Rechtzeitige Verhinderung der Inflation von Wohn- und Grundstückspreisen

Der Immobilienmarkt in vielen Gegenden schwächelt noch immer, und der jüngste starke Anstieg der Wohnungs- und Grundstückspreise in Hanoi und einigen nördlichen Provinzen und Städten hat die Anleger überrascht. Als jedoch der Gewinner der Auktion für ein Grundstück im Wert von über 100 Millionen VND/m2 in Thanh Oai ( Hanoi ) die Anzahlung nicht mehr bezahlte, erkannten viele, dass es sich um einen Trick von Spekulanten handelte.

Kontrollieren Sie den Kauf und Weiterverkauf mehrfach

In einem Dokument, das letzte Woche an die Gemeinden verschickt wurde, erklärte das Bauministerium, der Immobilienmarkt habe sich in letzter Zeit unhaltbar entwickelt und berge zahlreiche potenzielle Risiken. So hätten einige Investoren und Makler Gerüchte verbreitet, Immobilien gekauft und verkauft und so für Informationsverwirrung gesorgt, um die Immobilienpreise gewinnbringend in die Höhe zu treiben.

In dem Dokument des Ministeriums wurden die Grundstücksauktionen erwähnt, die in den Vororten von Hanoi für Aufsehen in der Öffentlichkeit sorgten. Nach Angaben der Agentur haben die rekordhohen Zuschlagspreise, die um ein Vielfaches höher waren als die Anfangspreise, die sozioökonomische Entwicklung und die gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes beeinträchtigt.

Um dies zu verhindern, hat das Bauministerium die Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte aufgefordert, sich auf die Umsetzung zahlreicher Aufgaben zu konzentrieren. Dazu gehört die Inspektion und Überprüfung der Immobiliengeschäftsaktivitäten von Unternehmen, Investoren, Börsenplätzen und Maklern vor Ort. Darüber hinaus müssen die Behörden den Kauf und Verkauf von Immobilien, insbesondere in Gebieten, Projekten und Mehrfamilienhäusern mit ungewöhnlichen Preissteigerungen, regelmäßig kontrollieren. Sie müssen Preisinflation, Preismanipulation und Spekulation inspizieren, untersuchen und Maßnahmen ergreifen, um sie zu korrigieren. Außerdem müssen sie Verstöße gegen das Bodenrecht, das Immobilienwirtschaftsrecht und verwandte Gesetze ahnden.

Unmittelbar nach der schriftlichen Mahnung des Bauministeriums erließ das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa die offizielle Mitteilung Nr. 9648, in der es die zuständigen Behörden damit beauftragte, die Organisation der Versteigerungen von Landnutzungsrechten in der Region zu überprüfen, um die Einhaltung der Gesetze, Publizität und Transparenz sicherzustellen. Verstöße gegen gesetzliche Bestimmungen bei Versteigerungen von Landnutzungsrechten, insbesondere Absprachen zur Manipulation des Marktes und zur Preissteigerung, um einen ungesunden und unrealistischen Markt zu schaffen und Profitgier zu treiben, sollten umgehend erkannt und streng geahndet werden.

Laut Herrn Tran Hoa Nam, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Khanh Hoa, wird die Gemeinde zur Stabilisierung des lokalen Immobilienmarktes weiterhin die Entwicklung von Sozialwohnungen fördern, das Projekt „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030“ effektiv umsetzen und das „120.000 Milliarden VND-Kreditprogramm“ effektiv umsetzen.

Unterdessen erklärte Herr Le Quoc Thanh, stellvertretender Direktor des Finanzministeriums der Provinz Khanh Hoa, dass die Provinz im Jahr 2025 41 Häuser und Grundstücke versteigern werde. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die vom Entwicklungsinvestitionsfonds und der Stadtverwaltungsbehörde der Stadt Ninh Hoa verwaltet werden, um Einnahmen zu generieren und die Entwicklungsressourcen aufzustocken.

Darüber hinaus konzentriert sich die Provinz Khanh Hoa auf die Fertigstellung von Bebauungsplänen (Maßstab 1/2.000) in drei wichtigen Gebieten: der Wirtschaftszone Van Phong (Teil des Bezirks Van Ninh und der Stadt Ninh Hoa), der Stadt Nha Trang und dem neuen Stadtgebiet Cam Lam. Nach Fertigstellung des Plans können Ausschreibungen und Versteigerungen für neue Projekte durchgeführt werden.

Viele Maklerfirmen versteigern offenbar Grundstücke in den Vororten von Hanoi. Foto: THUY LINH

Erhöhte Kaution und hohe Bußgelder

Aus der Sicht eines Brancheninsiders sagte Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), dass der Staat zur Verhinderung von Spekulationsverhalten und „Preisinflation“ einen geeigneten Rahmen für die Grundstückspreise neu definieren müsse, da der Rahmen für die Grundstücksauktionen derzeit niedriger sei als der Marktpreis.

Darüber hinaus sollte die Anzahlung auf einen höheren Betrag angehoben werden, der 10 bis 20 Prozent des Wertes des versteigerten Grundstücks betragen kann, um Spekulationen und Preissteigerungen durch Investoren zu minimieren. Insbesondere Personen, die den Zuschlag erhalten, das Grundstück aber nicht kaufen, empfiehlt Herr Chung, ihre Kreditwürdigkeit zu senken oder ihnen die Teilnahme an weiteren Grundstücksauktionen zu untersagen. „Preis- und Auktionsmethoden müssen kontrolliert werden“, betonte Herr Chung.

Laut Dr. Chau Hoang Than, Leiter der Abteilung für Verwaltungsrecht an der juristischen Fakultät der Universität Can Tho, müssen die Entscheidungen zur Versteigerung von Landnutzungsrechten konsequent vom Volkskomitee der Provinz getroffen werden, damit Auktionen von Landnutzungsrechten möglichst effektiv sind. Außerdem müssen Menge und Lage der Grundstücke und Parzellen überprüft und festgelegt werden. Um ein Überangebot und Knappheit zu vermeiden, muss ein geeigneter Auktionsplan entwickelt werden. Für eine effektive Versteigerung ist es notwendig, die Liste der Grundstücke und Parzellen zu überprüfen, zu ordnen und bekannt zu machen. Insbesondere muss bei der Massenversteigerung ein Überangebot vermieden werden.

„Wir können nicht voreilig schlussfolgern, dass die Auktionsergebnisse um ein Vielfaches höher sind als der Startpreis, wie beispielsweise bei der Grundstücksauktion im Bezirk Hoai Duc in Hanoi, die instabil ist, aber in der Gegend herrscht eindeutig eine Preisinflation. Was den zu niedrigen Startpreis betrifft, so spiegelt dieser möglicherweise nicht den wahren Marktpreis zum Zeitpunkt der Auktion wider“, kommentierte Dr. Chau Hoang Than.

Aus rechtlicher Sicht schlug Rechtsanwalt Nguyen Phuong Lien von der Kanzlei SENLAW vor, dass zur Vermeidung von Preisinflation und Marktinstabilität ein Startpreis festgelegt werden müsse, der dem Marktpreis entspricht. Denn der Startpreis ist die Grundlage für die Berechnung der Anzahlung. Wenn der Auktionsgewinner den Auktionsgewinn nicht oder nicht in voller Höhe zahlt, wird die Anzahlung nicht zurückerstattet.

Laut Rechtsanwalt Lien sieht das Dekret 10/2023/ND-CP zwar eine Erhöhung der Kaution bei der Teilnahme an Grundstücksauktionen auf 20 % des Grundstückswerts vor, die Grundstücksfläche wird jedoch nach dem Startpreis für die Auktion berechnet (viermal höher als zuvor). Da der Startpreis jedoch niedrig ist, ist dies nicht effektiv. „Wenn der Startpreis niedrig gehalten wird, muss der Kautionssatz über die derzeitigen 20 % hinaus angehoben werden, da die Auktionsteilnehmer finanziell sehr gut aufgestellt sein müssen.“

Eine weitere Lösung besteht darin, die Verwaltungsstrafe für die Nichtunterzeichnung eines Kauf- und Verkaufsvertrags für versteigerte Vermögenswerte (Verzicht auf die Anzahlung) zu erhöhen. Derzeit ist für Einzelpersonen hierfür nur eine Geldstrafe von 7 bis 10 Millionen VND vorgesehen (gemäß Punkt c, Klausel 1, Artikel 23, Dekret 82/2020/ND-CP)“, schlug Frau Lien vor.

Dr. Ho Quoc Tuan, Dozent und Leiter des Masterstudiengangs Finance & Accounting an der Universität Bristol (Großbritannien), verwies auf internationale Erfahrungen, die zeigten, dass der einzige Weg zur Stabilisierung des Immobilienmarktes die Einführung einer angemessenen Steuer sei, die auf dem Prinzip basiere, dass die Gewinne im Immobiliengeschäft nur den Gewinnen im Waren- und Dienstleistungsgeschäft entsprächen. Auf dieser Grundlage ließen sich Preisinflation oder virtuelle Preise verhindern.

Ein Grundstückshandelsplatz direkt an den versteigerten Grundstücken in den Vororten von Hanoi. Foto: THUY LINH

Landfieber ist unwahrscheinlich

Herr Bui Minh Thanh, Sekretär des Parteikomitees der Stadt Ben Cat, Provinz Binh Duong, sagte, dass in der Gegend in letzter Zeit ein lokales „Landfieber“ ausgebrochen sei, das sich vor allem entlang des Saigon-Flusses, etwa in den Bezirken An Tay, An Dien, Rach Bap … und in der Gegend entlang der Ringstraße 4, konzentriere. Dies zeige sich an der Zahl der Menschen, die zu den geschäftigen Notariaten kämen, um Geschäfte abzuschließen, und auch die Haushaltseinnahmen aus Landnutzungsgebühren seien deutlicher gestiegen als im gleichen Zeitraum.

Herr Thanh sagte jedoch, dass Spekulation und Preisinflation dank des neuen Bodengesetzes deutlich zurückgegangen seien. Darüber hinaus führe die Gemeinde eine strenge Flächennutzungsplanung und funktionale Zonierung durch und informiere die Bevölkerung aktiv über Planungs- und Immobilienprojekte mit klarem Rechtsstatus.

Herr Nguyen Huu Nghia, Direktor einer Immobilienfirma in der Provinz Binh Duong, räumte ebenfalls ein, dass Spekulation und Preisinflation nicht mehr so grassieren würden wie zuvor, wenn der Immobilienmarkt wieder „aufheizt“. Dafür gibt es zwei wichtige Gründe: Das neue Bodengesetz hat die Grundstückspreise in allen Gebieten angehoben, sodass die Praxis, „ein Grundstück für 10 Milliarden VND zu kaufen, aber 100 Millionen VND Steuern zu deklarieren“, eingeschränkt wird. Zweitens sind die Arbeiten zur Bewertung der Grundstückspreise für Bankkredite viel strenger geworden.

Früher richtete die Bank eine eigene Bewertungseinheit ein, und manchmal war der tatsächliche Wert des Grundstücks niedriger als der der Bewertungsbank. Jetzt gibt es eine unabhängige Bewertungseinheit, die zwar nicht absolut ist, aber strenger als zuvor.

Projekte bekannt machen, die nicht handelbar sind

Um Preisspekulationen bei einer Erholung des Immobilienmarktes in der Provinz Binh Thuan vorzubeugen, hat das Bauministerium eine Liste mit 33 Immobilienprojekten veröffentlicht, die noch immer nicht für Transaktionen in Frage kommen. Darunter befinden sich 17 Wohn- und Stadtgebiete sowie 16 Resort-Tourismusprojekte, die laut den Vorschriften nicht für Immobilientransaktionen in Frage kommen. Die meisten dieser Projekte befinden sich in „Golden Land“-Lagen in der Stadt Phan Thiet und den angrenzenden Bezirken und Städten.

Zuvor wurden diese 33 Projekte von der Provinz „gepfiffen“, da die Investoren und Vertreiber einiger Immobilienprojekte in der Provinz Binh Thuan den Verkauf und die Übertragung von Immobilien durch Halten, Reservieren und Registrieren von Standorten durchführten, um Geld von Käufern zu sammeln. Während diese Formen im Wohnungsgesetz, im Immobilienwirtschaftsgesetz und in verwandten Rechtsvorschriften nicht geregelt sind.

Quelle: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm