Ist der Immobilienmarkt wirklich „heiß“?

(Dan Tri) – Experten zufolge herrscht derzeit nur auf dem Immobilienmarkt in den Großstädten reger Betrieb, und die Preise steigen dramatisch, während es in anderen Gegenden noch recht ruhig ist.

Kontrast zwischen dem Immobilienmarkt in Hanoi und anderen Provinzen

Laut Daten von Forschungsinstituten sind die Preise für alte und neue Wohnungen in Hanoi seit Jahresbeginn dramatisch gestiegen. Demnach liegt der Durchschnittspreis für neue Wohnungen in diesem Markt derzeit zwischen 65 und 70 Millionen VND/m².

Nicht nur Wohnungen, sondern auch Häuser in Gassen, Reihenhäuser und Villen in Hanoi haben in letzter Zeit an Bedeutung gewonnen. Laut Daten eines Immobilienforschungsinstituts haben die Preisschwankungen in einigen Gebieten am Stadtrand von Hanoi seit dem ersten Quartal 2023 (als der Markt ruhig war) bis heute deutlich zugenommen. Insbesondere im Bezirk Hoai Duc sind die Grundstückspreise im Vergleich zum Jahresbeginn um 81 %, im Bezirk Dong Anh um 53 % und im Bezirk Thanh Oai um 90 % gestiegen.

Im Gegensatz dazu zeigten die Immobilienmärkte in den Provinzen nur eine leichte Erholungstendenz und waren nicht so dynamisch wie in Hanoi. Immobilienexperte Pham Duc Toan erklärte, dass derzeit nur der Markt in Hanoi dynamisch sei und die Preise in den meisten Segmenten stark anstiegen. Die Immobilienmärkte in den Provinzen seien hingegen noch recht ruhig.

Ihm zufolge ist es in den Provinzen und Städten, in denen die Grundstückspreise in den Jahren 2021-2022 stark gestiegen sind, ruhig geblieben, insbesondere in Bac Ninh und Bac Giang . In Quang Ninh und Hai Phong ist die Situation ähnlich, aber dank der guten wirtschaftlichen Entwicklung dieser beiden Orte hat der Markt die Transaktionen wieder aufgenommen.

Ein Grundstück in einem Vorort von Hanoi (Foto: Duong Tam).

Ein weiteres Gebiet mit schwierigen Transaktionen ist die Provinz Hoa Binh , ein Gebiet, das für sein reges Treiben im Ferienimmobiliensegment bekannt ist, derzeit aber auch eine geringe Liquidität aufweist.

In Thanh Hoa sagte Herr Toan, dass dies auch der Ort sei, der 2021 das stärkste Landfieber verzeichnete, als alle loszogen, um Land zu kaufen. Allerdings ist das Transaktionsvolumen auch hier gering, die meisten Investoren, die weiterverkaufen wollen, müssen den Preis im Vergleich zum Höchststand immer noch um etwa 20 % reduzieren.

Experte: Investoren neigen dazu, Cashflow auf den provinziellen Immobilienmarkt zu verlagern

Im Gespräch mit dem Reporter Dan Tri sagte Herr Le Dinh Chung, Mitglied der Marktarbeitsgruppe der vietnamesischen Vereinigung von Immobilienmaklern, dass die derzeitige Immobilienwelle nur lokal in Hanoi stattfinde und sich nicht auf andere Provinzen und Orte ausgebreitet habe.

Ihm zufolge wird sich der Grundstücksmarkt vielerorts erst im zweiten Quartal 2025 gleichmäßiger entwickeln. Allerdings erfordert eine Investition in Grundstücke derzeit eine mittelfristige Vision mit einer Kapitalrückgewinnungszeit von mindestens ein bis drei Jahren, statt auf einen schnellen Aufschwung zu hoffen.

Parzelliertes Land in Hanoi (Foto: Duong Tam).

Herr Chung betonte außerdem, dass die Grundstückspreise in den Vororten von Hanoi derzeit hoch seien und viele potenzielle Risiken bergen. Investoren, die in diesem Segment investieren möchten, sollten daher Gebiete mit entsprechender Infrastruktur und guter Wirtschaftsentwicklung wählen, in denen die Grundstückspreise in letzter Zeit nicht allzu stark gestiegen sind.

„Einige Investoren haben begonnen, Grundstücke in Gegenden zu kaufen, in denen die Preise in letzter Zeit nicht wesentlich gestiegen sind. Diese Leute neigen dazu, proaktiv zu sein, denn gemäß dem aktuellen Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 ist es in 105 Städten und Gemeinden im ganzen Land nicht erlaubt, Grundstücke aufzuteilen und zu verkaufen“, sagte er.

Gleichzeitig empfiehlt der Experte, dass Investoren nicht „alle Eier in einen Korb legen“ sollten, also zum jetzigen Zeitpunkt nicht in großen Mengen kaufen. Stattdessen sollten sie sich für Projekte mit klarem Rechtsstatus, attraktiven Produkten oder Gebieten mit umfassender Ausstattung entscheiden.

Der Experte Nguyen Anh Que erläuterte die gegensätzlichen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in Hanoi und anderen Provinzen und sagte, dass der Investitionsbedarf der Menschen in Hanoi sehr groß sei. Früher seien sie oft in andere Provinzen gegangen, um Immobilien zu kaufen und zu verkaufen, was den regionalen Markt lebendiger gemacht habe.

Nach zwei Jahren schleppender Immobilienmarktlage haben die Investoren in Hanoi jedoch ihr Verhalten geändert. Anstatt wie zuvor auf Offshore-Fischerei zu setzen, zogen sie ihre Cashflows aus den Provinzen ab und investierten stattdessen in renditestarke Immobiliensegmente im Zentrum von Hanoi, wie Wohnungen, Häuser in Gassen, Stadthäuser, Villen und Vorstadtgrundstücke. Daher hat sich der Immobilienmarkt in Hanoi in letzter Zeit aufgeheizt.

Ihm zufolge erreichten die Preise aller Immobiliensegmente in Hanoi im April ihren Höhepunkt. Bei Wohnungen gab es Projekte, deren Preise in letzter Zeit weiter gestiegen sind, allerdings nur lokal und nicht für den gesamten Markt. Bei vorstädtischen Grundstücken haben einige Investoren, die Anfang 2022/23 investiert hatten, bereits begonnen, Gewinne mitzunehmen.

Herr Que gab eine Prognose ab und sagte, dass einige Leute in der kommenden Zeit dazu neigen würden, ihren Cashflow in die Provinzen zu verlagern, wo die Immobilienpreise in der letzten Zeit nicht stark gestiegen seien.

Allerdings wird es erst 2026/2027 dauern, bis der provinzielle Grundstücksmarkt wieder an Dynamik gewinnt. Insbesondere Provinzen mit Vorteilen in der industriellen und touristischen Entwicklung werden zunächst von den Geldströmen profitieren, die sich dann auf viele Provinzen und Städte ausweiten werden.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-co-dang-thuc-su-nong-20241025165938828.htm