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| Immobilien gehören nach wie vor zu den wichtigsten Investitionsmärkten. Im Bild: Perspektive der Stadtplanung von Green Garden. (Quelle: Green Garden) |
Kein Verbot der Kreditvergabe für den Kauf künftiger Wohnimmobilien
Als Reaktion auf Bedenken hinsichtlich eines Verbots von Krediten für zukünftige Wohnungskäufe erklärte ein Vertreter der Staatsbank, dass das Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN zur Änderung des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN, das ab 1. Juli 2024 in Kraft tritt und die Eigenkapitalquoten für Banken und Zweigstellen ausländischer Banken regelt, das Recht auf zukünftige Wohnungskäufe nicht einschränkt.
Insbesondere ändert Rundschreiben 22 weder die Bestimmungen zur Kreditvergabe für diese Art von Wohnraum, noch schränkt es die Rechte von Organisationen und Einzelpersonen ein, künftig Wohnraum zu kaufen.
Nach geltendem Recht werden Kredite zum Kauf und zur Umsetzung von Immobilienprojekten, die durch die Immobilie selbst bzw. das durch den Kredit finanzierte Projekt besichert sind, als immobilienbesicherte Kredite definiert. Kredite, die als Hypothekendarlehen definiert sind, müssen folgende Bedingungen erfüllen: Die Schuldentilgung erfolgt nicht aus den Mieteinnahmen der durch den Kredit finanzierten Immobilie, die Immobilie ist gemäß Kaufvertrag bezugsfertig und muss unabhängig bewertet werden.
Demnach wird für Kredite zum Immobilien- und Wohnungskauf sowie für Hypotheken auf zukünftige Vermögenswerte ein Risikokoeffizient von 30 % bis 120 % angewendet, abhängig vom Loan-to-Value-Verhältnis (LTV), das sich aus dem Verhältnis des Kreditsaldos zum Wert der Sicherheiten errechnet.
Laut einem Vertreter der Staatsbank senkt das neue Rundschreiben den Risikokoeffizienten bei Krediten für den Erwerb von Sozialwohnungen im Vergleich zu Krediten für den Erwerb von Immobilien und anderen Wohnimmobilien. Dementsprechend werden Kredite für den Erwerb von Sozialwohnungen bei der Berechnung der Eigenkapitalquote der Banken mit einem niedrigeren Risikokoeffizienten eingestuft. Dieser Schritt soll Spielraum schaffen und Banken ermutigen, Kredite für den Erwerb von Sozialwohnungen im Einklang mit den Richtlinien und Projekten der Regierung zu vergeben.
Darüber hinaus senkt Rundschreiben 22 den Risikokoeffizienten für die Kreditvergabe zur Finanzierung von Gewerbeimmobilienprojekten in Industrieparks von 200 % auf 160 %. Für Kredite zur landwirtschaftlichen und ländlichen Entwicklung gilt ebenfalls ein Risikokoeffizient von 50 %.
Hinsichtlich der Regelungen für Kredite für Immobilien und andere Wohnzwecke versicherte die Staatsbank, dass diese im Vergleich zu vorher unverändert blieben.
Nach den neuen Vorschriften der Staatsbank gilt der Zustand fertiggestellter Häuser laut Hauskaufvertrag nur noch für Hypothekendarlehen (die einem niedrigeren Risikokoeffizienten unterliegen als andere immobilienbesicherte Forderungen).
Falls eine Organisation oder Einzelperson ein Haus bauen oder kaufen muss und eine Hypothek auf das Haus aufnimmt, handelt es sich um ein durch Immobilien besichertes Darlehen gemäß Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41 und es wird der entsprechende Risikokoeffizient gemäß Klausel 10, Artikel 9 des Rundschreibens 41 angewendet.
Daher bekräftigt die Staatsbank, dass diese Regelung die Rechte von Organisationen und Einzelpersonen zum Kauf von Wohnraum in Zukunft nicht einschränkt und nicht im Widerspruch zu den geltenden Vorschriften (Zivilrecht, Wohnungsrecht, Immobilienwirtschaftsrecht, Investitionsgesetz 2020, Gesetz über Kreditinstitute 2024) steht.
Exorbitante Wohnungspreise
Nach Angaben des Bauministeriums werden die Wohnungspreise in den beiden Großstädten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im vierten Quartal 2023 weiter steigen, insbesondere in den zentralen Gebieten. Dies geht aus Daten hervor, die aus Berichten von Kommunen und Umfrageinformationen von Marktforschungsinstituten zusammengestellt wurden.
Im erschwinglichen Wohnungssegment (Preis unter 25 Millionen VND/m2) gibt es auf dem Markt fast keine Projekte, sondern hauptsächlich im mittleren Wohnungssegment (Preis 25-50 Millionen VND/m2), die für die Mobilisierung von Kapital und den Handel geeignet sind.
Insbesondere in Hanoi gab es laut dem zusammenfassenden Bericht im vierten Quartal 2023 bei einigen Projekten einen durchschnittlichen Preisanstieg in folgenden Gebieten: Im Bezirk Thanh Xuan stiegen die Preise um etwa 3,5 %, im Bezirk Ha Dong um etwa 3,7 %, im Bezirk Hoang Mai um etwa 3,8 % und im Bezirk Nam Tu Liem um etwa 4,1 % …
Insbesondere liegt der Verkaufspreis erschwinglicher Wohnungen bei 25–35 Millionen VND/m², der Verkaufspreis mittlerer Preisklasse bei etwa 35–50 Millionen VND/m² und der Verkaufspreis hochwertiger Wohnungen bei über 50 Millionen VND/m², üblicherweise bei 60–70 Millionen VND/m².
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), erklärte hierzu, dass die Wohnungspreise auf dem Primärmarkt in Hanoi kontinuierlich steigen, da es derzeit nur wenige Investoren mit Projekten gibt. Bei den derzeit verfügbaren Investoren handelt es sich meist um Großinvestoren ohne finanzielle Schwierigkeiten, sodass der Angebotspreis hoch ist, um den Gewinn zu maximieren. Der Durchschnittspreis für Wohnungen auf dem Primärmarkt in Hanoi beträgt 51,7 Millionen VND/m².
Laut Herrn Dinh ist es aufgrund der Inputkosten (Wohnungsindex und Baustoffpreise steigen jährlich um etwa 6 %) schwierig, das Primärpreisniveau zu senken. Gleichzeitig steigen Inflation und Zinsen. Zudem wird die Zahl neu genehmigter gewerblicher Wohnbauprojekte immer geringer, und auch die Grundstücksfinanzierung in den Innenstadtlagen ist knapp.
Darüber hinaus stellte dieser Experte fest, dass die Preise für Wohnungen in Hanoi auf dem Primärmarkt zwar nicht gesunken seien, Eigenheimkäufer jedoch im Wettlauf der Investoren nach wie vor von beispiellosen Vorzugsregelungen profitieren würden.
„Käufer können in Raten zahlen, profitieren von Vorzugszinsen und zwei- bis dreimal längeren tilgungsfreien Zeiten als in den Vorjahren. Dies steigert die Liquidität des Wohnungssegments auf dem Primärmarkt“, erklärte Herr Dinh.
Immobilien sind nach wie vor ein interessanter Anlagekanal.
Manh Quan, Mitbegründer des Home Buyers Forum, gab Hauskäufern Tipps, wie sie die Gelegenheit des „billigen Geldes“ im Jahr 2024 nutzen können. Er erklärte, dass der Immobilienmarkt neben anderen Märkten wie Aktien und Gold weiterhin einer der wichtigsten Märkte sei, in den die Menschen derzeit investieren möchten. Obwohl die Menschen nicht sofort bereit seien, Geld zu investieren, seien sie weiterhin sehr am Immobilienmarkt interessiert, um zukünftige Entscheidungen treffen zu können.
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| Mehrfamilienhaus im Stadtgebiet Thu Thiem, HCMC. (Quelle: VNA) |
Der Markt erlebt neue Entwicklungen, insbesondere im Hinblick auf den Cashflow. Derzeit sind die Zinssätze der Banken aufgrund der Geldpolitik des Staates sehr niedrig; bei einigen Banken liegen sie sogar nur bei 3 % pro Jahr und damit unter dem Inflationsziel.
„Das bedeutet, dass viele Menschen mit Bankeinlagen nicht nur keine Zinsen erzielen, sondern auch an Wert verlieren. Daher müssen sie neue Anlagemöglichkeiten finden, darunter natürlich auch Immobilien. Sie interessieren sich daher für neue Immobilienprojekte, insbesondere für Wohnungsbauprojekte. Anstatt Geld bei Banken anzulegen, müssen sie Anlagemöglichkeiten finden, um den Wert des Geldes zu erhalten“, sagte Manh Quan.
Laut dem One Mount Real Estate Center für Marktforschung und Kundeneinblicke stiegen die Preise für Erstwohnungen in Hanoi im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 16,3 % in allen drei Segmenten: erschwinglich, mittelpreisig und gehoben. Dies spiegelt nicht nur die Investitionstätigkeit für profitablen Handel wider, sondern zeigt auch den tatsächlichen Wohnungsbedarf der Bevölkerung.
Die Zahlen der letzten Jahre zeigten ein begrenztes Angebot und nur wenige fertiggestellte Wohnungsbauprojekte in Hanoi. Aufgrund der langsamen Baugenehmigungsverfahren wurden nur wenige Projekte realisiert. Steigende Wohnungspreise sind ebenfalls unvermeidlich.
„Auch wenn die Preise für Wohnungen steigen, entscheiden sich Menschen mit Einkommenssituationen oder Grundbedürfnissen, die sich nicht aufschieben lassen – etwa die Gründung einer neuen Familie und die Trennung von Haushalten – immer noch für den Kauf“, kommentierte Herr Quan.
Andererseits zeigt sich nach der Beobachtung von Herrn Quan aufgrund des Anstiegs der Wohnungspreise in den letzten Monaten eine neue Verschiebung auf dem Markt: Viele Menschen entscheiden sich zunehmend für ebenerdige Häuser und Wohngrundstücke, da bei dieser Art von Immobilien an manchen Standorten der Preis pro Nutzfläche noch immer niedriger ist als bei Wohnungen und die Immobilienpreise nicht stark gestiegen sind – das zeigen alle Berichte über den Immobilienmarkt.
Herr Quan sagte, dieser Wandel sei verständlich, da die Wohnungspreise immer höher würden und die Menschen deshalb ihre Kaufentscheidungen ändern müssten. Der Kauf von Reihenhäusern und Wohngrundstücken sei keine schlechte Entscheidung. Da Wohngrundstücke dauerhaft als rotes Buch eingestuft würden, würden viele Menschen sie auch deshalb kaufen, weil der Preis dieser Immobilienart stabil sei, sie sogar als Zukunftsvermögen ansehe und über Generationen vererbt werden könnten.
Vietnamesen können Häuser und Grundstücke direkt kaufen
Am 18. Januar verabschiedete die 15. Nationalversammlung offiziell das überarbeitete Landgesetz. Besonders viel Aufmerksamkeit erregten dabei die Änderungen im Zusammenhang mit den Landnutzungsrechten.
Die Rechte der Landnutzer bleiben grundsätzlich unverändert wie im geltenden Landgesetz. Das überarbeitete Landgesetz sieht Änderungen, Ergänzungen und Erweiterungen der Rechte für Landnutzer, auch vietnamesischer Herkunft, vor.
Insbesondere im Hinblick auf die Rechte und Pflichten der im Ausland lebenden Vietnamesen in Bezug auf die Landnutzung: Vervollständigen Sie die Anweisung, dass im Ausland lebende Vietnamesen mit vietnamesischer Staatsangehörigkeit, die vietnamesische Staatsbürger sind, die gleichen Rechte in Bezug auf Land haben (nicht nur das Recht auf Wohngrundstücke), wie vietnamesische Staatsbürger im Land (inländische Einzelpersonen), und behalten Sie die gleichen Richtlinien bei wie die aktuellen Gesetze für im Ausland lebende Menschen vietnamesischer Herkunft, um zur Förderung von Investitionen und zur Anziehung von Überweisungen von im Ausland lebenden Vietnamesen ins Land beizutragen.
Gemäß Klausel 4, Artikel 3 des Gesetzes über die vietnamesische Staatsangehörigkeit sind im Ausland lebende Personen vietnamesischer Herkunft Vietnamesen, die die vietnamesische Staatsangehörigkeit besaßen, deren Staatsangehörigkeit durch die Blutlinie bei der Geburt bestimmt wurde und deren Kinder und Enkelkinder dauerhaft im Ausland leben und ihren Wohnsitz haben.
Daher ist es ganz einfach zu verstehen, dass die Nachkommen von Menschen, die im Ausland die vietnamesische Staatsangehörigkeit besaßen, auch wenn sie nicht die vietnamesische Staatsangehörigkeit besitzen, im Land noch immer über die gleichen Landrechte verfügen wie vietnamesische Bürger.
Mit der Ausweitung des Kreises der Subjekte mit Landnutzungsrechten erweitert das Gesetz auch die Fälle, in denen der Staat Land gegen Landnutzungsgebühren zuteilt. Basierend auf der Vererbung der Subjekte, denen der Staat Land gegen Landnutzungsgebühren zuteilt, in Artikel 55 des Bodengesetzes von 2013, wurden in Artikel 119 des geänderten Bodengesetzes eine Reihe von Subjekten hinzugefügt, denen der Staat Land gegen Landnutzungsgebühren zuteilt.
Darunter zwei Fälle im Zusammenhang mit Menschen vietnamesischer Herkunft:
Erstens wird im Ausland lebenden Personen vietnamesischer Herkunft und Wirtschaftsorganisationen mit ausländischem Investitionskapital Land zugeteilt, um gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes gewerbliche Wohnungsbauprojekte umzusetzen. In Fällen, in denen der Staat gegen Erhebung von Landnutzungsgebühren Land zuteilt, können sie Land aus der Übertragung von Immobilienprojekten gemäß den Bestimmungen des Immobiliengeschäftsgesetzes nutzen.
Zweitens wird Haushalten, Einzelpersonen und im Ausland lebenden Menschen vietnamesischer Herkunft aufgrund einer Landentschädigung Land zugeteilt, wenn der Staat gemäß den Bestimmungen des geänderten Landgesetzes Land zurückfordert.
Das Gesetz sieht außerdem vor, dass das Volkskomitee des Bezirks den Landnutzern und Eigentümern von mit dem Land verbundenen Vermögenswerten, bei denen es sich um Einzelpersonen, Wohngemeinschaften und im Ausland lebende Personen vietnamesischer Herkunft handelt, Zertifikate ausstellt.
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