Das Landgesetz von 2024 ermöglicht es Personen, die nicht direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind, die Übertragung von Reisanbauland. Dies ist eine Chance für potenzielle Investoren, doch dieses „Stück Kuchen“ ist nicht leicht zu verkraften.
Während in der Vergangenheit nur diejenigen das Recht erhielten, Reisland zu nutzen, die direkt Reis anbauten, ist es mit den neuen Bestimmungen auch Personen, die nicht direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind, gestattet, das Recht zu erhalten, Land zu übertragen, um in die Produktion zu investieren, sofern sie über die Voraussetzungen und Fähigkeiten verfügen, Reis anzubauen.
In einem kürzlich abgehaltenen Seminar zum Thema Immobilien sagte Herr Le Van Binh, stellvertretender Direktor der Landabteilung ( Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ), dass sich dieser Bereich mit dem Inkrafttreten des Landgesetzes von 2024 stark entwickeln werde.
Tatsächlich war die Situation bei landwirtschaftlichen Grundstückstransaktionen im Zeitraum 2020-2022 ziemlich heiß. Viele Unternehmen und Privatpersonen kauften landwirtschaftliche Flächen mit dem Ziel, sie in Grundstücke zum Verkauf umzuwandeln, was damals ein Fieber auslöste.
Obwohl mit einer Belebung des Marktes gerechnet wird, ist das Segment der landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Flächen in der Realität nur für große, organisierte Investoren wie Unternehmen interessant. Da die neuen Regelungen nur günstige Bedingungen für Landwirte schaffen und sich für Unternehmen eignen, die in der Landwirtschaft investieren, wird die Aufteilung und der Verkauf von Grundstücken für Kleininvestoren sehr schwierig sein.
Frau Ha Kien, eine Maklerin und Grundstücksinvestorin in vielen Segmenten in Hanoi, Hoa Binh und Thai Nguyen, erklärte, dass es im Agrarlandsegment derzeit noch ruhig zugeht, da die Steuern und Umwandlungsgebühren für Agrar- und Waldland recht hoch seien, sodass Kleinanleger hier nicht investieren würden. Stattdessen seien die „Großen“, die Dutzende Hektar Reis- und Waldland investieren müssen, um es später in landwirtschaftliche Nutzflächen, Tourismus , Handel, Wohnprojekte usw. umzuwandeln, offenbar begeistert, mit von der Partie zu sein.
Der Leiter einer Immobilienfirma in Hanoi teilte mit, dass sein Unternehmen plane, in Hoa Binh und Thai Nguyen große Wald- und Ackerflächen zu „erschließen“ und sogar „weit vom Ufer entfernt zu fischen“, indem es ins zentrale Hochland fahre, um dort Land zu kaufen.
In Bezug auf die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen wies Herr Le Van Binh darauf hin, dass die Planung eingehalten und das Ziel von über 3 Millionen Hektar Reisanbauland erreicht werden müsse, um die nationale Ernährungssicherheit zu gewährleisten. Immobilieninvestoren müssten daher vorsichtig sein und die gesetzlichen Bestimmungen verstehen, um ineffektive Investitionen zu vermeiden, die zu hohen Preisen getätigt werden, sich aber nur schwer wieder verkaufen lassen.
Laut der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung hat sich das Grundstückssegment in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 durch versteigerte und parzellierte Grundstücke verbessert. Projektland sowie Land- und Forstwirtschaftsflächen zeigen hingegen keine Erholungserscheinungen, die Liquidität ist dürftig und die Transaktionen schleppend. Selbst viele Investoren mit landwirtschaftlichen Grundstücken möchten ihre Grundstücke derzeit verkaufen, doch dies gestaltet sich schwierig.
Der Leiter eines Immobilienmaklers schätzte, dass die Investitionsgewinnspanne in diesem Segment bei etwa 25–30 % pro Jahr liegt. Bei der Umwandlung in Wohnbauland könnten es sogar 35–40 % pro Jahr sein. Die Chance auf eine Wertsteigerung landwirtschaftlicher Flächen innerhalb der nächsten zehn Jahre liegt bei 3–5 Mal oder sogar höher. Laut der erwarteten Grundstückspreisliste werden sich die Kosten für die Umwandlung von Wohnbauland in landwirtschaftliche Flächen jedoch im Vergleich zu heute um das Neunfache erhöhen.
Möchte ein Investor beispielsweise den Nutzungszweck ändern und ein 1.000 m² großes Ackerland in Dong Anh (Hanoi) abtrennen, beträgt die aktuelle Grundgebühr 6,6 Milliarden VND. Berechnet man sie jedoch nach dem neuen Preislistenentwurf, erhöht sich dieser Betrag auf 61,8 Milliarden VND. Somit beträgt allein die Grundgebühr für ein 100 m² großes Grundstück mehr als 6 Milliarden VND. Zu diesem Preis ist der Kauf von verfügbarem Wohnland günstiger als die Steuer, die bei der Umwandlung von Ackerland zu zahlen ist.
Darüber hinaus sieht das Bodengesetz von 2024 vor, dass landwirtschaftliche Flächen, die 12 bis 24 Monate lang brachliegen oder ungenutzt bleiben, mit Verwaltungsstrafen belegt werden und entzogen werden können. Investoren, die landwirtschaftliche Flächen besitzen, müssen daher die Verfahren zur Umwandlung in Wohn- oder Ackerland schnell abschließen, wenn sie nicht alles verlieren wollen.
„Wenn Sie nach der Planung Land kaufen, um von der Investitionswelle zu profitieren, die Regionalplanung jedoch ausgesetzt, nur langsam umgesetzt oder angepasst wird, droht Investoren im schlimmsten Fall ein Verkauf, ohne dass Käufer auf sie warten. Darüber hinaus besteht beim Kauf landwirtschaftlicher Flächen, insbesondere nicht umbaubarer Grundstücke, bei denen ein finanzieller Hebel eingesetzt wird, das Risiko einer Insolvenz“, erläuterte ein Investor heute die Risiken des Besitzes landwirtschaftlicher Flächen.
Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html
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