Chinas „Gegenmittel“: Kann der Immobiliensektor nur schwer gerettet werden?

Nach Schätzungen von Goldman Sachs ist die Krise auf dem chinesischen Immobilienmarkt auf die im August 2020 eingeführte Politik der „drei roten Linien“ zurückzuführen, die es Fondsentwicklern schwer machte und zu Ausfällen bei Ramschanleihen im Wert von über 160 Milliarden US-Dollar führte.

Die Investmentbank sagte, die Preise für Zweitwohnungen seien um 20 Prozent gefallen, während der Neubau von Eigenheimen seit seinem Höchststand um 16 Prozent zurückgegangen sei.

Ein im Bau befindliches Wohngebäude in Jinan, China, am Donnerstag, 9. Mai 2024. Foto: Bloomberg.

Als Reaktion darauf kündigte Peking ein historisches Rettungspaket an, das unter anderem Hypothekenzinsen und eine Senkung der Einlagen vorsah, um den Immobilienmarkt wiederzubeleben, der auf seinem Höhepunkt für ein Viertel des Wirtschaftswachstums des Landes verantwortlich war.

Gleichzeitig hat das Land ein Kreditvolumen von 300 Milliarden Yuan (mehr als 42 Milliarden US-Dollar) zur Unterstützung staatlich subventionierter Wohnungsbauprojekte eingerichtet. Provinzen und Städte werden ermutigt, das Geld für den Kauf fertiger, erschwinglicher Gewerbewohnungen für soziale Wohnungsbauprogramme zu verwenden.

Nach Angaben der China Real Estate Information Corporation (CRIC) verzeichneten 30 große chinesische Städte im Mai ein Transaktionsvolumen für neue Eigenheime von insgesamt 10,8 Millionen Quadratmetern, 4 % mehr als im April.

Die Verkäufe stiegen um 23 % gegenüber dem Monatsdurchschnitt des ersten Quartals von 8,77 Millionen Quadratmetern, gingen jedoch um 34 % gegenüber dem Umsatz im gleichen Zeitraum des Vorjahres zurück.

„Wir schätzen, dass die Preise für neue Eigenheime in diesem Jahr um 5 bis 10 Prozent fallen werden. Das ist keine große Veränderung gegenüber der Zeit vor der Einführung des Rettungspakets durch Peking“, sagte Raymond Cheng, Geschäftsführer von CGS International Securities Hong Kong.

„Die Umsätze der Bauträger steigen zwar, aber nicht so schnell wie erwartet. Transaktionshäufigkeit und Preise haben sich nicht wesentlich verändert, da die Käufer weiterhin vorsichtig bleiben“, sagte er und verwies auf die Reaktionen von sechs großen Immobilienentwicklern, darunter China Overseas Land and Investment, China Resources Land und Longfor Group.

Letzte Woche senkten große chinesische Städte wie Shanghai, Shenzhen und Guangzhou ihre Hypothekenzinsen und lockerten die Beschränkungen für den Eigenheimkauf, um Käufer anzulocken. Die lokalen Medien berichteten von einer Zunahme der Anfragen und Besuche bei den örtlichen Immobilienverkaufszentren.

Im Bau befindliche Wohngebäude im Elegant Lifestyle-Projekt von China Vanke in Shenzhen, China, am Mittwoch, 17. April 2024. Foto: Bloomberg.

So waren beispielsweise alle 422 Wohnungen eines neuen Luxusprojekts im Shanghaier Stadtteil Putuo, deren durchschnittlicher Preis 104.000 Yuan pro Quadratmeter beträgt, bereits zwei Stunden nach der Eröffnung am 3. Juni ausverkauft, berichtete das Lokalmedium Jiemian News.

Die Verkäufe neuer Eigenheime in der Stadt stiegen in der Woche bis zum 27. Mai um 35 Prozent, eine Woche nachdem die Stadtregierung Beschränkungen für den Eigenheimkauf gelockert und Subventionen eingeführt hatte, um Käufer anzulocken, wie aus Daten hervorgeht, die von Centaline Property in Shanghai zusammengestellt wurden.

Doch solche Lichtblicke sind selten, da Preisstabilität sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt unerreichbar ist und der Druck, überschüssige Lagerbestände abzubauen, weiterhin besteht.

„Es gibt immer noch ein Preisspiel zwischen Eigenheimbesitzern und potenziellen Käufern“, sagte You Liangzhou, Inhaber der Shanghaier Immobilienfirma Baonuo, und fügte hinzu, er rechne in naher Zukunft nicht mit einer Erholung der Preise. CRIC-Daten zeigen, dass sich der Markt in der Stadt seit Jahresbeginn abgekühlt hat. Die Gesamtzahl der Eigenheimkäufe ist in den ersten fünf Monaten des Jahres im Vergleich zum Vorjahr um 43 Prozent zurückgegangen.

„Die Immobilienpreise in Shenzhen haben sich nicht verändert und die Bauträger beeilen sich, die Preise zu senken, um ihre Lagerbestände abzubauen“, sagte Andy Li, China-CEO der Centaline Real Estate Agency.

„Das Vertrauen der Käufer ist sehr schwach und sie werden fernbleiben, bis sie sehen, dass der Preis seinen Tiefpunkt erreicht“, fügte Herr Li hinzu.

Nur vier der 30 vom CRIC beobachteten Großstädte zeigten im Mai im Vergleich zum Vormonat Anzeichen einer Verbesserung der Bestandsreduzierung. Allerdings ist der Zyklus in allen 30 untersuchten Städten länger als im Vorjahr. In 20 von ihnen wird der Abbau der Lagerbestände voraussichtlich mehr als 18 Monate dauern, so CRIC.

Kreditanalysten beurteilen die Aussichten für den chinesischen Immobilienmarkt düster. Fitch Ratings senkte diese Woche seine Umsatzprognosen für dieses Jahr und erwartet einen Rückgang der Verkäufe um 15 bis 20 Prozent. Zuvor hatte die Ratingagentur einen Rückgang um 5 bis 10 Prozent prognostiziert. Auch die Preise für Neubauimmobilien dürften in diesem Jahr um 5 Prozent fallen.

„Wir prognostizieren, dass die langfristige Nachfrage nach Wohnraum in China durchschnittlich 800 Millionen Quadratmeter betragen wird“, erklärte Fitch Ratings und fügte hinzu, dass diese Zahl „deutlich niedriger ist als in den Vorjahren, was darauf hindeutet, dass der Trend zur Branchenkonsolidierung möglicherweise noch einige Zeit anhält.“

Khanh Vy (laut SCMP)

Quelle: https://www.congluan.vn/thuoc-giai-cua-trung-quoc-kho-cuu-linh-vuc-bat-dong-san-post298665.html