Straffung der Disziplin, wie man sich gegenüber Hunden, Katzen, Nagelstudios und Restaurants in Mehrfamilienhäusern verhält

Viele erwarten, dass die gerade in Kraft getretenen Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern in Ho-Chi-Minh-Stadt einen rechtlichen Korridor darstellen, um die Verwaltung von Mehrfamilienhäusern in einen Rahmen zu bringen und den Bewohnern so zu einem sichereren Wohnumfeld zu verhelfen.

Ein Apartmentgebäude in Thu Duc (HCMC) verfügt über ein Airbnb-Mietmodell – Illustration: Q. DINH

Nicht nur diese neue Regelung, sondern auch das Wohnungsbaugesetz 2023 legt Verbote sowie erlaubte und verbotene Aktivitäten in Mehrfamilienhäusern fest, in der Realität werden die gesetzlichen Bestimmungen jedoch nicht konsequent durchgesetzt.

Welche Regelungen müssen beim Aufenthalt in einer Wohnung beachtet werden?

Bemerkenswert an den neuen Vorschriften von Ho-Chi-Minh-Stadt ist, dass die Stadt festlegt, dass die Bedingungen für die Nutzung von Wohnungen für touristische Beherbergungsdienste in Mehrfamilienhäusern zwingende Bedingungen erfüllen müssen.

Das heißt, die als Touristenunterkunft genutzte Wohnung muss zu einem Mehrfamilienhaus mit gemischter Nutzung gehören. Wer in der Touristenunterkunft und in Touristenwohnungen tätig ist, muss die Bedingungen und Standards des Tourismusgesetzes erfüllen und das Gesetz über bedingte Investitionen und Geschäftsbereiche einhalten.

Ho-Chi-Minh-Stadt schreibt vor, dass Organisationen und Einzelpersonen, die in Mehrfamilienhäusern Beherbergungsdienste für Touristen anbieten, sich für einen vorübergehenden Aufenthalt registrieren, Touristen über ihren Aufenthalt informieren und die Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern vollständig einhalten müssen.

Hinsichtlich der Verwaltung von Wohnungsvermietungsaktivitäten schreibt Ho-Chi-Minh-Stadt vor, dass bei der Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern der korrekte Nutzungszweck als Wohnzweck sichergestellt werden muss und die Wohnungen auf keinen Fall für andere Zwecke als Wohnzwecke genutzt werden dürfen.

Für die Anmietung einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist ein Vertrag zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Wohnungsinteressenten erforderlich.

Die Verwaltung des Mehrfamilienhauses und die Betriebsverwaltung des Mehrfamilienhauses verpflichten den Nutzer der gemieteten Wohnung auf der Grundlage des Mietvertrags zur Einhaltung der Regeln und Vorschriften für die Verwaltung und Nutzung des Mehrfamilienhauses, um die Sicherheit und Ordnung im Mehrfamilienhaus zu gewährleisten.

Darüber hinaus legt die Stadt auch die Befugnisse und Verantwortlichkeiten der Regierungsebenen, Verwaltungsräte und Verwaltungsausschüsse bei der Verwaltung und Nutzung von Wohngebäuden klar fest.

Ho-Chi-Minh-Stadt schreibt vor, dass nur touristische Apartmentprojekte für kurzfristige Vermietungen genutzt werden dürfen, Wohnapartments dürfen für diese Art von Geschäft nicht genutzt werden - Illustration: Q. DINH

Wohnungen können nicht mit Condotels gleichgesetzt werden

Die tage- oder stundenweise Anmietung von Wohnungen über Online-Plattformen wie AirBnB, Agoda, Booking usw. ist derzeit in Ho-Chi-Minh-Stadt und Touristenstädten wie Hanoi , Ha Long, Hai Phong und Nha Trang beliebt.

Auch die Tätigkeit der kurzfristigen Wohnungsvermietung führt zu zahlreichen Konflikten zwischen der Hausgemeinschaft und den Mietern.

So stießen beispielsweise in vielen Mehrfamilienhäusern kurzfristige Wohnungsvermietungen auf Widerstand seitens der Bewohner und der Verwaltung, wenn Touristen der Aufenthalt in den Wohnungen „verboten“ wurde.

Die Wohnungsverwaltung hat sogar eine Liste mit Wohnungen zur Kurzzeitvermietung erstellt und die Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, diese nicht kurzfristig zu vermieten. Außerdem wurden an den Eingängen Kontrollpunkte eingerichtet, um Touristen den Zutritt zu verwehren.

Vertreter von Apartmenthausbetreibern in Ho-Chi-Minh-Stadt sagten, der Schlüssel zu diesen Reaktionen liege darin, dass die Verwaltung und die Bewohner die Verwaltung aufgefordert hätten, diesen Dienst zu sperren, da sie sich Sorgen über die große Zahl an Kommen und Gehenden machten, die möglicherweise zu Sicherheitsproblemen sowie zur Abnutzung des Gemeinschaftseigentums und der gemeinsamen Dienste der Bewohner führen könne.

Das Wohnungsgesetz von 2023 verbietet zwar nicht die Vermietung von Wohnungen zu Wohnzwecken, es fehlt jedoch an klaren Regelungen zwischen Langzeitmieten mit vorübergehender Wohnsitzanmeldung und kurzfristigen Mieten auf Tage- oder Stundenbasis.

Viele Experten gehen davon aus, dass es sich hierbei um eine rechtliche Lücke im Wohnungswesen handelt, die in letzter Zeit in vielen Mehrfamilienhäusern immer wieder zu Konflikten und Streitigkeiten geführt hat.

Die Praxis, Wohnungen für Kurzaufenthalte tage- oder stundenweise zu vermieten, hat sie zu Condotels mitten in der Wohnsiedlung gemacht. Dieses Problem muss überwunden werden, um den Bewohnern moderner Mehrfamilienhäuser ein komfortables und sicheres Leben zu ermöglichen.

Im Gespräch mit Tuoi Tre bekräftigte Herr Nguyen Duc Lap, Direktor des Instituts für Immobilienforschung und -ausbildung, den Grundsatz, dass Wohnungen nur zu Wohnzwecken bestimmt seien.

Das Gesetz verbietet die Anmietung von Wohnungen für Kurzzeitaufenthalte nicht. Allerdings ist es erforderlich, dass Wohnungseigentümer, die vermieten möchten, ihr Gewerbe als Einzelunternehmer registrieren lassen müssen. Dies ist die Grundlage dafür, dass staatliche Verwaltungsbehörden sie in das Beherbergungsgewerbe einbeziehen, die Wohnungsverwaltung übernehmen und Steuern erheben können.

Im Falle von Wohnungsvermietungen über Online-Buchungsplattformen erklärte Herr Lap, dass Unternehmen, die Online-Buchungsplattformen betreiben, im Namen der Wohnungseigentümer Steuern zahlen müssen, während Wohnungseigentümer persönliche Einkommenssteuer zahlen müssen, um Fairness gegenüber anderen Unternehmen zu gewährleisten.

Laut Herrn Lap handelt es sich bei den Kurzzeitmietern in der Regel um Touristen, die unter Jetlag leiden und mehr reisen müssen als die Einheimischen, was zu Lärm führt und das Leben der Gemeinschaft beeinträchtigt. Daher müssen sich die Gebäudesicherheit und die Hausverwaltung oft zu Wort melden.

Wenn sich im Gebäude Wohnungen für kurzfristige Unterbringung befinden, muss die Hausverwaltung zusätzliches Sicherheitspersonal für die Sicherheit organisieren, da ständig Gäste kommen und gehen, was zusätzliche Dienstleistungen und Kosten verursacht. Der Wohnungseigentümer muss daher mit der Hausverwaltung über die Übernahme der zusätzlichen Kosten verhandeln. Dies gewährleistet Fairness zwischen denjenigen, die Wohnungen vermieten und Gewinne erzielen, und den im Gebäude lebenden Haushalten.

Dieser Ansicht ist auch Herr Nguyen Chi Thanh, ständiger Vizepräsident der Vereinigung der vietnamesischen Immobilienmakler. Er sagte, dass es bei Wohnungen, die zu Mietzwecken wie Hotels genutzt werden, ebenfalls Probleme gebe, weil die Gebäudeverwaltung Schwierigkeiten habe, die ein- und ausgehenden Personenzahlen zu kontrollieren.

Die Verwaltungen von Mehrfamilienhäusern wollen die Sicherheit der Bewohnergemeinschaft gewährleisten und diejenigen ausschalten, die die Anmietung von Wohnungen missbrauchen, um Unruhe und Unsicherheit zu stiften und illegale Handlungen zu begehen.

Herr Thanh erklärte, dass Mieter bei der Anmietung eines Hotelzimmers in der Regel ihren Personalausweis vorlegen müssen. Daher müsse auch die Anmietung einer Wohnung für einen Kurzaufenthalt dieser Regelung entsprechen. Allerdings verfügt die Verwaltung des Wohngebäudes nicht über professionelles Rezeptionspersonal wie in einem Hotel, sodass es schwierig sei, zu kontrollieren, wer ein- und ausgeht.

„Bei Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen muss die Hausverwaltung Vorschriften zu den für die Vermietung geeigneten bzw. nicht geeigneten Wohnungen in die Verwaltungsvorschriften des Mehrfamilienhauses aufnehmen. Auf dieser Grundlage lässt sich bestimmen, welche Wohnungen vermietet werden dürfen und welche nicht“, sagte Herr Thanh.

Laut Herrn Thanh müssen Wohnungseigentümer grundsätzlich der Mehrheit folgen und dürfen nicht tun, was sie wollen. In einem Mehrfamilienhaus zu leben bedeutet, die gemeinsamen Regeln zu befolgen und den gemeinsamen Aufzug, den gemeinsamen Flur und die gemeinsamen Dienstleistungen zu benutzen.

Eigentümer, die ihre Wohnungen in „Hotels“ umwandeln möchten, müssen ihren vorübergehenden Wohnsitz bei der örtlichen Polizei anmelden, der Verwaltung Mieter melden und Verträge mit ihnen abschließen. Online-Buchungsplattformen helfen lediglich bei der Mietersuche, während die Vermieter für die Mieter verantwortlich sind.

Einige Immobilienexperten sind zudem der Meinung, dass die Vermietung von Wohnungen über AirBnB fast dem Betreiben eines Hotelbetriebs gleicht: Niemand wisse, wie lange der Mieter bleibe, und auch der Wohnungseigentümer habe nur online mit dem Mieter zu tun und kenne sich nicht persönlich.

Daher ist es notwendig, eine Regelung hinzuzufügen, dass sich Wohnungseigentümer vor der Aufnahme ihrer Geschäftstätigkeit bei der staatlichen Verwaltungsbehörde registrieren müssen, da Beherbergungs- und Hoteldienstleistungen bedingte Geschäftszweige sind.

Kunden warten am Nachmittag des 4. März auf ein Auto, das sie abholt, nachdem sie aus einer Wohnung in der Ben Van Don Street, Bezirk 9, Distrikt 4, Ho-Chi-Minh-Stadt, zurückgekehrt sind – Foto: TTD

Das Gesetz muss klarer geändert werden

Laut Herrn Nguyen Chi Thanh verbieten die aktuellen Wohnungsgesetze die Anmietung von Wohnungen zu Bürozwecken, nicht jedoch die Anmietung zu Wohnzwecken.

In der Realität gibt es zwei Fälle von langfristigen Wohnungsmieten mit einfacher vorübergehender Wohnsitzanmeldung, die keine Konflikte verursachen, aber kurzfristige Mieten auf Tages- oder Stundenbasis verursachen viele Probleme, beeinträchtigen den Gemeinschaftsraum und sind sehr schwer zu kontrollieren.

„Wir verwechseln die langfristige Wohnungsmiete mit der kurzfristigen tage- oder stundenweisen Miete.

Viele Menschen entscheiden sich dafür, kurzfristig Wohnungen über AirBnB zu mieten, weil sie von niemandem kontrolliert werden möchten. Daher ist es notwendig, diesbezüglich Vorschriften einzuführen, um zu verhindern, dass sie von schlechten Menschen ausgenutzt werden und das Leben der Bewohner beeinträchtigt wird“, sagte Herr Thanh.

Laut Rechtsanwalt Truong Thanh Duc, Direktor der Anwaltskanzlei ANVI, gibt es im Wohnungsvermietungsgeschäft zwei Probleme: Das erste sind die damit verbundenen gesetzlichen Bestimmungen, das zweite die Selbstverwaltung.

Herr Duc sagte, dass kein Bewohner es in Frage stellen würde, wenn der Wohnungseigentümer seinen Eltern und Kindern einen längeren Aufenthalt erlauben würde.

Die in der Vergangenheit aufgetretenen Probleme beziehen sich zu 99 % auf zivilrechtliche Verträge, etwa die Anmietung von Häusern, etwa die Anmietung über grenzüberschreitende Buchungsplattformen wie AirBnB, Agoda, Booking.

Es ist zu beachten, dass die kurzfristige tage- oder stundenweise Vermietung von Wohnungen nicht der normalen Wohnnutzung dient. Im Wesentlichen handelt es sich hierbei um ein Hotel- und Beherbergungsunternehmen.

Daher ist eine Gesetzesänderung hin zu detaillierteren Regelungen notwendig, denn wenn wir uns die Wohnhäuser anschauen, in denen Wohnungsvermietungen stattfinden, werden die meisten Menschen sicherlich Einwände erheben.

Selbst in Hotels lässt das Rezeptionspersonal Fremde meist nicht aufs Zimmer. Wer etwas kaufen möchte, muss in der Lobby bleiben, da dort für Sicherheit und Ordnung beim Ein- und Ausgehen der Gäste gesorgt werden muss.

Laut Herrn Duc müssen die Mieten für Wohnungen im Rahmen der Selbstverwaltung doppelt oder dreimal so hoch sein wie die Mieten der Bewohner. Sollte es einen Wohnungseigentümer geben, der vermieten möchte, muss die Bewohnergemeinschaft dies der Hauskonferenz zur Abstimmung vorlegen.

Stimmt die Gemeinschaft nicht zu, darf der Wohnungseigentümer die Wohnung nicht vermieten. Stimmt die Gemeinschaft der Gewerbeerlaubnis zu, muss der Wohnungseigentümer folgende Bedingungen erfüllen: zusätzliche Gebühren zahlen, sich als vorübergehender Wohnsitz anmelden und einen Mietvertrag unterzeichnen.

Es müssen Gesetze erlassen werden, die die Umsetzung „technischer Barrieren“ erleichtern.

Viele Experten sind sich einig, dass die Wohnungsverwaltung Mieter nicht am Verbleib hindern darf, wenn die Hausordnung des Wohnhauses dies nicht verbietet.

Wenn die Hausverwaltungsvorschriften die Vermietung von Wohnungen verbieten, muss die Hausverwaltung dem nachkommen, auch wenn dies leicht zu Konflikten mit Haushalten führen kann, die eine Vermietung beabsichtigen. Daher muss das Wohnungsgesetz langfristig klare und eindeutige Regelungen ergänzen, um Konflikte zu vermeiden.

Derzeit verbietet das Wohnungsgesetz die Vermietung von Wohnungen nicht, doch die Verwaltungen von Mehrfamilienhäusern können „technische Hürden“ errichten. So müssen die Mieter beispielsweise ihren Personalausweis vorzeigen, sich für einen vorübergehenden Wohnsitz anmelden, einen Mietvertrag unterzeichnen, Vorschriften zu Ein- und Auszugszeiten einhalten und das Gebäude reinigen.

Rechtsanwalt Truong Thanh Duc fügte hinzu, dass der Verwaltungsrat die Bewohnergemeinschaft vertrete und gemäß den für das Wohnhaus geltenden Vorschriften handle. Es sei unmöglich, die Befugnisse des Verwaltungsrats über das Gesetz hinaus auszuweiten. Er könne die Bewohner lediglich dazu anhalten, die Gesetze zu verstehen und einzuhalten.

Auch der Wohnungsbau unterliegt den gesetzlichen Bestimmungen.

Insbesondere legt Ho-Chi-Minh-Stadt auch die Bedingungen für Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe in Mehrfamilienhäusern klar fest, wenn die Mehrfamilienhäuser gemischt genutzt werden und Funktionsbereiche für Büro-, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe umfassen.

Geschäftszweige, die nicht unter die im Wohnungsbaugesetz 2023 genannten Fälle fallen und den gesetzlichen Bestimmungen zu bedingten Investitionen und Geschäftszweigen entsprechen müssen.

Geschäftshaus zu vermieten im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses in Thu Duc City (HCMC) – Foto: Q. DINH

Für die Behandlung langjähriger Verstöße gibt es einen Rechtskorridor.

Im Gespräch mit Tuoi Tre hofft Herr Nguyen Minh Tao (wohnhaft im Bezirk Phuoc Long B, Stadt Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt), dass neue Rechtskorridore in Verbindung mit der Entschlossenheit der lokalen Verwaltungsbehörden den Menschen zu einer besseren Lebensumgebung verhelfen werden.

Laut Herrn Tao hat eine Familie ihre Wohnung direkt in dem Wohnblock, in dem er lebt, in eine Katzenfarm verwandelt und Dutzende sehr stinkende Katzen gezüchtet.

Die Anwohner dachten zunächst, die Familie halte Katzen als Gesellschaft, und zeigten ihr Mitgefühl und machten freundliche Bemerkungen. Als sie jedoch erfuhren, dass hier Katzen zur Zucht und zum Online-Verkauf gehalten wurden, schlugen die umliegenden Haushalte vor, dem ein Ende zu setzen. Herr Tao erklärte, dass dieses Geschäft aufgrund der neuen Bestimmungen im Wohnungsgesetz und der städtischen Verordnungen die Luftqualität und das Wohnumfeld der Anwohner beeinträchtigt habe. Die Verwaltung und die lokalen Behörden könnten daher gemäß den Vorschriften vorgehen.

Herr Tran Tuan Hoan, Vorsitzender der Verwaltung eines Mehrfamilienhauses in Thu Duc City, sagte, dass zwar die Vorschriften vorschreiben, dass Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen und dass es den Bewohnern nicht gestattet ist, im Mehrfamilienhaus geschäftliche Angelegenheiten zu erledigen, manche Bewohner das Gesetz jedoch dennoch umgehen, indem sie Lebensmittelgeschäfte, Nagelstudios, Online-Verkaufsstellen mit Livestreaming, Lagerhallen oder Nachhilferäume für Schüler eröffnen, obwohl sie dabei die Türen schließen und die Vorhänge zuziehen.

Daher ist Herr Hoan davon überzeugt, dass diese spezifischen Regelungen den Verwaltungs- und Verwaltungsräten dabei helfen werden, bei der Handhabung nicht-wohnbezogener Aktivitäten, die die Bewohner und die Sicherheit des Wohngebäudes betreffen, aggressiver vorzugehen.

„Aktivitäten, die weder die Sicherheit noch die Ordnung noch das Leben der Anwohner beeinträchtigen, werden von der Verwaltung geprüft, wenn die Anwohner nicht reagieren oder sich beschweren. Bei Aktivitäten, die unter die verbotenen Handlungen fallen, müssen die Verwaltungsräte aller Wohnhäuser jedoch unbedingt energische Maßnahmen ergreifen“, sagte Herr Hoan.

Rechtsanwalt Tran Minh Cuong von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt sagte, dass das Wohnungsgesetz verbotene Handlungen bei der Nutzung von Mehrfamilienhäusern festlege. Die Vorschriften von Ho-Chi-Minh-Stadt legten die erlaubten und nicht erlaubten Handlungen bei der Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern genauer fest und legten auch die Verantwortlichkeiten der einzelnen Behörden klar fest.

Dies wird den Verwaltungsbehörden einen klaren Rechtsrahmen bieten, um Verstöße zu verfolgen und zu ahnden und den Menschen zu helfen, in sichereren Wohnungen zu leben.

Quelle: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm