Kleine Häuser sind auf dem Vormarsch, große Grundstücke sind ein Problem

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Das am 28. November verabschiedete (geänderte) Gesetz über das Immobiliengeschäft sieht vor, dass Landnutzungsrechte nicht an Personen übertragen werden können, die in Bezirken, Kreisen und Städten der Sonderklasse I, II und III Häuser bauen oder Grundstücke zum Verkauf aufteilen. Dieses Gesetz tritt am 1. Januar 2025 offiziell in Kraft.

Nach Ansicht von Investoren und Experten wird diese Regelung den Immobilienmarkt stark beeinflussen.

Herr Giang Anh Tuan, Direktor von Tuan Anh Trading Floor, sagt voraus, dass in der kommenden Zeit kleine Häuser knapp werden und große Häuser und Grundstücke schwer zu verkaufen sein werden.

Reihenhäuser mit einer Fläche von etwa 30 m² und einem Preis von 2–3 Milliarden VND ziehen seit langem immer Kunden an, da ihre Finanzen für die Mehrheit der Menschen geeignet sind, insbesondere für diejenigen mit echtem Wohnbedarf.

„ Häuser mit einer Fläche von 30 bis 40 Quadratmetern waren schon immer rar. Jetzt, da es Vorschriften zur Verschärfung der Parzellierung gibt, werden Häuser mit etwa 30 Quadratmetern wirklich selten und bei vielen Menschen begehrt, darunter bei denen, die dort wohnen müssen, und bei Investoren “, sagte Herr Tuan.

Es wird erwartet, dass kleine Häuser mit 30 Quadratmetern immer beliebter werden. (Foto: Ngoc Vy).

Gleichzeitig wird es sehr schwierig sein, große Grundstücke zu verkaufen, denn wenn sie nicht in Parzellen aufgeteilt werden, müssen sie das ganze große Grundstück verkaufen. Der Gesamtpreis ist hoch, während die Zahl der Kunden mit reichlich Geld nicht groß ist.

In letzter Zeit suchen viele Investoren nach Grundstücken mit einer Fläche von mehreren hundert Quadratmetern, um sie in kleinere Parzellen aufzuteilen und an diejenigen mit echtem Bedarf zu verkaufen. Viele Grundbesitzer haben mit diesem Trick große Erfolge erzielt. Mit der Einführung der Regelung zur Verschärfung der Parzellierung wird diese Geschäftsmethode jedoch nicht mehr möglich sein.

Herr Nguyen Huu Cau, ein Immobilienmakler im Bezirk Hoang Mai ( Hanoi ), sagte, dass bei einer Verschärfung der Parzellierung das Risiko von „unverkauften“ Grundstücken bestehen könne, da große Grundstücke mit hohen finanziellen Mitteln verbunden seien. Aufgrund der hohen finanziellen Mittel und der geringen Liquidität seien nicht alle Kunden bereit, Geld für große Grundstücke auszugeben. Diese Art von Grundstücken sei nur für diejenigen geeignet, die geschäftlich tätig sein möchten, beispielsweise Privatunterkünfte, Resorts oder Farmstays eröffnen möchten. Dieser Kundenstamm sei jedoch klein.

Mittlerweile gibt es viele Kunden, die kleine Grundstücke kaufen möchten, mit Finanzmitteln zwischen einigen Hundert Millionen und zwei Milliarden. Sie möchten das Land behalten, auf positive Informationen und steigende Preise warten und dann ihre Güter verkaufen.

„ Ein 200 m² großes Grundstück kostet etwa 8–10 Milliarden VND. Wird es in kleinere Parzellen von etwa 40 m² aufgeteilt, können Investoren leicht viele Käufer ansprechen, da sie nur über ein Budget von etwa 3 Milliarden VND verfügen. Deshalb werden große Grundstücke leicht unverkauft bleiben. Investoren mit großen Grundstücken, die noch keine Nutzungsrechte erworben haben, werden Schwierigkeiten haben, ihre Grundstücke zu verkaufen oder müssen sie zu einem niedrigen Preis verkaufen “, sagte Herr Cau.

Laut Herrn Cau liegt der Gewinn beim Kauf eines großen Grundstücksfonds und dessen anschließender Aufteilung in kleinere, zum Verkauf stehende Grundstücke zwischen 30 und 50 Prozent. Aus diesem Grund bevorzugen viele Investoren diese Form der Grundstücksaufteilung.

„ Die Preise für kleine Grundstücke werden in naher Zukunft sicherlich steigen “, sagte Herr Cau.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan in der südlichen Region, analysierte dieses Problem und sagte voraus, dass der Landsektor mit Schwierigkeiten konfrontiert sein werde, wenn dieses Gesetz offiziell in Kraft tritt.

Herr Tuan erklärte, dass derzeit 90 % der Grundstückstransaktionen auf dem Markt auf kostenlose Parzellierungsprodukte von Einzelpersonen und kleinen Immobilienunternehmen zurückzuführen seien, die Modelle zur Selbstparzellierung von Grundstücken entwickeln.

Laut Herrn Tuan ist es für Privatpersonen immer einfacher, eine Grundstücksaufteilung zu beantragen, als für Unternehmen, Projekte umzusetzen und Lizenzen zu beantragen. Da diese Art von Grundstücken unterschiedliche Preise und kleine Flächen aufweist, lässt sie sich leicht liquidieren. Bei Investoren, die große Grundstücke kaufen und aufteilen, ist dies sehr beliebt, da der Kauf und Verkauf kostenlos ist und nur wenige formelle Projekte erforderlich sind.

Herr Tuan sagte, dass die Verschärfung der Parzellierung auch dazu führen werde, dass diese Art von Grundstücken aufgrund des knappen und eingeschränkten Angebots Schwierigkeiten bekommen werde. Auch Käufer würden aufgrund des knappen Angebots Schwierigkeiten haben, Zugang zu diesen Grundstücken zu erhalten.

Diese Person prognostiziert, dass Investoren mit großen Grundstücken gezwungen sein könnten, zu „Rabattpreisen“ zu verkaufen. Die Quelle der Rabattpreise werden Investoren sein, die Land mit der Absicht besitzen, es gewinnbringend in Parzellen aufzuteilen. Bei geringer Liquidität sind Landbesitzer gezwungen, die Preise zu senken.

Aufgrund ihres hohen Wertes wird es für großflächige Landprodukte jedoch schwierig sein, Abnehmer zu finden, und Käufer könnten die Preise der Landbesitzer unter Druck setzen. Die geringere Liquidität von Land wird den Markt angesichts der anhaltenden Rezession zusätzlich erschweren.

Chau Anh

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