Lösung von Immobilienangebotsproblemen

Es ist notwendig, die Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte zu erweitern.

In der 8. Sitzung der 15.Nationalversammlung legte die Regierung der Nationalversammlung einen Resolutionsentwurf zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte (NƠTM) durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten (QSDĐ) bzw. den Erhalt von QSDĐ mit landesweiter Geltung vor, um rechtliche Schwierigkeiten für NƠTM-Projekte in städtischen Gebieten (unter 20 Hektar) zu beseitigen. Nach Genehmigung durch die Nationalversammlung soll der Entwurf innerhalb von fünf Jahren ab dem 1. Januar 2025 umgesetzt werden.

Viele Projekte entwirren

Laut dem Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt , Do Duc Duy, gelten seit dem 1. Juli 2015 im Wohnungsbaugesetz 2014 andere Regelungen als im Bodengesetz. Voraussetzung für die Nutzung von Grundstücken zur Umsetzung eines neuen ländlichen Entwicklungsprojekts ist demnach das Recht zur Nutzung von Wohngrundstücken oder von Wohngrundstücken und anderen Grundstücken. Im Falle des Erhalts des Nutzungsrechts muss es sich um Wohngrundstücke handeln.

Diese Regelung wird weiterhin in Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6, Artikel 127 des Bodengesetzes von 2024 übernommen, wodurch die Fälle der Umsetzung von NƠTM-Projekten im Maßstab städtischer Gebiete, insbesondere in neuen Gebieten und Gebieten ohne Wohngrundstücke, eingeschränkt wurden.

„Tatsächlich beträgt die maximale Landzuteilungsgrenze für Haushalte und Einzelpersonen im Laufe der Zeit 400 Quadratmeter, der Rest ist landwirtschaftliche Fläche auf demselben Grundstück. Selbst wenn Investoren also eine Übertragung der Landnutzungsrechte in Wohngebieten erhalten, können sie dies nicht tun“, sagte der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt.

Hinzu kommt, dass die meisten Immobilienprojekte auf Grundstücken umgesetzt werden, die ursprünglich kein Wohngrundstück sind und die Detailplanung des Projekts auch viele unterschiedliche Grundstücksarten wie Wohngrundstücke, Verkehrsflächen, Grünflächen usw. umfasst. Daher können gemäß den Bestimmungen von Artikel 127 Punkt b, Satz 1 des Bodengesetzes von 2024 viele Projekte in der Praxis nicht umgesetzt werden.

Der Resolutionsentwurf wurde entwickelt, um die Schwierigkeiten bei der Bereitstellung von Immobilienprojekten im Kontext steigender Immobilienpreise zu beheben, die teilweise auf die Schwierigkeiten beim Zugang zu Grundstücken für Investoren zurückzuführen sind. „Es ist notwendig, die Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung von NƠTM-Projekten zu erweitern, um Beschwerden von Bürgern zu begrenzen, einen fairen Zugang zu Grundstücken für Investoren und Gemeinden zu gewährleisten und eine stabile Versorgung mit NƠTM aufrechtzuerhalten“, sagte Minister Do Duc Duy.

Ein Gewerbegebiet im 7. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt. Foto: HOANG TRIEU

Nach Angaben der Regierung wird diese Resolution landesweit auf Projekte von Immobilienunternehmen in vier Fällen angewendet: Erhalt von Landnutzungsrechten; Besitz von Landnutzungsrechten; Besitz von Landnutzungsrechten und Erhalt von Landnutzungsrechten; Umsetzung von NƠTM-Projekten auf Grundstücken von Betrieben, die aufgrund von Umweltverschmutzung verlegt werden müssen, Betriebe, die gemäß Bauplanung und Stadtplanung verlegt werden müssen.

Bezüglich der Bedingungen für die Umsetzung eines Projekts zur neuen ländlichen Entwicklung durch eine Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten muss der Investor, der ein Projekt zur neuen ländlichen Entwicklung umsetzt, einen oder mehrere der folgenden Typen nutzen: landwirtschaftliche Flächen; nicht landwirtschaftliche Flächen, bei denen es sich nicht um Wohngrundstücke handelt; Wohngrundstücke und andere Flächen auf demselben Grundstück wie im Fall einer Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten; und muss außerdem bestimmte Kriterien erfüllen.

Sollte im kleinen Maßstab erprobt werden

Bei der Diskussion dieses Themas stimmten viele Abgeordnete der Nationalversammlung grundsätzlich der Notwendigkeit einer Resolution zu, um Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Umsetzung von Investitionsprojekten und der Geschäftstätigkeit in neuen ländlichen Gebieten zu beseitigen. Abgeordneter Tran Hoang Ngan (Delegation von Ho-Chi-Minh-Stadt) räumte ein, dass die Pilotierung dieser Politik einen positiven Nebeneffekt auf die sozioökonomische Entwicklung des Landes haben werde. Insbesondere würden Schwierigkeiten beim Bau neuer ländlicher Gebiete beseitigt und günstige Bedingungen für Landnutzer und Investoren geschaffen, um proaktiv neue ländliche Gebiete und Stadtentwicklungsprojekte zu realisieren und so zur Deckung des Bedarfs an Wohngrundstücken und Wohnraum für die Bevölkerung beizutragen.

Es gibt jedoch auch viele Bedenken. Delegierter Do Van Yen (Delegation Ba Ria – Vung Tau) erklärte, der im Resolutionsentwurf vorgeschlagene, sehr weite Gebiete für das Pilotprojekt zu nutzen, stehe nicht im Einklang mit dem Bodengesetz. Darüber hinaus sollte das Pilotprojekt, falls es umgesetzt werden soll, in kleinerem Maßstab durchgeführt werden und sich auf Provinzen und Städte mit dringendem Wohnungsbedarf konzentrieren, anstatt landesweit ausgeweitet zu werden.

Delegierter Yen schlug außerdem vor, dass die Regierung die Auswirkungen bewerten und die Situation vermeiden müsse, „die Politik auszunutzen, um landwirtschaftliche Flächen zu beschlagnahmen“ oder „Verstöße zu legalisieren“, um strengere, vernünftigere und wirksamere Vorschriften zu erlassen.

Abgeordnete Nguyen Thi Thu Ha (Delegation von Quang Ninh) äußerte die Ansicht, dass die aktuelle Situation der NƠTM in allen Gemeinden neu bewertet werden müsse. Sie bekräftigte, dass es noch viele Projekte, Arbeiten und NƠTM gebe, die nicht vergeben, leer stehen, nicht abgeschlossen und die Rechtsverfahren noch nicht abgeschlossen seien. Angebot und Nachfrage auf dem NƠTM-Markt seien weiterhin von den einzelnen Gemeinden abhängig, und „nicht überall bestehe Nachfrage“.

Delegierter Ha schlug vor, vor der Genehmigung des Entwurfs die aktuelle Situation des neuen ländlichen Gebiets zu bewerten, um Angebot und Nachfrage vor Ort zu verstehen. Die Regierung und die zuständigen Behörden müssten eine gründliche Bewertung vornehmen und prüfen, ob das Pilotprojekt eine Region oder einen geeigneten Ort bzw. ein geeignetes Gebiet auswählen und eine konkrete Adresse angeben sollte.

„Das im Entwurf vorgeschlagene Pilotprojekt könnte zur Gründung von Organisationen, Einzelpersonen und Immobilienunternehmen führen, die sich den Kauf und Verkauf, die Übertragung, das Zusammenlegen und die Zusammenlegung von Land zunutze machen, das Land nicht effektiv nutzen, daraus Profit schlagen und Produktionsmaterialien in Betriebsmittel umwandeln, um auf die Umsetzung des Projekts zur Neuen Ländlichen Entwicklung zu warten“, warnte Frau Ha.

In seinem Bericht erklärte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, dass es im Ausschuss Bedenken gebe, dass die Genehmigung von Vereinbarungen über den Erwerb von Landnutzungsrechten mit Ausnahme von Wohngrundstücken zur Umsetzung von NƠTM-Projekten zu einem Preisrausch bei landwirtschaftlichen Flächen und anderen Grundstücken führen würde. Dies könnte zu erheblichen Schwierigkeiten für Menschen und Unternehmen sowie für den Staat führen, wenn dieser Land zurückfordern und entschädigen muss.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses schlug vor, dass die Regierung die Anwendung des Pilotmechanismus durch Vereinbarungen über die Erlangung bzw. den Besitz von Nutzungsrechten für landwirtschaftliche und nicht landwirtschaftliche Flächen (Gewerbe- und Dienstleistungsflächen) überprüfen und klären sollte, um einen Politikmissbrauch zu vermeiden.

Vermeiden Sie überbordende Konvertierungen

Der stellvertretende Vorsitzende des Ausschusses für Wissenschaft, Technologie und Umwelt der Nationalversammlung, Nguyen Phuong Tuan, stimmte zu, dass die Resolution landesweit umgesetzt werden sollte, um Gerechtigkeit zwischen den Kommunen zu gewährleisten, Komplikationen bei der Regulierung von Kriterien und Bedingungen zu vermeiden und die Entstehung eines „Antrag-Bewilligungs-Mechanismus“ zu verhindern. Er schlug jedoch vor, dass die ausarbeitende Behörde spezifische Regelungen erlassen sollte, um zu vermeiden, dass nach Inkrafttreten der Regelungen eine großflächige Landnutzungsumwandlung nicht nur die soziale Sicherheit, sondern auch die Ernährungssicherheit beeinträchtigt.

Überprüfen Sie die Flächennutzungspläne der einzelnen Orte

Abgeordneter Nguyen Truc Son (Ben Tre-Delegation) erklärte, der Resolutionsentwurf enthalte einige Punkte, die sich von den kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedeten geänderten Investitionsgesetzen, Landgesetzen und Wohnungsgesetzen unterschieden. Bei der Pilotierung des Projekts sei eine Überprüfung der nationalen Flächennutzungsplanung, der Flächennutzungspläne und insbesondere der lokalen Flächennutzungspläne erforderlich. Wären Pilotprojekte, die nicht in der Wohnbau- und Stadtplanung enthalten sind, durchführbar?

Herr LE HOANG CHAU , Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA):

Detaillierte Regelungen zur Bestimmung der Investitionsgebiete

HoREA hat dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt und den zuständigen Abteilungen Empfehlungen zur Stellungnahme zum Beschluss 83/2024/QD-DT des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt vorgelegt. Dementsprechend ist es notwendig, die Bestimmungen in Klausel 1, Artikel 2 zu prüfen und zu ändern, um die Bestimmung der Gebiete zu konkretisieren, in denen Investoren in Immobilien- und Wohnungsbauprojekte Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese in der Gemeinde eigene Häuser bauen können. Ausgenommen sind Städte in den fünf Bezirken Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio, die keiner Versteigerung von Landnutzungsrechten unterliegen, um gemäß den Vorschriften in Wohnungsbauprojekte zu investieren.

Denn gemäß Absatz 6, Artikel 31 des Immobiliengesetzes 2023 dürfen Investoren in Immobilienprojekte und Wohnungsbauprojekte Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur für Grundstücke übertragen, die nicht in Bezirken, Kreisen oder Städten der Sonderklasse sowie in städtischen Gebieten der Klassen I, II und III liegen und nicht Gegenstand einer Versteigerung von Landnutzungsrechten für Investitionen in Wohnungsbauprojekte gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes sind. Für die übrigen Gebiete bestimmt das Volkskomitee der Provinz auf Grundlage der örtlichen Gegebenheiten die Gebiete, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur übertragen dürfen, damit Privatpersonen ihre eigenen Häuser bauen können.

Herr NGO DUC SON , Generaldirektor der DRH Holdings Joint Stock Company:

Schaffung von Möglichkeiten für Eigenheimkäufer

Bisher musste die Umsetzung von NƠTM zur Umsetzung von Projekten folgende Bedingungen erfüllen: Einhaltung der Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene; Einhaltung der Bauplanung, der Stadtplanung; Einhaltung genehmigter lokaler Wohnungsbauprogramme und -pläne. Die Praxis zeigt, dass die Überschneidungen und Widersprüche zwischen dem Bodenrecht und dem Wohnungsrecht zunehmen, die Kapital- und Immobilienmärkte verzerrt werden und die Risiken sowohl für Unternehmen als auch für Investoren sowie für Menschen mit steigendem Wohnungsbedarf zunehmen. Der Pilotvorschlag der Regierung wird den Kapitalmarkt entlasten, zur Stabilisierung und Reduzierung der finanziellen Belastung der Unternehmen bei der Kapitalverwendung beitragen, die Zeit und die Kosten der Vorbereitung von Projektinvestitionen verkürzen, den Markt transparent machen und Käufern von Eigenheimen den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum ermöglichen. Die Beseitigung dieses Engpasses kann dazu beitragen, Millionen von Unternehmen zu „retten“, die viele Jahre gewartet haben.

S. Nhung schrieb

Quelle: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm