Immobilientransaktionen nehmen zu und warten auf die Rückkehr der Aufregung

Menschen schauen sich Wohnungen in einem Eigentumswohnungsprojekt in Binh Duong an – Foto: NGOC HIEN

Wie stellt sich also der aktuelle Immobilienmarkt dar? Was ist beachtenswert und beachtenswert?

Die Zinsen sinken, die Menschen kaufen mutig Häuser

Herr Nguyen Anh Tu (35) hat gerade eine Wohnung in Thu Duc City (HCMC) gekauft und sagte, dass er und seine Frau sich kürzlich über viele Immobilienprojekte in HCMC informiert hätten. Sie hätten sich sogar Projekte im an HCMC grenzenden Gebiet Binh Duong angesehen, aber die meisten Projekte seien hochpreisig.

Nachdem Herr Tu und seine Frau die Projekte geprüft hatten, entschieden sie sich für eine Wohnung in einem Projekt in der Stadt, das fast 3 Milliarden VND kostete. 70 % des Hauswerts wurden von der Bank geliehen.

Laut Herrn Tu sind die Zinsen für Eigenheimdarlehen derzeit gesunken, er kann zu einem Zinssatz von 6 % pro Jahr leihen, wobei der Zinssatz für die ersten zwei Jahre fest ist, was Herrn Tu dazu veranlasst hat, sich nach über 10 Jahren als Mieter in diesem Haus niederzulassen.

„Eigentlich gibt es derzeit nicht viele Wohnungen zur Auswahl, aber ich habe in den letzten zwei Jahren gesehen, dass man die Anzahl der Projekte an einer Hand abzählen kann. Dieses Mal sind die Zinssätze gesunken und es gibt auch gute Förderrichtlinien für Investoren, also habe ich mich entschieden, jetzt ein Haus zu kaufen“, sagte Herr Tu.

Anstatt sich in Zukunft für den Kauf einer neuen Wohnung oder eines Hauses zu entscheiden, entschied sich Herr Tran Van Thao (33) für den Kauf einer Altbauwohnung, ebenfalls in der Stadt Thu Duc, und erhielt direkt nach Abschluss des Hauskaufs das Pink Book. Laut Herrn Thao ist das Bankdarlehen in Höhe von 1 Milliarde VND mit einem festen Zinssatz von 6 % p.a. für zwei Jahre seiner Zahlungsfähigkeit angemessen.

Im Gespräch mit Tuoi Tre sagte Herr Phan Ngoc Bao An, Generaldirektor von Nova Lexington Real Estate JSC, dass sich angesichts des Mangels an neuen Wohnungen auf dem Immobilienmarkt viele Menschen mit echtem Wohnungsbedarf für den Kauf von Häusern in bereits übergebenen Projekten entschieden hätten, die eine gute Bauqualität aufwiesen, um ihren dringenden Bedarf an Wohnraum sofort zu decken.

Obwohl es ein Wochenende war, kamen am 22. Juni immer noch Leute zu einem Notariat in Thu Duc City, um Grundstückstransaktionen, insbesondere Grundstücks- und Wohnungsübertragungen, notariell zu beglaubigen.

Frau H. (Leiterin dieses Notariats) sagte, dass derzeit die Zahl der Personen, die zur notariellen Beurkundung von Grundstücksgeschäften kommen, etwas höher sei als während der „eingefrorenen“ Marktphase im Jahr 2023, aber nur ein Bruchteil der Zeit vor der Pandemie.

Frau H. sagte, dass dieses Büro in den letzten sechs Monaten 4.000 notariell beglaubigte Dokumente erhalten habe, ein Drittel davon seien Transaktionen zum Kauf, Verkauf, zur Übertragung von Wohnungen, Grundstücken, zur Miete von Häusern...

Laut Frau H. handelt es sich bei den meisten Eigenheimkäufern heutzutage um Menschen mit echtem Wohnbedarf, insbesondere um junge Paare, wobei die üblichen Wohnungspreise zwischen 2 und 4 Milliarden VND pro Wohnung liegen.

Immobilienprojekt im Bau im Bezirk 7, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: QUANG DINH

Suche hauptsächlich nach einem Haus mit legalem Status zum Wohnen

Im Gespräch mit Tuoi Tre sagte Herr Tran Manh Chi, stellvertretender Generaldirektor der Dong Tay Property Company, dass die tatsächlichen Transaktionen zeigten, dass die meisten Menschen mit echtem Wohnbedarf, die ein Haus kaufen möchten, um sich niederzulassen, zu diesem Zeitpunkt wieder auf den Markt zurückgekehrt seien, um Wohnungen zu kaufen.

„Derzeit sind Käufer nicht mehr an Immobilienprojekten interessiert, die erst in der Zukunft gebaut werden, aber nicht über die üblichen Rechtsdokumente verfügen. Daher muss bei Wohnungen, die heute gehandelt werden, die volle Rechtmäßigkeit gewährleistet sein. Investoren müssen zudem flexible Zahlungsbedingungen und verlängerte Zahlungspläne anbieten. Und selbst bei einigen Projekten, bei denen die Häuser bereits erworben wurden, haben Käufer noch bis zu 30 % des Betrags offen und zahlen verspätet“, sagte Herr Chi.

Ebenso sagte Herr Pham Trong Phu, Direktor der Titanium Real Estate Management Company, dass es in letzter Zeit bei Grundstücken in einigen Wohngebieten der Stadt Thu Duc „bessere“ Transaktionen gegeben habe als zuvor.

In Bezug auf Grundstücke sagte Herr Phu, dass die Grundstückspreise in einigen Gebieten im Vergleich zu früher leicht gestiegen seien, von etwa 100–110 Millionen VND/m² auf 130–140 Millionen VND/m² und sich damit dem Niveau vor der Pandemie angenähert hätten.

Darüber hinaus sagte Herr Phu, dass in Zukunft die Vorschriften zur Aufteilung und zum Verkauf von Grundstücken strenger sein würden, die für die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken zur Verfügung stehenden Mittel begrenzt und Informationen zu Infrastrukturverbindungen eingeschränkt würden, sodass derzeit auch in einigen Gebieten außerhalb von Ho-Chi-Minh-Stadt wie Nhon Trach und Long An bessere Transaktionen möglich seien als während der „eingefrorenen“ Periode.

Der Vertriebsleiter eines ausländischen Immobilienunternehmens erklärte unterdessen, die Realität zeige, dass die Nordregion bessere Umsätze erziele als die Südregion. Die im Süden eingeführten Projekte würden jedoch nicht so gut angenommen wie in der Vorperiode. Derzeit seien Eigenheimkäufer hauptsächlich Personen mit tatsächlichem Wohnbedarf; es gebe nicht mehr so ​​viele Kundengruppen, die investieren oder „surfen“ wie in der Vorperiode.

Laut dieser Person ist das größte Problem auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt der Mangel an neuen Projekten.

Beispielsweise verfügt diese Gruppe über Kapital von ihrer ausländischen Muttergesellschaft und ist bereit, Milliarden von Dollar in die Projektentwicklung zu investieren. Aufgrund begrenzter Grundstücksfonds hat das Unternehmen in den letzten Jahren jedoch nach Projekten mit sauberem Grundstücksfonds in der Stadt für Fusionen und Übernahmen (M&A) gesucht, jedoch nicht das Gewünschte gefunden. Daher geht diese Person davon aus, dass der Markt in naher Zukunft weiterhin mit Angebotsschwierigkeiten konfrontiert sein wird.

Auch der Vizepräsident eines Immobilienkonzerns mit einem großen Projekt in Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, dass das Unternehmen aufgrund mangelnder Marktabsorption seine Pläne zum Bau von Villen, Stadthäusern und Wohnungen im Projektgebiet vorübergehend auf Eis legen müsse, obwohl es sich um unbebautes Land handele.

„Wir versuchen lediglich, die noch nicht abgeschlossenen Unterteilungen fertigzustellen und sind gezwungen, die neuen Unterteilungen einzustellen. Die Kunden sind derzeit nicht bereit, große Summen für den Kauf hochwertiger Wohnungen auszugeben, und auch die Investoren selbst haben mit finanziellen Schwierigkeiten zu kämpfen und verfügen in dieser schwierigen Zeit nicht über genügend Ressourcen, um sich wie zuvor zu beeilen“, teilte er mit.

Immobilienmarkt bleibt aufgrund rechtlicher Probleme schwierig

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass der schwierigste Punkt im Immobiliensektor rechtliche Probleme seien, die dazu führten, dass alte Projekte stecken blieben und es an neuen Projekten mangelte.

Laut Herrn Chau wurde im ersten Quartal 2024 lediglich ein gewerbliches Wohnbauprojekt mit einer Fläche von 3.647 m² „gleichzeitig mit der Investorengenehmigung investitionspolitisch genehmigt“ und lediglich ein Altbauprojekt mit einem Umfang von 219 Wohnungen als Bauinvestition abgeschlossen.

Es gibt keine kommerziellen Wohnbauprojekte, die für die Beschaffung von Kapital zum Verkauf künftiger Wohnungen in Frage kommen, und es werden 62 kommerzielle Wohnbauprojekte (alte Projekte) mit 28.462 Wohnungen umgesetzt.

Darüber hinaus sagte Herr Chau auch, dass für kein Sozialwohnungsprojekt eine Investitionsgenehmigung oder eine Baugenehmigung erteilt worden sei, sondern lediglich ein Sozialwohnungsprojekt (altes Projekt) mit 242 Wohnungen fertiggestellt worden sei und sieben Sozialwohnungsprojekte und Arbeiterwohnungen (altes Projekt) mit 4.996 Wohnungen umgesetzt würden.

„Im Jahr 2024 wird es auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sowie einen Mangel an Wohnraum geben. Dies wird zur Folge haben, dass die Immobilienpreise in die Höhe getrieben werden oder hoch bleiben könnten, insbesondere aufgrund des Ungleichgewichts im gehobenen Wohnungssegment und eines gravierenden Mangels an bezahlbarem Gewerbe- und Sozialwohnungsbau“, sagte Herr Chau.

Was ist der Grund für den Anstieg der Einnahmen aus dem Immobiliengeschäft?

Quelle: Statistikamt Ho-Chi-Minh-Stadt – Zusammengestellt von: NGOC HIEN – Grafiken: N.KH.

Nach Angaben des Statistikamts von Ho-Chi-Minh-Stadt beliefen sich die sonstigen Dienstleistungseinnahmen in Ho-Chi-Minh-Stadt in den ersten fünf Monaten des Jahres auf 172.491 Milliarden VND, ein Plus von 8,6 %. Davon wurden die Einnahmen aus dem Immobiliengeschäft auf 101.814 Milliarden VND geschätzt, was 59 % der sonstigen Dienstleistungseinnahmen entspricht und einen Anstieg von 7,4 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum darstellt. Zuvor wurden die Einnahmen aus dem Immobiliengeschäft in den ersten vier Monaten des Jahres 2024 auf 80.845 Milliarden VND geschätzt, ein Plus von 9,8 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Im Gespräch mit Tuoi Tre erklärten Vertreter der Notariate, dass der Anstieg der Einnahmen aus dem Immobiliensektor teilweise darauf zurückzuführen sei, dass sich der angegebene Wert der Immobilientransaktionen dem tatsächlichen Wert angenähert habe und deutlich höher sei als bei der vorherigen Erklärung.

Der Leiter eines Notariats erklärte, dass früher, um hohe Steuern zu vermeiden, bei Immobilientransaktionen oft nur Beträge zwischen einigen zehn und hundert Millionen VND angegeben wurden. Das sei jetzt nicht mehr der Fall. Alle Transaktionen lägen über 500 Millionen VND. Bei einer niedrigen Angabe werde die Steuer zurückgezahlt, was spätere Verfahren sehr aufwendig und schwierig mache.

Daher sagte diese Person, dass die Erklärungen der Leute näher am Verkaufspreis lagen, was zu höheren Steuereinnahmen als zuvor führte.

Prognose zur Stabilisierung des Immobilienmarktes bis Mitte 2025

Die Wohnungspreise in Hanoi stiegen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 um durchschnittlich 31 % – Foto: NAM TRAN

Der Immobilienmarkt zeigt Anzeichen einer Erholung, Experten zufolge wird sich der Markt jedoch stabilisieren, wenn mehr Transaktionen im Bereich bezahlbarer Wohnungen und Sozialwohnungen stattfinden.

Nach Angaben des Bauministeriums gab es im ersten Quartal 2024 landesweit zehn abgeschlossene gewerbliche Wohnungsbauprojekte, 19 neu lizenzierte Projekte, 38 Projekte, die für den Verkauf künftiger Wohnungen in Frage kamen, und 984 Projekte, die sich in der Umsetzung befanden.

Die Gesamtzahl der erfolgreichen Immobilientransaktionen im ersten Quartal 2024 erreichte 133.512 Transaktionen (109.066 im ersten Quartal 2023).

Davon entfielen 35.853 Transaktionen auf Wohnungen und Einfamilienhäuser (27.590 im ersten Quartal 2023), 97.659 Transaktionen auf Grundstücke (81.476 im ersten Quartal 2023). Das Bauministerium erklärte außerdem, dass der Wohnungsmarkt weiterhin die Aufmerksamkeit von Gruppen mit echtem Wohnbedarf sowie mittel- und langfristigen Investoren auf sich zieht.

Lokale Wiederherstellung

Im Gespräch mit Tuoi Tre erklärte Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, dass sich der Immobilienmarkt vor Ort erhole, insbesondere auf dem Markt in Hanoi, wo die Preise auf dem Sekundärmarkt und bei Luxuswohnungsprojekten zunehmen.

Der Durchschnittspreis für Wohnungen ist gestiegen, da die neu gestarteten Luxusprojekte hohe Preise erzielen, was zu einem Anstieg der Durchschnittspreise auf dem gesamten Markt führt. Herr Tuan sagte, der Wohnungsmarkt sei in den ersten drei Monaten des Jahres gewachsen, allerdings weder hinsichtlich Angebot noch Nachfrage in eine positive Richtung. Zudem konzentrierte sich die Erholung des Immobilienmarktes in letzter Zeit stärker auf den Norden. Neben Wohnungen verzeichneten auch Grundstücke und Eigenheime im Norden einen Zuwachs.

Betrachtet man den Markt insgesamt, so ist die Nachfrage nach Immobilien nicht gedeckt. Menschen mit echtem Wohnbedarf suchen in Hanoi nach Immobilien im Segment unter 40 Millionen VND/m², während sie in Ho-Chi-Minh-Stadt unter 50 Millionen VND/m² liegen. Derzeit herrscht jedoch ein Angebotsmangel.

Laut Herrn Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor von CBRE VN, beschränkte sich das Marktangebot in letzter Zeit auf das gehobene Wohnungssegment und darüber. In seinen Prognosen für die nächsten Jahre sagte Herr Kiet, dass es im rein gewerblichen Wohnungsmarkt keine Produkte der mittleren und unteren Preisklasse geben werde.

Dieser Experte bekräftigte außerdem, dass sich die Marktnachfrage nur dann stabilisieren werde, wenn ein reichliches Wohnungsangebot vorliege und Angebot und Nachfrage in allen Segmenten im Gleichgewicht seien. Erst dann könne sich der Markt nachhaltig entwickeln.

Der Immobilienmarkt zeigt derzeit eine unausgewogene Entwicklung und tendiert in den letzten Jahren zum gehobenen Segment. Daher erwartet der Markt auch staatliche Unterstützung für den Bau von Sozialwohnungen und Sozialwohnungen, um dieses Angebot bald zu schaffen.

Erwartungen an die Durchsetzung des Immobilienrechts

Experten zufolge soll der Vorschlag der Regierung, drei Gesetze zum Immobilienmarkt bereits am 1. August in Kraft treten zu lassen, also fünf Monate früher als der vorherige Beschluss der Nationalversammlung. Auch zwei Klauseln der Artikel 200 und 210 des Gesetzes über Kreditinstitute sollen bereits am 1. August in Kraft treten, um Konsistenz und Strenge bei der Entgegennahme von Sicherheiten von Kreditinstituten zu gewährleisten. Dadurch soll ein neuer, transparenterer und günstigerer Rechtskorridor für den Immobilienmarkt geschaffen werden.

In der Praxis kommt es jedoch immer zu Verzögerungen bei der Umsetzung der Gesetze, und es dauert sechs Monate bis zu einem Jahr, bis sich eine deutliche Wirkung zeigt. Zudem sehen die Gesetze weder einen Marktausgleich noch eine Anpassung der Immobilienpreise vor, noch sprechen sie von einer Senkung der Kreditzinsen oder der Grundstückspreise. Im Gegenteil, die Investitionskosten für Projekte könnten steigen, sodass kaum mit einer Senkung der Immobilienpreise zu rechnen ist.

Herr Dinh Minh Tuan merkte außerdem an, dass die Gesetze Zeit brauchen, um den Markt zu durchdringen, ganz zu schweigen von den Erlassen und Rundschreiben zur Orientierung. Kurzfristig mangelt es daher noch an Angebot. Derzeit befinde sich eine Übergangsphase zwischen alten und neuen Gesetzen, niemand traut sich, Entscheidungen zu treffen. Daher ist das Angebot gering, und Projekte mit neuem Angebot könnten zu sehr hohen Preisen verkauft werden.

Herr Tuan hofft jedoch, dass das neue Gesetz dazu beitragen wird, das Versorgungsproblem zu lösen und rechtliche Hindernisse für Projekte sowohl im Norden als auch im Süden zu beseitigen. Die Vorschriften werden klarer und das Angebot mittel- und langfristig größer.

Das neue Gesetz stellt zudem strengere Anforderungen an Investoren: Nur potenzielle Investoren können Projekte umsetzen. Gleichzeitig müssen Eigenheimkäufer beim Hauskauf nur noch 5 % anzahlen. Die Investorenauswahl wird verbessert, der Markt wird sich gesünder entwickeln. Es wird jedoch mindestens bis zum zweiten Quartal 2025 dauern, bis der Immobilienmarkt ein Gleichgewicht erreicht und sich nachhaltig entwickelt.

Stellvertretender Bauminister Nguyen Van Sinh:
Die Regierung wird die Ausweitung des Angebots an Sozialwohnungen unterstützen, um die Immobilienpreise zu senken.

Die Resolution 33 der Regierung bietet eine umfassende Lösung für den Immobilienmarkt. Die Regierung schlägt eine Reihe von Lösungen vor, darunter die Verbesserung der Institutionen, die Förderung des sozialen Wohnungsbaus, die Erleichterung des Kapitalzugangs für Unternehmen und die Ausgabe von Anleihen zur Mobilisierung von Kapital für Projekte.

Die Lösung für den Markt ist vorhanden, dezentralisiert und transparent, die Umsetzung verläuft jedoch langsam.

Die Erhöhung des Angebots an Sozialwohnungen, um den Wohnbedarf der Mehrheit der Bevölkerung in städtischen Gebieten zu decken, ist eine Lösung, um das Wohnungsangebot zu erhöhen, die Wohnungsstruktur anzupassen und die aktuellen Wohnungspreise zu senken. Wenn es viele günstige Wohnungen gibt, werden die Wohnungspreise sicherlich sinken.

In Kürze wird die Regierung einen gesonderten Erlass zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus erlassen, um die Investitionsprozeduren zu verkürzen und den Investoren in Sozialwohnungsprojekte maximale Bequemlichkeit bei der Durchführung von Investitionsprozeduren, dem Zugang zu Grundstücken und Kapital sowie dem Verkauf von Sozialwohnungen zu bieten.

Quelle: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm