VARS: Bezahlbare Wohnungen „verschwinden“ in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt

ANTD.VN – Der jüngste Anstieg des Immobilienangebots ist hauptsächlich auf das High-End-Segment zurückzuführen, während bezahlbarer Wohnraum „aufgegeben“ wird, wodurch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage immer gravierender wird.

Kein neues Angebot an bezahlbaren Wohnungen mehr

Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) hat sich der vietnamesische Immobilienmarkt dank der neuen Angebots- und Förderpolitik der Regierung allmählich aufgeheizt. Das Angebot nimmt jedoch hauptsächlich im gehobenen Segment zu, während bezahlbarer Wohnraum aufgegeben wird.

VARS-Forschungsdaten zeigen, dass das Segment der erschwinglichen Wohnungen (Preise unter 25 Millionen VND/m2) in den letzten Jahren „ausgestorben“ ist und es sehr schwierig, wenn nicht gar unmöglich ist, in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt wieder aufzutauchen.

Insbesondere in Hanoi erreichte der Anteil neu auf den Markt gebrachter erschwinglicher Wohnungen im Jahr 2018 35 %, sank 2019 auf 20 % und lag 2020 nur noch bei 12 %. In den Jahren 2021 und 2022 ging das Angebot an Wohnungen in diesem Segment weiter zurück und erreichte nur noch etwa 4 % des gesamten Angebots an zum Verkauf stehenden Wohnungen und erreichte 2023 0 %.

In Ho-Chi-Minh-Stadt war der Rückgang sogar noch stärker: Im Jahr 2018 betrug der Anteil der neu auf den Markt gebrachten bezahlbaren Wohnungen 20 %, sank im Jahr 2020 jedoch auf nur noch 0,5 %, bevor er im Jahr 2021 vollständig verschwand.

Bis zu den ersten neun Monaten des Jahres 2024 erholte sich das Wohnungsangebot deutlich, doch etwa 80 % der zum Verkauf stehenden Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt hatten einen Verkaufspreis von 50 Millionen VND/m2 oder mehr.

Untersuchungen zum Wohnungspreisindex, der die durchschnittlichen Verkaufspreisschwankungen von Projekten in der Stichprobe von 150 von VARS ausgewählten und beobachteten Projekten widerspiegelt, zeigen auch, dass der durchschnittliche Verkaufspreis des Beispielprojektclusters in Hanoi ab dem dritten Quartal 2024 bei fast 60 Millionen VND/m2 liegt, was einem Anstieg von 64,0 % gegenüber dem zweiten Quartal 2019 entspricht.

Der durchschnittliche Verkaufspreis von Projektclustern in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg von 49,2 Millionen VND/m2 auf 64,2 Millionen VND/m2, was einer Steigerung von 30,6 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht.

In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ist das Angebot an bezahlbaren Wohnungen verschwunden.

Warum interessieren sich Unternehmen nicht für das Low-End-Segment?

Laut VARS liegt der Hauptgrund dafür, dass bezahlbarer Wohnraum von Immobilienentwicklern nicht viel Aufmerksamkeit erhält, darin, dass die Gewinnspanne in diesem Segment niedriger ist als im gehobenen Segment. Berechnungen von Projektentwicklern zeigen, dass Entwickler bei einer Gewinnspanne von nur etwa 15 % Geld verlieren, wenn das Kapital ein bis zwei Jahre lang stagniert oder sich der Verkauf ein bis zwei Jahre verzögert.

Darüber hinaus wird zentral gelegenes Land immer knapper. Es befindet sich derzeit und in Zukunft vor allem in großen städtischen Gebieten mit einer Reihe von Infrastruktur- und öffentlichen Versorgungseinrichtungen, in die investiert werden muss. Hinzu kommt, dass die Inputkosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen und die Preise nicht erschwinglich sind.

Zweitens: Obwohl die Regierung zahlreiche Maßnahmen zur Förderung des sozialen und bezahlbaren Wohnungsbaus ergriffen hat, stellen die baurechtlichen Verfahren im Zusammenhang mit Grundstücken und Planungen nach wie vor große Hürden dar. Die komplizierten Genehmigungsverfahren, die lange Dauer und die zunehmende Knappheit der Grundstücksreserven für den Wohnungsbau in Großstädten zwingen Projektentwickler dazu, Investitionen in diesem Segment sorgfältig abzuwägen.

Darüber hinaus wurden die Kreditförderungsmaßnahmen für Eigenheimkäufer in diesem Segment nicht synchron umgesetzt.

Drittens erzielen High-End-Projekte hohe Gewinnspannen und sind leicht zu verkaufen. Da die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum, sowohl als Wohn- als auch als Investitionsobjekt, sehr groß ist, steigt die Zahl der einkommensstarken Kunden stetig an, zusammen mit der wirtschaftlichen Entwicklung und der Welle ausländischer Investitionen. Auch vietnamesische Käufer im Ausland werden aufgrund des neuen Rechtskorridors, der die Eigentumsbedingungen für diese Gruppe „lockert“, berücksichtigt.

Tatsächlich gibt es viele Kunden, die bereit sind, einen Aufpreis zu zahlen, um die limitiertesten und hochwertigsten Produkte des Projekts zu besitzen. Dies macht das Segment des bezahlbaren Wohnraums für Projektentwickler noch unattraktiver.

Brauchen staatliche Intervention

Um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu begegnen, ist VARS der Ansicht, dass ein starkes Eingreifen des Staates erforderlich ist.

Dementsprechend muss der Staat Strategien erforschen und entwickeln, um günstige Bedingungen für Investoren zu schaffen, die bezahlbare Gewerbewohnungen bauen (Befreiung von der Grundsteuer, der Körperschaftssteuer oder eine höhere Baudichte oder einen höheren Flächennutzungskoeffizienten im Vergleich zu den Standards für gewerbliche Wohnbauprojekte).

Gleichzeitig wird der Planungs- und Baugenehmigung Priorität eingeräumt, was dazu beiträgt, die Projektentwicklungszeit zu verkürzen.

Zweitens sollte der Staat Kooperationsprojekte zwischen der Regierung und dem privaten Sektor fördern, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen (der Staat bietet Anreize für die Landbeschaffung und rechtliche Unterstützung).

Drittens sollte die Nachfrage der Bevölkerung nach Wohnraum durch Maßnahmen unterstützt werden. Die Regierung könnte die Einrichtung eines Fonds zur Förderung des Ausbaus und Erhalts des Angebots an günstigen Wohnungen in Erwägung ziehen.

Darüber hinaus muss der Staat politische Maßnahmen ergreifen, um die Spekulationsmotivation einzuschränken. Er sollte bald eine Grundsteuer prüfen und anwenden, die auf Immobilienbesitzer abzielt, die ihre Immobilien nicht für gewerbliche Zwecke nutzen oder nach Erhalt des Grundstücks keine Bauarbeiten durchführen.

Es ist notwendig, Wohnungsaufsichtsbehörden oder -ausschüsse einzurichten und Fälle von Spekulation, Preismanipulation oder illegalen Preiserhöhungen streng zu ahnden.

Damit die Regulierungspolitik jedoch wirklich wirksam ist und einen sicheren und gesunden Marktbetrieb auf lange Sicht gewährleistet, muss der Staat das Informations- und Datensystem zum Immobilienmarkt sowie das System zur Verwaltung des identifizierten Wohnraums rasch fertigstellen.

Quelle: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd