Ho-Chi-Minh-Stadt legt den Prozentsatz der Kosten und Gewinne als Grundlage für die Grundstücksbewertung fest.

Dies ist eine der wichtigen Grundlagen zur Ermittlung der Grundstückspreise mittels der Surplus-Methode für Immobilienprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Ho-Chi-Minh-Stadt legt den Prozentsatz der Kosten und Gewinne als Grundlage für die Grundstücksbewertung fest.

Dies ist eine der wichtigen Grundlagen zur Ermittlung der Grundstückspreise mittels der Surplus-Methode für Immobilienprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Bui Xuan Cuong, hat gerade die Entscheidung Nr. 49/2025 unterzeichnet und erlassen, in der die Faktoren festgelegt werden, die die Entwicklungserlöse bilden, die Faktoren, die die Entwicklungskosten bei der Bestimmung spezifischer Grundstückspreise nach der Überschussmethode schätzen, und die Faktoren, die die Grundstückspreise bei der Bestimmung der Grundstückspreise in der Stadt beeinflussen.

Der Gewinn der Investoren beträgt 15 % der gesamten Bauinvestitionskosten

Bei den Faktoren zur Schätzung der Entwicklungskosten geht es darum, die Prozentsätze (%) festzulegen, mit denen die Geschäftskosten, Zinsaufwendungen, Investorengewinne unter Berücksichtigung des Eigenkapitals, Geschäftsrisiken für Projektgruppen und die wichtigsten Landnutzungszwecke der Projekttypen ermittelt werden.

Die Stadt unterteilt die einzelnen Segmente in Hochhäuser, Reihenhäuser, Villen, Parzellierung und Verkauf, Gewerbegebiete, Industriecluster, Büros, Gewerbe- und Dienstleistungsimmobilien sowie Hotels. Je nach Projekttyp gelten unterschiedliche Prozentsätze.

Zinskosten, Investorengewinne unter Berücksichtigung des Eigenkapitals und der Geschäftsrisiken werden mit 15 % multipliziert mit den gesamten Bauinvestitionskosten berechnet. Foto: Le Toan

Konkret werden die Marketing-, Werbe- und Vertriebskosten mit 2 % des Gesamtumsatzes für alle Segmente berechnet.

Die Verwaltungs- und Betriebskosten werden mit 15 % der gesamten Mieteinnahmen berechnet. Dies gilt für Hochhausprojekte, Industrieparks und Industriecluster sowie Büro-, Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte. Insbesondere für Reihenhaus- und Villenprojekte sowie für Parzellierungs- und Grundstücksverkaufsprojekte beträgt der Satz 5 % der gesamten Mieteinnahmen.

Insbesondere werden Zinsaufwendungen, Anlegergewinne unter Berücksichtigung des Eigenkapitals und Geschäftsrisiken berechnet, indem 15 % mit den gesamten Bauinvestitionskosten, den Geschäftskosten und dem Wert der Landnutzungsrechte multipliziert werden. Dieses Verhältnis gilt für alle oben genannten Segmente.

Bei Investitionsprojekten in den Bereichen Hotellerie, Medizin, Bildung , Sport oder Projekten mit besonderen Merkmalen muss die Organisation, die die Grundstückspreisbestimmung durchführt, den Prozentsatz der Marketing-, Werbe- und Vertriebskosten, der Betriebsverwaltungskosten, der Zinskosten, der Anlegergewinne unter Berücksichtigung des Eigenkapitals, der Geschäftsrisiken und anderer Kosten im erläuternden Bericht zur Entwicklung des Grundstückspreisplans vorschlagen, damit der jeweilige Land Price Appraisal Council ihn prüfen und entscheiden kann.

Projekte, die im ersten Jahr nicht verkauft werden

In Bezug auf die Faktoren, die den Entwicklungsertrag ausmachen, legt die Entscheidung Nr. 49/2025 auch den Verkaufsstartzeitpunkt, den Verkaufszeitpunkt und das Verkaufsverhältnis jedes Segments fest.

Dieser Satz gilt jedoch nur in Fällen, in denen in Dokumenten zur Investitionspolitik oder Ausschreibungsunterlagen für Investitionsprojekte oder in Entscheidungen über die Genehmigung oder Annahme von Investitionsprojekten der Verkaufszeitpunkt bzw. der Zeitpunkt für den Beginn des Verkaufs und Handels mit Produkten und Dienstleistungen nicht angegeben ist bzw. in Entscheidungen über die Genehmigung detaillierter Baupläne die Belegungsrate nicht angegeben ist.

Demnach beginnt der Verkauf bereits im ersten Jahr des Projekts und der Verkaufsanteil wird nach der Baugrundfläche inklusive Kellerfläche zugeteilt.

Was den Verkaufszeitraum und die Verkaufsquote betrifft, beträgt die Verkaufsquote für Hochhausprojekte mit weniger als 50.000 m2 bebauter Fläche zwei Jahre. Im ersten Jahr beträgt sie 40 % und im zweiten Jahr 60 %. Bei Reihenhaus- und Villenprojekten mit weniger als 100 Wohneinheiten sowie Projekten mit Parzellierung und Verkauf von Grundstücken mit weniger als 200 Parzellen liegt die Verkaufsquote innerhalb eines Jahres bei 100 %.

Für Großprojekte mit einer längeren Verkaufsdauer von 4 bis 5 Jahren und ohne Verkaufsverbot im ersten Jahr, darunter: Wohnhochhausprojekte mit einer Größe von 150.000 m2 oder mehr bebauter Fläche; Reihenhaus- und Villenprojekte mit mehr als 1.000 Produkten.

Bei Büro-, Gewerbe- und Dienstleistungsinvestitionsprojekten beträgt der Vermietungsgrad 75 % für Bürozwecke und 70 % für Gewerbezwecke.

Bei Investitionsvorhaben in den Bereichen Hotellerie, Gesundheitswesen , Bildung, Kultur, Sport oder Sonderprojekte muss die Organisation, die die Grundstückspreisermittlung durchführt, im erläuternden Bericht zur Entwicklung des Grundstückspreisplans weitere Faktoren zur Schätzung der Entwicklungserlöse vorschlagen, die dann vom jeweiligen Land Price Appraisal Council geprüft und entschieden werden.

Die Überschussmethode wird umgesetzt, indem die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse abzüglich der gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Grundstücksfläche auf der Grundlage der effizientesten Landnutzung (Landnutzungskoeffizient, Baudichte, maximale Anzahl der Stockwerke des Gebäudes) gemäß der von der zuständigen Behörde genehmigten Landnutzungsplanung und detaillierten Bauplanung berechnet werden.

Der Gesamtertrag aus der Entwicklung eines Grundstücks oder einer Grundstücksfläche wird auf Grundlage der Schätzungen der Verrechnungspreise, der Grundstücksmieten, der Räumlichkeitenmieten, der Produkt- und Dienstleistungspreise, der Schwankungen der Verrechnungspreise, der Grundstücksmieten, der Räumlichkeitenmieten, der Produkt- und Dienstleistungspreise während der Projektumsetzungsphase und anderer ertragsbildender Faktoren ermittelt, darunter: Verkaufszeitpunkt, Zeitpunkt des Beginns des Verkaufs-, Produkt- und Dienstleistungsgeschäfts, Verkaufsrate, Belegungsrate.

Der Geschäftspreis für Produkte und Dienstleistungen wird angewendet, wenn der Transferpreis, der Grundstücksmietpreis oder der Mietpreis für Räumlichkeiten nicht eingezogen werden können.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html