Damit das Landgesetz in Kraft treten kann, müssen noch viele Hindernisse beseitigt werden.

Nach einer Phase der Umsetzung des Bodengesetzes gibt es einigen Meinungen zufolge immer noch viele Hindernisse und Schwierigkeiten bei der Umsetzung neuer Vorschriften.

Damit das Landgesetz in Kraft treten kann, müssen noch viele Hindernisse beseitigt werden.

Nach einer Phase der Umsetzung des Bodengesetzes gibt es einigen Meinungen zufolge immer noch viele Hindernisse und Schwierigkeiten bei der Umsetzung neuer Vorschriften.

Das Bodengesetz von 2024 soll die Landverwaltung und -nutzung in Vietnam verbessern und so zur Förderung der sozioökonomischen Entwicklung und zum Schutz der legitimen Rechte der Menschen beitragen.

Nach einer gewissen Umsetzungsphase bestehen jedoch noch immer zahlreiche Hindernisse und Schwierigkeiten bei der Umsetzung der neuen Vorschriften. Diese Probleme sind nicht nur auf die mangelnde Synchronisierung der Rechtsdokumente zurückzuführen, sondern auch auf die mangelnden Durchsetzungsmechanismen, die Verwaltungskapazitäten und die lokalen Gepflogenheiten.

Langsame Veröffentlichung von Umsetzungsleitfäden

Obwohl die Regierung und die Ministerien Anstrengungen unternommen haben, Dokumente zu entwickeln, die die Umsetzung regeln, wurden viele Bestimmungen des Landgesetzes nicht vollständig umgesetzt.

Der Grundstückspreis ist einer der wichtigsten Faktoren, die die Entwicklung des Immobilienmarktes und von Investitionsprojekten beeinflussen. Der derzeitige Mechanismus zur Bestimmung der Grundstückspreise weist jedoch noch viele Mängel auf, die bei Grundstückstransaktionen leicht zu Streitigkeiten zwischen den Parteien führen können.

Bislang haben nur etwa 59 von 63 Provinzen und Städten detaillierte Leitlinien herausgegeben, während sich die Erlasse und Rundschreiben der Ministerien und Zweigstellen noch in der Fertigstellung befinden. Dies erschwert den Kommunen die Umsetzung des Gesetzes und beeinträchtigt den Prozess der Lösung von Fragen im Zusammenhang mit Landnutzungsrechten, Entschädigungen, Umsiedlungsunterstützung und der Ausstellung von Landnutzungsrechtszertifikaten (Rote Bücher).

Eines der größten Probleme bei der Umsetzung des überarbeiteten Bodengesetzes ist die Identifizierung und Anerkennung der Landnutzungsrechte der Bevölkerung. Die Verfahren zur Erteilung von Landnutzungszertifikaten (Rote Bücher) sind aufgrund überlappender Vorschriften und mangelnder Abstimmung zwischen den Verwaltungsebenen nach wie vor mit zahlreichen Schwierigkeiten behaftet. Darüber hinaus ist die Landnutzungsplanung in den Gemeinden nach wie vor lax, was zu einer Verschwendung von Landressourcen und langsamen Projektumsetzungen führt.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association (VnREA), ist die Ausstellung von roten Büchern immer noch mit vielen Schwierigkeiten verbunden, da viele Projekte keine vollständigen und klaren Rechtsdokumente haben, was zu Schwierigkeiten für die Menschen bei Grundstückstransaktionen führt.

Herr Dinh schlug vor, die nationale Landdatenbank zu vervollständigen und das Landinformationssystem zwischen den Gemeinden zu synchronisieren, um den Verwaltungsaufwand zu minimieren. Gleichzeitig müssten die staatlichen Verwaltungsbehörden spezifische Anweisungen erarbeiten und den Prozess der Erteilung von Landnutzungszertifikaten vereinfachen, um günstige Bedingungen für Bürger und Unternehmen zu schaffen.

Ein weiteres Problem, auf das viele Experten und Manager hinweisen, ist die Schwierigkeit, Land für Entwicklungsprojekte freizumachen. Der Wirtschaftsexperte Dr. Nguyen Minh Phong erklärte, die Landrodung sei ein schwieriges Problem, da sie komplexe Fragen wie Entschädigung, Umsiedlung und den Konsens der Bevölkerung betreffe.

Dies ist einer der Faktoren, die den Fortschritt von Infrastrukturentwicklungsprojekten verlangsamen können. Viele Großprojekte geraten ins Stocken, weil man sich mit der Bevölkerung nicht auf einen angemessenen Entschädigungspreis einigen kann.

Um dieses Problem zu lösen, sei es laut Herrn Phong notwendig, einen transparenten und fairen Entschädigungsmechanismus aufzubauen und gleichzeitig die Propaganda- und Mobilisierungsarbeit zu intensivieren, damit die Menschen die Landnahmepolitik verstehen und ihr zustimmen. Darüber hinaus sei es notwendig, Umsiedlungsgebiete mit umfassender Infrastruktur zu errichten, um sicherzustellen, dass die Menschen unmittelbar nach dem Landerwerb ein stabiles Leben führen können.

Probleme mit dem Grundstückspreismechanismus

Der Grundstückspreis ist einer der wichtigsten Faktoren, die die Entwicklung des Immobilienmarktes und von Investitionsprojekten beeinflussen. Der derzeitige Mechanismus zur Bestimmung der Grundstückspreise ist jedoch noch sehr unzureichend, was bei Grundstückstransaktionen leicht zu Streitigkeiten zwischen den Parteien führt.

Frau Le Thi Thanh Ha, Direktorin des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, teilte mit, dass sich die Grundstückspreise in verschiedenen Gebieten häufig ändern und unklare Preisfaktoren bei Menschen und Investoren ein Unbehagen auslösen.

Frau Ha ist überzeugt, dass ein stabiler und transparenter Mechanismus zur Festlegung von Grundstückspreisen erforderlich ist. Die Veröffentlichung, regelmäßige Aktualisierung und Erfassung von Grundstückspreisen in einem gemeinsamen Datensystem würde dazu beitragen, die Grundstückspreisinflation zu senken und die Transparenz der Transaktionen zu erhöhen. Darüber hinaus bedarf es bevorzugter Regelungen für soziale Immobilienprojekte, insbesondere für Wohnungen für Menschen mit geringem Einkommen.

In Hanoi liege der Listenpreis für Grundstücke mancherorts unter dem Marktpreis, wie die Leiter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt zugaben, und sei nicht hoch genug, um die Kosten und Investitionsmittel für die Schaffung von Grundstücksfonds (einschließlich der Kosten für die Grundstücksräumung und Investitionen in die Infrastruktur usw.) zu decken.

Um die Situation zu überwinden, dass die Grundstückspreisliste unter dem Marktpreis liegt, haben die Volkskomitees der Bezirke und Städte Preisstufen und mehrere Auktionsrunden (mit einer vorgeschriebenen Rundenzahl) geregelt, um sicherzustellen, dass der Startpreis der nächsten Runde nahe am Marktpreis liegt.

Allerdings sind Inhalte wie niedrige Anzahlungen (in Höhe von 20 % des Startpreises) im Bodengesetz und im Gesetz zur Immobilienversteigerung noch nicht vollständig geregelt. Es gibt keine Vorschriften, die Absprachen zur Erhöhung oder „Aufblähung“ von Preisen verbieten. Dies kann dazu führen, dass Auktionsteilnehmer höhere Gebote als den Marktpreis abgeben, um die Auktion zu gewinnen, dann aber das Höchstgebot nicht zahlen (die Anzahlung aufgeben) oder in der nächsten Runde nicht weiter bieten, was zum Scheitern der Auktion und einem Chaos auf dem Marktpreis führt.

Bei der derzeitigen Versteigerung von Landnutzungsrechten für Privatpersonen zum Bau eigener Häuser gibt es keine Vorschriften, die eine Fertigstellung des Hausbaus innerhalb einer bestimmten Frist vorschreiben. Dies führt dazu, dass Land nicht genutzt wird, brach liegt, Schwierigkeiten bei der Planungsverwaltung auftreten, die Schönheit der Städte verloren geht und Landressourcen verschwendet werden.

Einige Bezirke und Städte stehen noch immer unter dem Druck, Haushaltseinnahmen aus Versteigerungen von Landnutzungsrechten zu erzielen, um den Kapitalbedarf für die sozioökonomische Entwicklung zu decken. Daher organisieren sie weiterhin Auktionen, um Einzelpersonen Land zum Bau von Häusern zuzuweisen.

Neben Problemen mit Verwaltungsverfahren und Grundstückspreisen ist auch die Überwachung und Kontrolle der Landnutzung mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden. Nguyen Trong Hoai, stellvertretender Direktor der Abteilung für Landverwaltung (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), erklärte, dass es in den Gemeinden derzeit an wirksamen Überwachungsmechanismen mangele, was zu Landverschwendung, brachliegendem Land oder Missbrauch führe.

Herr Hoai sagte, dass ein strenger, transparenter und fairer Überwachungsmechanismus notwendig sei, um die ordnungsgemäße und effektive Nutzung des Landes sicherzustellen.

Auch die Landverwaltungsbehörden müssen Informationstechnologie im Landdatenmanagement einsetzen, um Landnutzungsprojekte effektiver überwachen und prüfen zu können.

Einige Unternehmen gaben auf Nachfrage an, dass Verzögerungen bei Rechtsverfahren und der Baugenehmigung zu den größten Hindernissen für Immobilien- und Infrastrukturprojekte gehören. Viele Projekte, insbesondere Wohnungsbauprojekte, sind aufgrund von Verwaltungsverfahren und fehlender Einigung über Entschädigungen und Umsiedlungen ins Stocken geraten.

Um das Bodengesetz von 2024 wirksam umzusetzen, müssen die Behörden nach Ansicht einiger Experten größere Anstrengungen unternehmen, um die oben genannten Schwierigkeiten zu lösen.

Insbesondere ist es notwendig, die Veröffentlichung detaillierter Leitfäden zu erhöhen und Schulungen für Beamte aller Ebenen zu den neuen Bestimmungen des überarbeiteten Bodengesetzes zu organisieren. Dies wird den Gemeinden helfen, Informationen zu erfassen und die gesetzlichen Bestimmungen wirksam umzusetzen.

Vervollständigen Sie die Landdatenbank und stellen Sie Konsistenz und Genauigkeit sicher. Der Einsatz von Informationstechnologie im Landmanagement hilft, Zeit und Kosten zu sparen und Verwaltungsfehler zu vermeiden.

Die Veröffentlichung klarerer und detaillierterer Rechtsdokumente über die Methoden zur Bestimmung von Grundstückspreisen und Entschädigungen bei Landrückgewinnung ist erforderlich. Die Behörden müssen außerdem die Überwachung und Kontrolle der Landnutzung verstärken.

Man geht davon aus, dass das Bodengesetz von 2024 nur dann seine maximale Wirksamkeit entfalten und günstige Bedingungen für die Entwicklung des Landes schaffen kann, wenn diese Lösungen gleichzeitig und konsequent umgesetzt werden.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html