Herausforderungen bleiben bestehen

Herausforderungen werden weiterhin erkannt

Im vierten Quartal 2023 verzeichnete der Wohnungsmarkt in Hanoi sowohl im Flachbau- als auch im Apartmentsegment das niedrigste Neuangebot der letzten zehn Jahre.

Für das Wohnungssegment zeigt der Marktbericht von Savills Vietnam, dass das Angebot im 4. Quartal 2023 um 52 % gegenüber dem Vorquartal gestiegen, jedoch um 1 % gegenüber dem Vorjahr auf 2.876 Einheiten gesunken ist. Das Primärangebot erreichte 11.911 Einheiten, ein Rückgang von 40 % gegenüber dem Vorquartal und 41 % gegenüber dem Vorjahr. Das im Quartal verzeichnete Neuangebot erreichte jedoch nur 10.403 Einheiten, wobei 84 % des Angebots auf Klasse B entfielen. Im Flachbausegment erreichte das gesamte Neuangebot im Jahr 2023 272 Einheiten, ein Rückgang von 82 % gegenüber dem Vorjahr. Das Neuangebot umfasste 87 Einheiten, darunter 58 Einheiten aus dem neuen Projekt Solasta Mansion in Ha Dong und 29 Einheiten aus dem bestehenden Projekt An Lac Green Symphony in Hoai Duc. Das Primärangebot erreichte 710 Einheiten aus 16 Projekten, ein Rückgang von 2 % gegenüber dem Vorquartal und 23 % gegenüber dem Vorjahr. Reihenhäuser sind mit einem Marktanteil von 44 % das Hauptprodukt.

Die gemeinsame Preisspanne beider Segmente bleibt hoch. Davon machten Wohnungen mit Preisen zwischen 51 und 70 Millionen VND/m2 63 % des neuen Angebots aus, ein Anstieg von 24 % gegenüber dem Vorjahr. Wohnungen in dieser Preisspanne machten 49 % der verkauften Einheiten aus, ein Anstieg von 21 % gegenüber dem Vorjahr. Wohnungen mit Preisen über 4 Milliarden VND machten 42 % der im Jahr 2023 verkauften Einheiten aus, gegenüber 3 % im Jahr 2019. Wohnungen mit Preisen zwischen 2 und 4 Milliarden VND machten 55 % des Marktanteils aus. Nur 3 % der Wohnungen lagen unter 2 Milliarden VND.

Aufgrund des begrenzten Angebots steigt der durchschnittliche Primärverkaufspreis auf dem gesamten Markt weiter an (Foto: Soziales Netzwerk)

Obwohl die meisten Bauträger ihre Preise unverändert ließen, trieb der hohe Bestand an niedrigen Gebäuden die Primärpreise in die Höhe. So stiegen beispielsweise die Preise für Primärvillen im Vergleich zum Vorquartal um 55 % auf 160 Mio. VND/m² Grundstück, hauptsächlich aufgrund des im dritten Quartal 2023 verkauften Niedrigpreisbestands in Me Linh. Die Preise für Reihenhäuser stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 3 % auf 194 Mio. VND/m² Grundstück. Auch die Preise für Geschäftshäuser stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 3 % auf 328 Mio. VND/m² Grundstück.

Frau Do Thu Hang, Senior Director, Research & Consulting bei Savills Hanoi, erklärt: „Im Wohnungssegment steigen die Preise aufgrund gestiegener Grundstücks- und Baukosten, der ausgebauten Infrastruktur und der verbesserten Qualität weiter an. Das Angebot ist weiterhin begrenzt, was zu einem weiteren Anstieg des durchschnittlichen Verkaufspreises im gesamten Markt führt.“

Die Wohnungsverkäufe im vierten Quartal 2023 erreichten 3.045 Einheiten, ein Anstieg von 45 % gegenüber dem Vorquartal und 5 % gegenüber dem Vorjahr. Das neue Angebot hatte eine Absorptionsrate von 46 %. Gleichzeitig verzeichnete das Segment der Flachbauten das niedrigste Transaktionsvolumen seit vielen Jahren. Die Transaktionen im vierten Quartal 2023 gingen um 37 % gegenüber dem Vorquartal und 67 % gegenüber dem Vorjahr zurück. Die Absorptionsrate im Quartal betrug nur 9 %, ein Rückgang von 5 Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal und 12 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr. Im Jahr 2023 wurden nur 359 Einheiten verkauft, der niedrigste Wert seit 2014. Die Gesamtzahl der Transaktionen im Flachbau ging im Jahresvergleich um 76 % zurück, und die Absorptionsrate betrug 2023 nur 36 %, ein Rückgang von 31 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr.

Angesichts der niedrigen Absorptionsrate analysierte Frau Hang: „Die Kaufentscheidungen sind weiterhin problematisch. Tatsächlich entfallen die im ersten Quartal 2023 verkauften Wohnungen hauptsächlich auf Projekte, deren Investoren seriös sind, rechtliche Garantien bieten und ihren finanziellen Verpflichtungen nachgekommen sind. Daher haben Käufer trotz der Unterstützung durch Bankkreditzinsen für den tatsächlichen Wohnbedarf gewisse rechtliche Bedenken. Banken befürchten zudem, dass Investoren ihren rechtlichen Verpflichtungen gegenüber dem Projekt nicht nachkommen und Kreditanträge nicht abschließen. Dies beeinflusst die Kaufentscheidungen und die Anzahl der verkauften Wohnungen und erklärt, warum die Absorptionsrate trotz gesunkener Kreditzinsen immer noch niedrig ist.“

Welche Möglichkeiten gibt es für Immobilienkäufer mit echtem Wohnbedarf?

Laut Frau Hang bieten sich angesichts des begrenzten Angebots und der hohen Primärpreise für Menschen mit echtem Wohnungsbedarf Chancen auf dem Sekundärmarkt. Der Sekundärmarkt bietet den Vorteil, dass viele Kaufoptionen, erschwingliche Preise und eine höhere Rechtssicherheit geboten werden. So liegt beispielsweise der Preis für Sekundärvillen pro Quadratmeter Grundstück 7 % unter dem durchschnittlichen Primärmarktpreis, für Sekundärreihenhäuser 24 % und für gewerblich genutzte Sekundärreihenhäuser 40 % unter dem Primärmarktpreis.

Frau Do Thu Hang, Senior Director, Research & Consulting, Savills Hanoi

Gleichzeitig können Immobilienkäufer durch den Ausbau der Infrastruktur mit einem steigenden Angebot rechnen. Infrastrukturinvestitionen wie die Ringstraßen 3, 5 und 4 werden den Hanoi-Wohnungsmarkt erweitern und die Nachfrage auf die Innenstadt und das Zentrum verlagern. Der Ausbau der Infrastruktur wird die Wohnungsnachfrage in benachbarten Provinzen und Gebieten mit angemessenen Preisen und größeren Grundstücksreserven fördern.

Laut Savills‘ Bericht ist dies auch ein positiver Aspekt für das Angebot, da Wohnimmobilien in dezentralen Gebieten und benachbarten Provinzen zunehmend dazu beitragen werden, Hanois Wohnungsbedarf zu decken. Demnach werden bis 2024 weitere 12.100 neue Wohnungen auf dem Markt entstehen, wobei 87 % des Marktanteils auf die Bezirke Hoang Mai, Nam Tu Liem und Ha Dong entfallen. In Hung Yen und Bac Ninh werden zwischen 2024 und 2026 rund 203.000 Wohnungen entstehen. Bis 2026 werden im Flachbausegment voraussichtlich 14.000 neue Wohnungen aus 37 Projekten entstehen. Großprojekte wie Vinhomes Co Loa oder Vinhomes Wonder Park werden den Markt mit neuem Flachbauangebot versorgen.

Darüber hinaus dürften sich die Verabschiedung des Wohnungsbaugesetzes, des Immobilienwirtschaftsgesetzes und zuletzt des Grundstücksgesetzes positiv auf den Markt auswirken. „Die Regelung, dass Investoren ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen müssen, bevor zukünftige Produkte entstehen, stärkt das Vertrauen der Käufer. Daher ist davon auszugehen, dass das Marktvertrauen in den Jahren 2024 und 2025 und darüber hinaus weiter gestärkt wird, Produkte von seriösen Investoren mit echter Finanzkraft bereitgestellt werden und der Markt dadurch ausgeglichener und vielfältiger wird“, sagte Frau Hang.

NAM ANH

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html