Investoren dürfen für den Kauf von Häusern auf dem Papier (zukünftig gegründete Immobilien) nur Anzahlungen von bis zu 5 % des Verkaufspreises verlangen, Mietkauf- und förderfähige Projekte können nur zum Verkauf freigegeben werden.
Dieser Inhalt ist im Gesetz über Immobiliengeschäfte (geändert) festgelegt, dasdie Nationalversammlung am Morgen des 28. November mit einer Zustimmung von über 94 % der Delegierten verabschiedete. Dieses Gesetz tritt am 1. Januar 2025 in Kraft.
Das geltende Recht sieht keine spezifischen Regelungen für Kautionen bei zukünftigen Immobilienverkäufen und -mieten vor. Nach den heute von der Nationalversammlung verabschiedeten neuen Vorschriften werden die Kautionen für papierbasierte Hausverkäufe und -käufe verschärft.
Insbesondere dürfen Investoren in Immobilienprojekte nur Anzahlungen von höchstens 5 % des Verkaufspreises, des Mietkaufpreises von Häusern und künftigen Bauarbeiten verlangen, wenn sie die Voraussetzungen für die Aufnahme der Geschäftstätigkeit erfüllen.
Im Kautionsvertrag sind der Verkaufspreis, der Mietkaufpreis des Hauses, die Bauarbeiten und die Grundfläche der Bauarbeiten klar festgelegt. Ein Immobilienprojekt kann nur dann auf dem Papier umgesetzt werden, wenn eines der Dokumente zu den Landnutzungsrechten vorliegt, wie z. B. ein Landzuteilungsbeschluss, eine Landnutzungsbescheinigung, Hauseigentum und Landnutzungsrechte.
Dies stellt laut dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung sicher, dass die Art der Kaution angemessen berücksichtigt wird und gleichzeitig die Risiken für Käufer und Mieter, die im Immobiliengeschäft oft die schwächeren Parteien sind, begrenzt werden. Da die Kaution der erste Schritt im Kauf- und Verkaufsprozess ist und vor Vertragsunterzeichnung erfolgt, muss sie überwacht werden, um zu hohe Kautionen zu vermeiden, die zu betrügerischem Verhalten und damit zu Schäden für den Käufer führen können.
Immobilien im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt, Halbinsel Thu Thiem, Thu Duc City, Juli 2023. Foto: Quynh Tran
Immobilienprojekte, die zwar theoretisch zum Verkauf stehen, für die aber bis zum Inkrafttreten des Gesetzes (1. Januar 2025) noch kein Kauf- oder Mietkaufvertrag unterzeichnet wurde, werden jedoch weiterhin nach den geltenden Vorschriften verkauft oder vermietet. Investoren müssen gemäß dem neuen Gesetz Informationen über Immobilienprojekte vor Vertragsabschluss öffentlich bekannt geben.
Bezüglich der Zahlung bei der Abwicklung künftiger Wohnungskäufe sagte Herr Vu Hong Thanh, Vorsitzender des Wirtschaftsausschusses , dass der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung nach Prüfung den Plan fertiggestellt habe, wonach die Kunden 95 % des Vertragswerts zahlen und der Restbetrag ausgezahlt werde, wenn ihnen eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Wohneigentum ausgestellt werde.
Somit behält der Kunde einen Teil des Vertragswertes, während er auf die Ausstellung des Zertifikats wartet.
Herr Vu Hong Thanh, Vorsitzender des Wirtschaftsausschusses, legte einen Bericht vor, in dem er die Änderungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte erläuterte und Kommentare entgegennahm, bevor die Nationalversammlung am 28. November das Gesetz verabschiedete. Foto: Hoang Phong
Der Investor muss seinen finanziellen Verpflichtungen (Grundstücksmiete, Steuern, Gebühren im Zusammenhang mit dem Grundstück) nachkommen, bevor er das Immobilienprojekt ganz oder teilweise überträgt.
Darüber hinaus muss der Investor über eine Entscheidung zur Abtretung, Verpachtung oder Genehmigung einer Nutzungsänderung des Grundstücks verfügen, ist jedoch nicht verpflichtet, für das gesamte oder einen Teil des übertragenen Projekts über eine Bescheinigung über das Nutzungsrecht am Grundstück zu verfügen.
Der Vorsitzende des Ausschusses, Vu Hong Thanh, sagte, dass diese Regelung darauf abziele, die Auswahl unqualifizierter Investoren für die Übertragung von Projekten zu verhindern und das Prinzip sicherzustellen, dass nur das verkauft und übertragen wird, was der Verkäufer oder Übertragende besitzt.
Immobilientransaktionen zwischen Privatpersonen und kleinen Unternehmen basieren auf der Vereinbarung der Zahlungsmodalitäten im Kaufvertrag. Investoren und Immobilienunternehmen müssen jedoch über Banken zahlen. Laut Herrn Thanh soll diese Regelung die Kontrolle über den Cashflow von Projektinvestoren und Immobilienunternehmen aus Immobilientransaktionen gewährleisten.
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