Für den Kauf einer Wohnung in Hanoi ist ein Einkommen von 45–210 Millionen VND/Monat erforderlich.

Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass das empfohlene Mindesteinkommen für den Kauf eines durchschnittlich teuren Hauses in Hanoi etwa 2,3 bis 10 Mal höher ist als das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Hanoi.

Laut Angaben des Allgemeinen Statistikamts betrug das durchschnittliche Monatseinkommen der Arbeitnehmer in Hanoi im dritten Quartal 2024 10,7 Millionen VND/Monat. Bei einem Haushalt mit vier Personen, von denen zwei im erwerbsfähigen Alter sind, beträgt das Gesamteinkommen des Haushalts etwa 21,4 Millionen VND/Monat.

Der durchschnittliche Erstwohnungspreis wird im Jahr 2024 70 Millionen VND/m2 erreichen, bei neu eröffneten Projekten beginnen die Preise bei 60 Millionen VND/m2. Um eine Wohnung in Hanoi kaufen zu können, benötigen Käufer ein Mindesteinkommen zwischen 45 Millionen und 210 Millionen VND/Monat, je nach Gegend.

Für die große Mehrheit der Haushalte mit mittlerem Einkommen ist der Erwerb eines Eigenheims in Hanoi eine Herausforderung .

Die erhebliche Lücke zwischen dem tatsächlichen Durchschnittseinkommen und den Immobilienpreisen macht den Erwerb von Wohneigentum in Hanoi heute für die große Mehrheit der Haushalte mit durchschnittlichem oder sogar gutem Einkommen nicht nur schwierig, sondern sogar unmöglich. In zentralen Bezirken wie Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung oder Tay Ho erreicht die Lücke zwischen dem zur Hypothekentilgung erforderlichen Mindestjahresgehalt und dem mittleren Haushaltseinkommen einen zehnstelligen Betrag.

In Vororten wie Ha Dong, Bac Tu Liem oder Long Bien sind die Preise zwar günstiger, sie eignen sich jedoch nur für Einzelpersonen und Haushalte mit einem Einkommen von 40 bis 60 Millionen pro Monat.

Wenn man die Berechnung auf Grundlage des durchschnittlichen Hauspreises in jedem Bezirk vornimmt und davon ausgeht, dass der Käufer 70 % des Hauswertes bei einer Bank mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 8 %/Jahr für 20 Jahre leihen kann, sollte die gesamte monatliche Rate 40 % des Einkommens nicht übersteigen. Dann ist das empfohlene Mindesteinkommen für den Kauf eines durchschnittlich teuren Hauses in Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem und Gia Lam etwa zwei- bis dreimal höher als das durchschnittliche Haushaltseinkommen der Arbeiter in Hanoi.

In den Bezirken Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da oder Tay Ho liegt das erforderliche Mindesteinkommen über 1 Milliarde VND/Jahr, was einem Unterschied von etwa dem 3,7- bis 8-fachen entspricht. In den Bezirken Cau Giay und Thanh Xuan beträgt der Unterschied das 3- bis 3,5-fache.

Dies bedeutet, dass der Kauf eines Hauses in den Bezirken Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem und Gia Lam für Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen machbarer ist, vorausgesetzt, sie sind bereit, die Kostenbelastung zu „tragen“ und mehr als 40 % ihres Einkommens für monatliche Raten auszugeben.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, erklärte, dass der Kauf eines Eigenheims in den letzten Jahren für viele Einzelpersonen und Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen nicht nur eine Wohnmöglichkeit darstellte, sondern auch eine Form der Investition darstellte. Denn die Geschichte zeigt, dass die Immobilienpreise in den großen Städten Vietnams im Allgemeinen und insbesondere in Hanoi im letzten Jahrzehnt im Durchschnitt schneller stiegen als die Einkommenswachstumsrate und höher als andere Investitionsmöglichkeiten und Kreditzinsen.

Für Mittelverdiener wird es jedoch zunehmend schwieriger, sich Wohnraum zu leisten, da die Immobilienpreise weiter steigen. Auch neu gestartete Projekte haben hohe Preise ab 60 Millionen VND/m². Je nach Investitionsvorlieben und Lebensstil entscheiden sich manche Menschen dennoch für niedrigere Lebenshaltungskosten, akzeptieren Risiken für einen frühzeitigen Hauskauf, nehmen Bankkredite auf und ertragen finanziellen Druck.

Andere werden sich dafür entscheiden, abzuwarten oder ein Haus zu mieten, um finanziell flexibler zu sein und den veränderten Lebensstil zu berücksichtigen. Da das derzeitige Immobilienpreisniveau in Hanoi hoch „verankert“ ist, ist es schwierig, die Preissteigerungsrate wie in der Vorperiode aufrechtzuerhalten.

Insbesondere wirtschaftliche Abschwünge können dazu führen, dass die Einkommen von Eigenheimkäufern sinken, was ihre Zahlungsfähigkeit verringert oder den Druck auf die Kreditnehmer erhöht, ihre Schulden zurückzuzahlen. Die Bankzinsen sind nicht festgeschrieben, und in manchen Zeiträumen verteuern Zinsanpassungen die Eigenheimkredite, was es ihnen unmöglich machen kann, die Rückzahlungen zu leisten.

Angesichts der aktuell günstigen Zinssätze können Haushalte mit durchschnittlichem oder gleichwertigem Einkommen, die mindestens 30 % des Wohnungswerts in bar besitzen, weiterhin einen Wohnungsbaukredit aufnehmen. Allerdings müssen Käufer in Kauf nehmen, in günstigere Gebiete umzuziehen, beispielsweise in zentrumsferne Stadtteile oder in Satellitenstädte rund um Hanoi.

Durch die Fokussierung auf Investitionen und den Ausbau eines synchronen Verkehrsnetzes wird das Reisen zwischen den Regionen immer komfortabler und die Reisezeiten werden kürzer. Dies wird dazu beitragen, dass die Menschen eher bereit sind, in Gebieten außerhalb des Zentrums zu wohnen.

Um jedoch Eigenheimkäufer anzulocken, müssen Investoren angemessenere Preise anbieten, die den Bedürfnissen und der Bezahlbarkeit der Menschen entsprechen und so vielen Menschen die Möglichkeit bieten, ein Eigenheim zu besitzen“, erwartete der Vorsitzende von VARS.

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/mua-can-ho-ha-noi-can-thu-nhap-tu-45-210-trieu-dong-thang/20250209030646481