskapazität liegen in den Händen von MSC und großen Schifffahrtsallianzen](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/16/6b4d586c984b4cbf8c5680352b9eaeb0)
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