Marktbewegung

Zu Beginn des dritten Quartals 2024 ist das deutlichste Zeichen, dass sich der Markt zu erholen beginnt, da die Unternehmen kontinuierlich neue Projekte starten. Im vierten Quartal ist der Markt jedoch noch mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert.

Der Immobilienmarkt im Süden wird im vierten Quartal voraussichtlich mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert sein.

Der Markt beginnt sich zu erholen

In den ersten acht Monaten des Jahres 2024 verzeichnete der Markt im Vergleich zum Zeitraum 2022–2023 deutliche Anzeichen einer Erholung, allerdings ungleichmäßig zwischen den Segmenten.

Landsegment

Im Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung wurden in den ersten acht Monaten des Jahres 2024 im Grundstückssegment 14 zum Verkauf stehende Projekte verzeichnet (drei neue Projekte, 11 Projekte in der nächsten Eröffnungsphase).

Das Angebot auf dem Markt erreichte 787 Produkte, ein Rückgang von 46 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 (1.454 Parzellen).

Die Absorptionsrate des neuen Angebots erreichte etwa 30 %, was 237 erfolgreich gehandelten Produkten entspricht, ein Rückgang von 58 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 (559 Transaktionen).

Reihenhaus-/Villensegment

Im August 2024 wurden auf dem Markt für Reihenhäuser und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung 16 Projekte zum Verkauf verzeichnet (3 neue Projekte, 13 Projekte in der nächsten Eröffnungsphase).

Das Angebot auf dem Markt erreichte 1.333 Produkte und verzeichnete damit eine Verdoppelung im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 (659 Produkte).

Die Absorptionsrate des neuen Angebots erreichte 61 %, was 817 erfolgreich gehandelten Produkten entspricht, einer 3,5-fachen Steigerung gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023.

Wohnungssegment

Im Wohnungssegment von Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung wurden innerhalb von 8 Monaten 30 Projekte zum Verkauf angeboten, darunter 7 neue Projekte, bei den übrigen handelt es sich um die nächsten Phasen bereits eröffneter Projekte.

Das Neuangebot auf dem Markt erreichte 2023 5.378 Einheiten, ein Rückgang von 24 % im Vergleich zum Vorjahr. Dabei handelt es sich hauptsächlich um die nächste Projektphase, die sich vor allem auf Ho-Chi-Minh-Stadt und Binh Duong konzentriert.

Die Absorptionsrate erreichte 76 % des neu eingeführten Angebots mit 4.086 erfolgreichen Transaktionen, was einem Rückgang von 22 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Resort-Immobilien

Im Segment der Ferienimmobilien gibt es kurzfristig kaum Anzeichen einer Verbesserung. Obwohl das Angebot in einigen Segmenten (Ferienvillen und Condotels) gestiegen ist, ist die Nachfrage nach wie vor recht bescheiden und konzentriert sich nur auf einige Projekte.

Im Wohnimmobiliensegment schwankten die Verkaufspreise auf dem Primärmarkt im Vergleich zum Jahresbeginn kaum. Die Liquidität auf dem Sekundärmarkt zeigt Anzeichen einer Erholung, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf Projekte, die bereits übergeben wurden, deren rechtliche Verfahren abgeschlossen sind und die verkehrsgünstig zum Stadtzentrum liegen. Im Resort-Immobiliensegment sind die Verkaufspreise auf dem Sekundärmarkt stark gefallen. Viele Investoren akzeptieren Verluste von 20 % oder sogar 30 %, doch eine Liquidation ist weiterhin sehr schwierig.

Marktherausforderungen im vierten Quartal

Das globale Wirtschaftswachstum wird im Jahr 2024 im Vergleich zu 2023 voraussichtlich zurückgehen. Die Weltbank prognostiziert für 2024 ein globales Wirtschaftswachstum von 2,4 % – den niedrigsten Wert seit drei aufeinanderfolgenden Jahren. Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) prognostiziert für 2024 ein globales BIP-Wachstum von 2,9 % – weniger als die 3,1 % im Jahr 2023.

Was den Handel betrifft, prognostiziert der Internationale Währungsfonds (IWF), dass das Wachstum des Welthandels im Jahr 2024 3,3 % erreichen wird. Dies wäre weniger als der Durchschnitt von 4,9 % im Zeitraum 2000–2019. Steigende Handelsspannungen und eine geoökonomische Fragmentierung dürften das Wachstum des Welthandels auch 2024 belasten, da die Länder im Jahr 2023 rund 3.000 Beschränkungen verhängt haben (1.100 im Jahr 2019).

Bis Ende 2023 wird die globale Gesamtverschuldung 313 Billionen US-Dollar erreichen und die globale Schuldenquote 330 Prozent erreichen. Dies ist ein Rekordhoch und besorgniserregend für die Weltwirtschaft.

Was den Markt betrifft, so war das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in den letzten zehn Jahren ein schwerwiegendes Problem. Das neue Angebot konzentriert sich hauptsächlich auf das gehobene und Luxussegment, während es an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen mangelt, um den tatsächlichen Wohnbedarf der Mehrheit der Bevölkerung zu decken. Darüber hinaus ist die Marktnachfrage gestiegen, bleibt aber niedrig (sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt). Es gibt viele Gründe, warum sich der Immobilienmarkt langsamer erholt hat als erwartet. Die abwartende Haltung der Investoren gilt als Hauptgrund für den Erholungsprozess. Dies zeigt sich deutlich daran, dass die Höhe der Bankeinlagen in den ersten drei Monaten des Jahres trotz der anhaltend niedrigen Zinsen immer noch ein Rekordhoch von 14 Millionen VND erreichte.

Was die Rechtspolitik betrifft, setzen Schwierigkeiten bei der Projektgenehmigung die Unternehmen und das Marktangebot weiterhin unter Druck, typischerweise in den ersten drei Monaten des Jahres. Zudem hat es in letzter Zeit keine großen Fortschritte bei der rechtlichen Beilegung gegeben, insbesondere bei Projekten mit verstreutem Land. Laut Statistik sind derzeit allein in Ho-Chi-Minh-Stadt 126 Projekte von Rechts- und Baufortschritten betroffen, die sich auf verstreutes öffentliches Land beziehen. Obwohl dieses Problem im Dekret 148/2020/ND-CP bzw. im aktuellen Bodengesetz von 2024 geregelt ist, konnte es nicht vollständig geklärt und gelöst werden. Außerdem ist die Berechnung der Landnutzungsgebühren noch immer mit vielen Problemen behaftet, was die Ursache für 60 – 70 % der rechtlichen Probleme bei Projekten in letzter Zeit im ganzen Land ist.

Das Grundstücksgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz wurden verabschiedet, es bedarf jedoch noch weiterer Rundschreiben und Verordnungen, um eine wirksame Umsetzung in der Praxis zu gewährleisten.

Viele Immobilienunternehmen haben mit Kapitalproblemen zu kämpfen, insbesondere solche mit hohen Anleihenschulden. Statistiken zufolge beläuft sich der Betrag der im Jahr 2024 fälligen Unternehmensanleihen auf über 300.000 Milliarden VND, wovon allein mehr als 130.000 Milliarden VND auf Immobilienanleihen entfallen.

Angesichts der derzeit schwierigen Liquiditätslage auf dem Immobilienmarkt ist dies eine sehr hohe Zahl. Darüber hinaus stagniert der Rechtsstatus des Projekts, was es Unternehmen erschwert, neue Kredite von Banken zu erhalten.

Marktbewegung

Für die Erholung des Immobilienmarktes sind positive Signale aus der Wirtschaft unerlässlich. Entsprechend wird für Vietnams Wirtschaftswachstum im Jahr 2024 ein Wert von 6–6,5 % prognostiziert, wobei gemäß Resolution Nr. 108/NQ-CP der regulären Regierungssitzung im Juni 2024 und der Online-Konferenz der Regierung mit den Kommunen ein Wachstum von 7 % angestrebt wird. Dies gibt der Wirtschaft im Allgemeinen und dem Immobilienmarkt im Besonderen Auftrieb.

Darüber hinaus ist auch das positive Signal vom Import-Export-Umsatz ein bemerkenswerter Lichtblick, da der Gesamtwert der Import-Export-Waren des ganzen Landes in den ersten acht Monaten des Jahres 2024 511,11 Milliarden USD erreichte, ein Anstieg von 16,7 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023. Davon beliefen sich die Exporte auf 265,09 Milliarden USD, die Importe auf 246,02 Milliarden USD und der Handelsüberschuss auf 19,07 Milliarden USD. Dadurch entstand ein Handelsüberschuss und die Devisenquellen des Landes nahmen zu.

Auf dem Kapitalmarkt bleiben die inländischen Kreditzinsen gemäß der Anweisung der Staatsbank zwar leicht steigend, aber niedrig.

Aus Marktsicht ist das Erholungsszenario des Immobilienmarktes in Innenstädten, bestehenden neuen Stadtgebieten, dicht besiedelten Gebieten, voll ausgestatteten Einrichtungen oder Arten von Gewerbeimmobilien, die Cashflow aus der Vermietung nutzen können, deutlicher zu beobachten ...

Bei Betrachtung des aktuellen Marktes konzentriert sich das Transaktionsvolumen hauptsächlich auf erschwinglichen Wohnraum, der die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum bedient, der in Großstädten stets hoch ist, eine verkehrsgünstige Lage mit guter Anbindung an das Zentrum bietet, über vollständige Rechtsdokumente verfügt und bei dem der Baufortschritt deutlich erkennbar ist. Dies spiegelt sich teilweise im herausragenden Transaktionsvolumen von Wohnungen der Klassen B und C in Ho-Chi-Minh-Stadt und den benachbarten Provinzen wider, die in den ersten fünf Monaten dieses Jahres 62 % des gesamten Neuangebots auf dem Markt ausmachten.

Dies ist teilweise darauf zurückzuführen, dass die Anleger eine konsequente Verkaufspolitik mit zahlreichen Anreizen zugunsten der Kunden, Zahlungsabstandsregelungen, Unterstützung bei Tilgungs- und Zinstilgungsfristen, Eröffnungsgeschenken usw. verfolgen, um die Marktnachfrage im Kontext allgemeiner Schwierigkeiten anzukurbeln.

Die geringe Nachfrage dürfte bis Ende dieses Jahres anhalten. Dementsprechend wird das Wohnimmobiliensegment in großen, dicht besiedelten Städten wie Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi weiterhin die Aufmerksamkeit des Marktes auf sich ziehen und sich auf benachbarte Provinzen ausweiten. Insbesondere das Wohnungssegment wird seine führende Position bei Angebot und Nachfrage des gesamten Marktes behaupten, während auch das Segment der Grundstücke und Reihenhäuser/Villen in bestehenden, dicht besiedelten Wohngebieten mit entsprechender Infrastruktur in der kommenden Zeit bemerkenswerte Höhepunkte verzeichnen dürfte.

Obwohl die Tourismusbranche positive Anzeichen zeigt und in den ersten acht Monaten des Jahres 2024 insgesamt 11,4 Millionen internationale Besucher anzog, was einem Anstieg von 45,8 % gegenüber dem gleichen Zeitraum 2023 entspricht, ist die Erholung des Resort-Immobilienmarktes noch nicht ausreichend. Diese Immobiliensegmente stehen weiterhin vor zahlreichen Herausforderungen, die Erholung verläuft langsam, und ein Durchbruch ist kurzfristig unwahrscheinlich.

Nach der unvermeidlichen Anpassungsphase von 2020 bis Anfang 2023 verfügt der Immobilienmarkt über solide Voraussetzungen für eine langfristig nachhaltige Entwicklung. Dementsprechend dürfte der Markt in den letzten Monaten des Jahres 2024 weiterhin einige positive Entwicklungen aufweisen, sich aber weiterhin auf einem moderaten Niveau bewegen. Deutlichere Anzeichen einer Verbesserung werden für den Zeitraum zwischen Mitte 2025 und Anfang 2026 erwartet, wenn der derzeitige Rückstand vollständig aufgeholt ist.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html