Neue Impulse für den Immobilienmarkt

Durch die Zusammenführung der Verwaltungsgrenzen ergeben sich für Immobilienentwickler dank der Abstimmung von Planung und Infrastruktur große Chancen.

Der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und den angrenzenden Provinzen befindet sich in einer Transformationsphase und nimmt nach einer Phase der Stagnation wieder Form an. Insbesondere die Fusion von Ho-Chi-Minh-Stadt, Binh Duong und Ba Ria-Vung Tau dürfte eine neue Wachstumsphase für den regionalen Immobilienmarkt einleiten.

Positive Veränderung

Frau Ai Nghi – eine langjährige Immobilieninvestorin mit Wohnsitz in Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt – hat in letzter Zeit viel Zeit damit verbracht, Grundstücke in der Provinz Binh Duong zu recherchieren, insbesondere entlang der Autobahn 13 an der Grenze zu Ho-Chi-Minh-Stadt. Ihrer Aussage nach steigen die Grundstückspreise hier ständig, da in dieser Gegend ein Straßenausbau geplant ist, insbesondere da Binh Duong und Ho-Chi-Minh-Stadt als einheitliche Einheit betrachtet werden und Verwaltungsgrenzen kein Hindernis mehr darstellen. Aus diesem Grund hat der Grundbesitzer den Preis des 700 m² großen Grundstücks (davon 150 m² Wohnland), das sie vor einem Monat noch für 3,7 Mrd. VND zu kaufen zögerte, nun auf 4,3 Mrd. VND erhöht.

Es ist kein Zufall, dass das Felix-Projekt in Thuan An, Provinz Binh Duong, des Investors C-Holdings bereits nach einer Livestream-Session des Vorstandsvorsitzenden des Unternehmens, Herrn Nguyen Quoc Cuong, viele Kunden dazu bewegte, sich für eine Wohnungsreservierung anzumelden. Laut Tran Van Hung, Vertriebsleiter von C-Holdings, ist die Tatsache, dass Binh Duong und Ho-Chi-Minh-Stadt ab dem 1. Juli keine Grenze mehr haben, einer der Gründe, warum das Projekt Wohnungskäufer anzieht. Konkret hat das Unternehmen zwar nur über 1.000 Wohnungen angekündigt, aber das gesamte Angebot ist bereits reserviert.

Nicht nur der Wohnungsmarkt, auch der Ferienimmobilienmarkt zeigt Anzeichen einer Erholung. Die Tatsache, dass Großinvestoren wie Sun Group und Ixora die Projektumsetzung in Ba Ria – Vung Tau beschleunigen, zeigt, dass das Vertrauen zurückkehrt. Alle Investoren erwarten, dass diese Gegend dank ihrer günstigen Verkehrsanbindung zum touristischen „Hinterhof“ von Ho-Chi-Minh-Stadt wird. Herr Dang Quoc Viet, Generaldirektor der Smartland Company – einer auf den Vertrieb hochwertiger Ferienimmobilien spezialisierten Einheit – sagte, dass sich der Markt zwar nicht so stark erholt habe wie vor der Pandemie, aktuelle Projekte jedoch gut investiert seien, von seriösen Investoren mit transparentem Rechtsstatus stammten und in der Nähe des Zentrums von Ho-Chi-Minh-Stadt gelegen seien und sehr geschätzt würden. Laut Herrn Viet wird das küstennahe Stadtmodell, das Wohnen und Ferienort kombiniert, der Trend der kommenden Jahre sein.

Darüber hinaus hat die Notwendigkeit, Industriegebiete zu entwickeln, für jeden Ort eine einzigartige Ausrichtung bei der Gestaltung des Immobilienmarktes geschaffen. Binh Duong ist ein typisches Beispiel für die Stärke seiner industriellen Entwicklung. Dank dessen nehmen Wohnbauprojekte, die Industriegebiete und integrierte Stadtgebiete kombinieren, zu und ziehen insbesondere ausländische Investoren an.

Der Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt bietet nach der Zusammenlegung der Verwaltungsgrenzen viel Entwicklungspotenzial. Foto: HOANG TRIEU

Thomas Rooney, stellvertretender Direktor von Savills Hanoi Industrial Consulting, ist überzeugt, dass die Fusion und der neue Planungsprozess, sofern sie ordnungsgemäß durchgeführt werden, den Weg für die Bildung integrierter urban-industrieller Ökosysteme ebnen und so zunehmend selektives ausländisches Investitionskapital anziehen. „Die Fusion der Verwaltungseinheiten verändert nicht nur die Grenzen, sondern zielt auch darauf ab, den Verwaltungsapparat zu straffen, die Fragmentierung der Planung zu reduzieren und die Wettbewerbsfähigkeit zwischen den Kommunen zu erhöhen“, analysierte der Experte.

Darüber hinaus wird die Ausweitung der Verwaltungsgrenzen der neuen Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt die Planung größerer Industrieparks erleichtern. Dies schafft günstige Bedingungen für Unternehmen, Standorte für den Bau von Fabriken zu finden, ohne sich mehr Sorgen über den Mangel an Industrieflächen machen zu müssen. Insbesondere können die Gemeinden nach der Fusion ihre Zonen klarer aufteilen, was die Entwicklung spezialisierter Industrieparks fördert. „Gebiete, die bereits als vielversprechende Investitionsstandorte gelten, werden sich nach der Fusion hinsichtlich Infrastruktur, Arbeitskräfteressourcen und Entwicklungsorientierung ergänzen können. Dies wird dazu beitragen, die Wettbewerbsfähigkeit und Position in der globalen Wertschöpfungskette zu verbessern“, so Herr Thomas.

Resonanz in Planung und Infrastruktur

Herr Tran Quang Trung, Direktor für Geschäftsentwicklung bei OneHousing, schätzte, dass 2025 eine völlig neue Phase für den vietnamesischen Immobilienmarkt markieren wird. Es ist nicht nur eine Erholung nach einer Phase der Stagnation, sondern auch ein Übergang zu einer neuen Wachstumsphase, die von makroökonomischen Faktoren, angemessenen Regulierungsrichtlinien und Veränderungen im Investitionsverhalten getragen wird.

Neben dem administrativen Fusionsfaktor wird der Markt auch durch eine lockere Geldpolitik, niedrige Zinsen, umfangreiche Kreditpakete und einen starken Anstieg öffentlicher Investitionen und ausländischer Direktinvestitionen (ADI) gestützt. Herr Trung warnte jedoch auch davor, dass Fusionsinformationen einen FOMO-Effekt (Angst, etwas zu verpassen) auslösen könnten. Dies könnte Investoren dazu verleiten, Grundstücke zu kaufen, was Risiken birgt, wenn Preise und reale Werte nicht gut kontrolliert werden. Käufer sollten daher wachsam sein und vor einer Investition Liquidität, finanzielle Leistungsfähigkeit sowie den kurz- und langfristigen Wert von Immobilien berücksichtigen.

Herr Pham Lam, Vizepräsident der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung, erklärte, dass Verwaltungsfusionen dank der Verknüpfung von Planung und Infrastruktur große Chancen für Immobilienentwickler bieten. Investoren könnten auf mehr Grundstücksfonds zugreifen und neue Gebiete mit großem Potenzial erschließen. Kurzfristig werde der Markt Investitions-Hotspots an Orten mit starken Infrastrukturinvestitionen, neuen Verwaltungszentren oder neu geplanten Gebieten hervorbringen. Investoren müssten jedoch weiterhin langfristige Strategien verfolgen und sich nicht von der Massenmentalität mitreißen lassen.

Der Zusammenschluss der Provinzen schafft nicht nur neuen Entwicklungsraum, sondern trägt auch dazu bei, Infrastrukturverbindungen synchron auszubauen und Rechtsverfahren einheitlicher und schneller zu gestalten. Dies erleichtert Investoren den Zugang zu Projekten und deren Umsetzung.

Kurzfristig werde die Grenzänderung jedoch zu gewissen Herausforderungen führen, warnte Thomas Rooney, darunter die Anpassung der Flächennutzungsplanung sowie der Umwelt-, Bau- und Investitionsrechtsverfahren. Langfristig biete sich jedoch eine große Chance, den Rechtsrahmen neu zu strukturieren, Transparenz und Verwaltungseffizienz zu verbessern, Zeit zu sparen und das Vertrauen der Investoren zu stärken.

Käufer zögern nicht mehr

Seit April haben viele Investoren gleichzeitig Projekte in Ho-Chi-Minh-Stadt und den umliegenden Gebieten gestartet und hohe Buchungszahlen verzeichnet. Laut Ta Trung Kien, Direktor der News Property Company, kehrt das Vertrauen der Investoren dank klarer Infrastrukturaussichten und der zügigen Fertigstellung wichtiger Projekte wie der Ringstraße 3, der Ben Luc-Long-Thanh-Schnellstraße und der Strecken zwischen Nha Be, Nhon Trach, Dong Nai und Ba Ria-Vung Tau zurück.

Ein bemerkenswerter Lichtblick ist der Wohnungsübertragungsmarkt. Daten des One Mount Group Center for Market Research and Customer Insights zeigen, dass die Gesamtzahl der Sekundärtransaktionen im April 2025 landesweit rund 7.600 Einheiten erreichte, ein Anstieg von 67 % gegenüber dem Vormonat. Allein das Wohnungssegment verzeichnete 3.400 Einheiten, den höchsten Stand seit 12 Monaten und fast dreimal so viel wie der Tiefststand im Februar.

Tran Minh Tien, Direktor des Zentrums für Marktforschung und Kundeneinblicke der One Mount Group, erklärte, die Erholung des Sekundärmarktes sei auf drei Faktoren zurückzuführen: Die reale Nachfrage sei weiterhin stark, insbesondere von jungen Menschen; der Cashflow aus Investitionen ziehe sich von illiquiden Grundstücken zurück und kehre in Wohnungen mit klarem Rechtsstatus zurück; saisonale Faktoren führten dazu, dass sich die Anzahl der Transaktionen auf März und April konzentrierte. Tien betonte außerdem, dass Käufer heute nicht nur auf Preis oder Lage achten, sondern auch auf Infrastrukturanbindung, Lebensqualität und Mietpotenzial.

Gleichzeitig werden eine Reihe von Großprojekten, die rechtliche Probleme aufwiesen, gelöst, was den Weg für die Ausstellung von Pink Books und die Neuimplementierung ebnet. In Ho-Chi-Minh-Stadt hat Novaland wichtige Probleme im Zusammenhang mit Planungs- und Landnutzungsgebühren bei Projekten wie Richstar, Botanica Premier, Victoria Village, Lakeview City und The Water Bay gelöst. In Dong Nai hat die Provinz zudem Planungsanpassungen für Gebiete in Bien Hoa City genehmigt und damit die rechtlichen Voraussetzungen für die weitere Entwicklung von Projekten wie Aqua City, Long Hung und Waterfront geschaffen.

Laut Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Company, resultiert das aktuelle positive Signal aus der synchronen Abstimmung zwischen Managementpolitik und Marktvertrauen. Mittelklasse-Apartmentprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt und den Vororten verzeichneten dank flexibler Verkaufspolitik und günstiger Bankzinsen gute Buchungszahlen. „Käufer zögern nicht mehr, da sie deutlich sehen, dass der Markt wie seit Jahresbeginn erwartet steigt“, kommentierte Herr Quang.

Pham Dinh

Quelle: https://nld.com.vn/dong-luc-moi-cho-thi-truong-bat-dong-san-196250623210303296.htm