In diesem Zusammenhang ist bezahlbarer Wohnraum heute ein potenzielles Segment für Investoren mit hoher Nachfrage, begleitet von einem zunehmend vollständigen Infrastruktursystem und attraktiven Investitionsförderungsrichtlinien seitens der Regierung . Andererseits ist eine enge Zusammenarbeit zwischen dem öffentlichen und dem privaten Sektor ein wichtiger Faktor zur Lösung des Problems des bezahlbaren Wohnraums.
„Riesige“ Nachfrage nach Wohnraum
Im Zeitraum 2019–2023 stiegen die Immobilienpreise in Hanoi durchschnittlich um 6 % und in Ho-Chi-Minh-Stadt um 3 % pro Jahr, während die persönlichen Einkommen nur um 4 % bzw. 3 % stiegen. Diese wachsende Kluft macht den Erwerb von Wohneigentum für viele Menschen schwieriger denn je. Rechtliche Hürden, Probleme mit Bauträgern und Verzögerungen bei der Vergabe von Wohnbauförderungsmaßnahmen haben die Situation zusätzlich erschwert.
Ein nachhaltiger Immobilienmarkt zeichnet sich oft durch ein vielfältiges Angebot an Segmenten aus, insbesondere Produkten der Klassen B und C. Sowohl in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh- Stadt herrscht jedoch ein erheblicher Mangel an solchen Wohnungen. Die Nachfrage nach rund 50.000 Wohnungen pro Jahr, vor allem von Menschen mit mittlerem Einkommen und jungen Haushalten, kann nicht vollständig gedeckt werden.
Laut Giang Huynh, Forschungsleiterin und S22M bei Savills Vietnam, leiden sowohl Ho-Chi-Minh-Stadt als auch die benachbarten Provinzen Binh Duong, Dong Nai und Long An unter einem Wohnungsmangel. In naher Zukunft wird Ho-Chi-Minh-Stadt einen Anstieg hochwertiger Projekte erleben, während das Angebot an bezahlbarem Wohnraum begrenzt bleibt. Hanoi hingegen wird sich auf die Entwicklung von Projekten der Kategorie B konzentrieren. Dieses Ungleichgewicht ist auf viele Faktoren zurückzuführen, darunter Einkommenswachstum, begrenzte Grundstücksfonds und hohe Grundstückskosten sowie komplizierte Verwaltungsverfahren bei der Genehmigung neuer Bauprojekte.
Reihe von Infrastruktur- und Politikunterstützungen
Da öffentliche Investitionen in die Infrastruktur rund 6 % des BIP ausmachen, setzt die Regierung zahlreiche Großprojekte wie den Bau von Straßen, Brücken, Flughäfen und Seehäfen um. Gleichzeitig wurden mit dem Bodengesetz 2024 günstigere Bedingungen für die Umsetzung dieser Projekte geschaffen. Hauptziel dieser Projekte ist die Verbesserung der Verkehrsanbindung zwischen Provinzen und Städten sowie die Verkürzung geografischer Entfernungen und Reisezeiten, insbesondere zwischen städtischen Zentren und Vororten. Dies schafft günstige Bedingungen für die sozioökonomische Entwicklung und die Anziehung von Investitionen.
„Das Modell der verkehrsorientierten Entwicklung (TOD), typischerweise das U-Bahn-System, hat sich als effektiv bei der Lösung von Verkehrs- und Wohnungsproblemen erwiesen. Durch die Fokussierung auf die Entwicklung von Gebieten rund um die U-Bahn-Linien erhöht sich die Baudichte, was den Verkehr und die Vernetzung zwischen den Gebieten erleichtert. Gleichzeitig trägt die Nutzung von Grundstücksfonds entlang der U-Bahn-Linien dazu bei, die Investitionskosten zu senken und so mehr bezahlbaren Wohnraum für die Bevölkerung zu schaffen“, fügte Frau Giang Huynh hinzu.
Die Verabschiedung neuer Gesetze wie des Bodengesetzes 2024, des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 und des Wohnungsgesetzes 2023 dürfte positive Veränderungen auf dem Immobilienmarkt bewirken. Diese neuen gesetzlichen Regelungen versprechen eine effizientere Landnutzung, einfachere Verwaltungsverfahren und günstigere Bedingungen für Investoren, am Markt teilzunehmen. „Insbesondere das Wohnungsgesetz 2023 hat den Kauf- und Verkaufsprozess von Häusern vereinfacht und gleichzeitig klare Vorschriften für ausländisches Wohneigentum geschaffen. Demnach können Ausländer bis zu 30 % der Gesamtzahl der Wohnungen in einem Gebäude und nicht mehr als 250 Häuser in einem Bezirk besitzen. Die Eigentumsdauer beträgt 50 Jahre und kann verlängert werden. Im Falle einer Heirat mit einem vietnamesischen Staatsbürger ist es Ausländern jedoch gestattet, dauerhaft Häuser zu besitzen“, zitierte Frau Giang Huynh.
Um dem Wohnungsmangel zu begegnen und Grundstücksspekulationen vorzubeugen, sieht das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 ab dem 31. Januar 2025 ein Verbot der Grundstücksaufteilung in Großstädten vor. Gleichzeitig enthält das Wohnungsbaugesetz 2023 wichtige Anpassungen, die den Wohnungsbau in Großstädten in den Mittelpunkt rücken. Darüber hinaus wurde die verpflichtende Regelung, 20 % der Grundstücksfläche für gewerbliche Projekte zu reservieren, abgeschafft. Dies eröffnet Investoren die Möglichkeit, diese Flächen für den Bau von Sozialwohnungen umzuwandeln. Investoren in Sozialwohnungen profitieren von attraktiven Anreizen wie der kostenlosen Landnutzung, der Vermeidung von Pachtzinsen und der Möglichkeit, Kredite zu Vorzugszinsen zu erhalten.
Bei einem kürzlich in Ho-Chi-Minh-Stadt abgehaltenen Workshop erklärte Herr Ha Quang Hung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), dass es in jüngster Zeit für Kommunen viele Möglichkeiten gegeben habe, Unternehmen, Immobilieninvestoren und Wirtschaftssektoren dazu zu bewegen, sich aktiv am Bau von Sozialwohnungen zu beteiligen.
Statistiken aus dem Jahr 2021 zeigen, dass in 61/63 Gemeinden 619 Sozialwohnungsprojekte mit einem Umfang von 561.800 Wohnungen umgesetzt wurden. Bislang wurden jedoch nur 79 Projekte mit einem Umfang von 40.600 Wohnungen abgeschlossen; die restlichen 128 Projekte mit einem Umfang von rund 112.000 Wohnungen wurden begonnen und befinden sich im Bau. Darüber hinaus beträgt die Anzahl der für Investitionen genehmigten Projekte 412 Projekte mit einem Umfang von fast 410.000 Wohnungen und befindet sich im Abschluss der Bauverfahren.
Um das Problem des angemessenen und bezahlbaren Wohnraums zu lösen, bedarf es laut Experten von Savills Vietnam einer umfassenden Lösung, die die Stärken des öffentlichen und privaten Sektors vereint. Dieses schwierige Problem kann kein Einzelner lösen. Der Staatshaushalt ist begrenzt, die Zinsen hoch, was die Finanzierung von Sozialwohnungsprojekten erschwert. Der private Sektor steht zudem unter Inflationsdruck bei den Inputkosten. Daher ist eine effektive Zusammenarbeit zwischen beiden Seiten dringend erforderlich.
Kommunen sollten starke Anreize für die Zusammenarbeit von Landbesitzern bei der Schaffung neuer nachhaltiger Wohngebiete schaffen. Durch die optimale Nutzung von Land und die Kombination mit Gemeinschaftseinrichtungen und Grünflächen können wir das zunehmend drängende Wohnungsproblem teilweise lösen. Eine enge Abstimmung zwischen Regierungen und Investoren ist der Schlüssel zur Umsetzung dieser Ideen.
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Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535
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