Unternehmen sind fassungslos, wenn sie die neue Grundstückspreisliste sehen.

Am 10. Januar veranstalteten Reatimes und das Vietnam Real Estate Research Institute einen Workshop zum Thema „Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024: Probleme und Lösungen für eine nachhaltige Entwicklung des vietnamesischen Immobilienmarktes“.

Am 10. Januar veranstalteten Reatimes und das Vietnam Real Estate Research Institute einen Workshop zum Thema „Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024: Probleme und Lösungen für eine nachhaltige Entwicklung des vietnamesischen Immobilienmarktes“.

Unternehmen sind fassungslos, wenn sie die neue Grundstückspreisliste sehen.

Die Abschaffung des Grundstückspreisrahmens und die damit verbundenen Regelungen zum neuen Durchbruchspreisplan sind ein wichtiger Schritt im Bodengesetz von 2024. Auf der Grundlage transparenter und marktnaher Grundstückspreise wird ein neues Kapitel in der Bodenbewirtschaftung und der Entwicklung des Immobilienmarktes aufgeschlagen. Höhere Grundstückspreise kommen dem Haushalt zugute und schaffen mehr Konsens mit den Betroffenen von Landrückgewinnung. Dies soll dazu beitragen, Grundstücksstreitigkeiten und Rechtsstreitigkeiten zu reduzieren und die Räumung von Baugrundstücken zu fördern. Es bestehen jedoch weiterhin Bedenken hinsichtlich der Wirksamkeit und der Auswirkungen des neuen Grundstückspreisplans.

Artikel 257 des Bodengesetzes von 2024 sieht vor, dass die alte Bodenpreisliste bis zum 31. Dezember 2025 gilt. Bei Bedarf kann das Volkskomitee der Provinz jedoch beschließen, die Bodenpreisliste an die tatsächliche Situation anzupassen. Diese Übergangsregelung soll den Gemeinden helfen, schrittweise eine neue Bodenpreisliste zu entwickeln, die ab dem 1. Januar 2026 offiziell gilt. So werden plötzliche Preisschocks vermieden, die die Rechte und Pflichten einiger Landnutzer beeinträchtigen. Gleichzeitig werden Projekte wieder in Gang gesetzt, die in der Vergangenheit aufgrund fehlender Grundlagen für die Festlegung von Bodenpreisen ins Stocken geraten waren.

Vorläufige Statistiken zeigen, dass etwa 25 Gemeinden angepasste Grundstückspreislisten herausgegeben haben, die bis Ende dieses Jahres in Kraft bleiben. In vielen Gemeinden haben die angepassten Grundstückspreislisten jedoch aufgrund der plötzlichen Erhöhung im Vergleich zu den alten Grundstückspreislisten eine starke öffentliche Reaktion hervorgerufen.

So stieg beispielsweise die angepasste Grundstückspreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt mit Wirkung zum 31. Oktober 2024 um das 4- bis 38-fache und erreichte einen Höchstwert von 687,2 Millionen VND/m². Auch in Hanoi stieg der Grundstückspreis gemäß der kürzlich erlassenen Anpassungsentscheidung im Vergleich zur alten Preisliste ab 2025 um das 2- bis 6-fache. Der Höchstwert beträgt 695,3 Millionen VND/m². Die angepasste Grundstückspreisliste von Bac Giang verzeichnete mit 120 Millionen VND/m² ebenfalls den Höchstwert, was einer Steigerung von etwa dem 2,4-Fachen gegenüber der alten Preisliste entspricht.

Die Grundstückspreise sind stark gestiegen, auch für Investitions-, Gewerbe-, Sport- und Kulturgrundstücke. Viele Unternehmen, die Grundstücke pachten und jährlich zahlen, geraten in eine Sackgasse. Sie laufen Gefahr, ihre Investitionen und Geschäftspläne zu platzen, Gewinne einzubüßen oder sogar Verluste zu erleiden, wenn die Pachtkosten plötzlich steigen. Dies erschwert die Berechnung der Geschäftseffizienz. Experten zufolge muss dieses Problem gelöst werden, um starke Auswirkungen auf Unternehmen und das Investitionsumfeld vor Ort zu vermeiden.

Angesichts praktischer Probleme muss das Volkskomitee der Provinz die Auswirkungen umfassend prüfen und sorgfältig abwägen, ob eine marktgerechte Grundstückspreisliste erstellt, die Haushaltseinnahmen erhöht und die Grundstückspreise kontrolliert werden sollen, um den Zugang zu Land zu verbessern, Unternehmen zu unterstützen, Investitionen anzuziehen und die Belastung der Bevölkerung durch die Grundstückskosten zu senken. Die Gewährleistung eines Interessenausgleichs zwischen Staat, Bevölkerung und Unternehmen bei der Festlegung der Grundstückspreise nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen ist jedoch kein leicht zu lösendes Problem, insbesondere wenn die Marktfaktoren vielfältig und die Informationen chaotisch und instabil sind.

Der Druck auf die lokalen Behörden ist enorm: Wie können Grundstückspreise tatsächlich zu einer treibenden Kraft für die Entwicklung werden, anstatt Unternehmen und Investitionen zu behindern? Ein Gleichgewicht zwischen diesen beiden Faktoren zu finden, ist der Schlüssel zur Optimierung des Grundstückspreissystems und trägt so zu einer nachhaltigen sozioökonomischen Entwicklung bei.

Überblick über den Workshop: „Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024: Probleme und Lösungen für eine nachhaltige Entwicklung des vietnamesischen Immobilienmarktes“.

Großer Engpass bei der Grundstücksbewertung

„Die Grundstücksbewertung führt zu erheblichen Engpässen“, erklärte Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender von GP.Invest, auf dem Workshop.

Laut Herrn Hiep setzt GP.Invest ein Projekt um , für das bereits vor neun Monaten eine Entscheidung über die Grundstückszuteilung getroffen wurde, der Grundstückspreis aber noch nicht feststeht. Auch bei anderen Projekten anderer Unternehmen ist der Grundstückspreis nach zwei Jahren noch nicht festgesetzt. Sogar bei Projekten mit fertiggestellten Häusern ist der Grundstückspreis noch nicht festgesetzt. Das sorgt für große Frustration.

„Ich möchte folgende Frage hervorheben: Wird Vietnam bei einem derartigen Anstieg der Grundstückspreise weiterhin attraktiv für Investitionen sein? Warum ist unsere Industrieregion derzeit überall nur zu 80–90 % ausgelastet? Die Antwort lautet: Erstens sind unsere Arbeitskosten niedrig, zweitens sind die Grundstückspreise angemessen und drittens ist die Logistik bequem. Wenn wir jedoch derzeit einen Faktor, nämlich den Grundstückspreis, reduzieren und gleichzeitig die Arbeitskosten immer höher werden, wird unser Vorteil als attraktiver Investitionsstandort dann weiterhin bestehen bleiben? Wird Vietnam in Südostasien weiterhin ein Lichtblick für Investitionen sein?“, fragt Herr Hiep.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender von GP.Invest.

Laut Herrn Hiep berücksichtigt die derzeitige Methode zur Berechnung der Grundstückspreise nicht die Interessen der Unternehmen im Allgemeinen, der Unternehmen, die Grundstücke pachten, und der Immobilienunternehmen im Besonderen. Steigende Grundstückspreise treffen alle Unternehmen.

Welches Unternehmen traut sich also, dieses Projekt umzusetzen? Wenn die Unternehmen es nicht wagen, wie kann es dann eine nachhaltige Einnahmequelle für die Region geben? Woher kommt es, dass innerhalb eines Jahres zwischen den Entscheidungen über die Landzuteilung in derselben Gegend, auf demselben Grundstück, vier Monate auseinander liegen und der Grundstückspreis um 40 % steigt, also schneller als die Inflationsrate?

„Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt muss den Gemeinden konkretere Leitlinien zur Bestimmung der Grundstückspreise geben, insbesondere zur Berechnung der Preise auf Grundlage der Überschussmethode“, sagte Herr Hiep.

Die Grundstückspreise werden steigen und sich auf den Markt auswirken.

Nach Inkrafttreten des Bodengesetzes von 2024 wurden zahlreiche Verordnungen erlassen, die das Gesetz detailliert darlegten. Das aktuelle Problem ist jedoch die Durchsetzung der Gesetze. So gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit 58.000 Immobilienprodukte mit Problemen im Zusammenhang mit den Grundstückspreisen.

In Ho-Chi-Minh-Stadt wurde der Preis im Bezirk Can Gio im Vergleich zum Vorjahr um das 1,7- bis 2,7-fache angepasst. Der geringste Anstieg war im Bezirk 3 mit dem 2,7-fachen zu verzeichnen, während der Bezirk Hoc Mon mit bis zu 38-fachen den höchsten Anstieg verzeichnete. Der Anstieg der aktuellen Grundstückspreise übertrifft den der vorherigen Preisliste deutlich.

Von 2023 bis Ende 2024 wurden die Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt um das 1,64-fache angehoben. Mit den neuen Anpassungen bleibt der Anstieg derzeit auf einem ähnlichen Niveau. Innerhalb von drei Jahren werden sich die finanziellen Verpflichtungen der Unternehmen daher erheblich ändern, da sie tendenziell mehr Steuern und Gebühren zahlen müssen. Dies setzt die Unternehmen finanziell erheblich unter Druck.

Unter Berufung auf die oben genannten Informationen gab Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, eine Empfehlung zur Frage der Grundstücksbewertung ab. Dekret 102/2024/ND-CP spezifiziert Grundstücksarten, darunter landwirtschaftliche Flächen, nicht landwirtschaftliche Flächen sowie Gewerbe- und Dienstleistungsflächen. Golfplatzgrundstücke werden jedoch sowohl in Klausel 4 als auch in Klausel 5 geregelt. Klausel 4 spricht von öffentlichem Land mit einem Golfplatzanteil, aber die Produktions- und Gewerbeflächen unter der Verwaltung des Golfplatzes stehen in Klausel 5. Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat jedoch eine angepasste Grundstückspreisliste mit der allgemeinen Regelung für nicht landwirtschaftliche Produktions- und Gewerbeflächen herausgegeben, ohne diese klar und detailliert zu klassifizieren.

Herr Chau nannte als Beispiel den Zoo und Botanischen Garten von Saigon mit einer Gesamtfläche von etwa 20 Hektar, von denen nur wenige tausend Quadratmeter Gewerbe- und Dienstleistungsflächen sind. Die gesamte Fläche wurde jedoch als Gewerbe- und Dienstleistungsfläche ausgewiesen, wodurch das Unternehmen fast 900 Milliarden VND an Steuern schuldete. Erst als die Presse sich einschaltete, blickte Ho-Chi-Minh-Stadt zurück und kam zu dem Schluss, dass eine genauere Bewertung erforderlich sei.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt hat der Regierung, den Ministerien und den Sektoren mitgeteilt, dass die erste Anpassung offenbar keine unmittelbaren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat, da die aktuelle Bewertungsmethode noch immer auf dem Überschuss und nicht ausschließlich auf der Grundstückspreisliste basiert. Probleme könnten jedoch in der Phase des Grundstückskaufs und der Entschädigung für die Projektumsetzung auftreten, wenn die Grundstückspreise stark in die Höhe getrieben werden und ein Ungleichgewicht auf dem Markt entsteht.

„Das Prinzip, von dem wir immer sprechen, ist die Harmonisierung der Interessen dreier wichtiger Akteure: des Staates, der Landnutzer und der Investoren. In der Realität wurde dieses Prinzip bei der Umsetzung jedoch nicht vollständig gewährleistet. Daher schlage ich vor, dass für die 25 Gemeinden, die angepasste Bodenpreislisten herausgegeben haben, unverzüglich eine Folgenabschätzung durchgeführt wird.

Bis zur Einführung der neuen Grundstückspreisliste am 1. Januar 2026 sollten wir eine vorläufige Überprüfung und Bewertung der Auswirkungen der neuen Grundstückspreisliste in diesen Gemeinden durchführen. Auch für Gemeinden, die noch keine neue Grundstückspreisliste herausgegeben haben und die alte Preisliste beibehalten, ist eine gründliche Bewertung erforderlich. Dadurch werden wir feststellen, ob die neuen Richtlinien den Grundsatz der Interessenharmonisierung tatsächlich gewährleisten oder nicht“, schlug Herr Chau vor.

Gewerbliche Serviceflächen werden wie „Adoptivkinder“ behandelt

Frau Vu Lan Anh, stellvertretende Generaldirektorin der CEO Group, stellte fest, dass es immer noch eine große Diskriminierung zwischen „natürlichem“ Wohngrundstück und „übernommenem“ Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstück gibt und dass die Vorschriften zu den Grundstückspreisen für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke immer noch viele Einschränkungen und Unzulänglichkeiten aufweisen, die weiter verbessert werden müssen.

Tatsächlich erheben Gemeinden derzeit oft sehr hohe einmalige Pachtzinsen für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke, die für Tourismus- und Erholungsprojekte genutzt werden. Hohe Preise für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke führen zu hohen Immobilienpreisen und halten Investoren davon ab, in Tourismus- und Erholungsprojekte auf Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken zu investieren.

Frau Vu Lan Anh, stellvertretende Generaldirektorin der CEO Group.

„Unserer Meinung nach müssen die Gemeinden bei der Festlegung des Preises für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke in der Grundstückspreisliste wissenschaftlich nach den Grundsätzen des „Marktes“ und der „Harmonisierung der Interessen“ ermitteln und kalkulieren, sodass der Preis für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke etwa 20 bis 40 % unter dem Preis für Wohngrundstücke liegt“, erklärte Frau Lan Anh.

Der Grund für diesen Vorschlag liegt darin, dass die derzeitige Struktur der gewerblichen Landnutzung gemäß der genehmigten 1/500-Detailplanung für städtische und touristische und Erholungsprojekte etwa 40 % der gesamten Projektfläche ausmacht. Während der Investor des städtischen Projekts nach Abschluss der Investition und des Baus 60 % der verbleibenden Landfläche der technischen Infrastruktur dem Staat zur Verwaltung und zum Betrieb übergibt; der Wohnkomplex wird von einem von den Bewohnern gewählten Verwaltungsrat verwaltet und betrieben; der Investor des touristischen und Erholungsprojekts muss in das gesamte Projekt investieren und die Kosten für Verwaltung und Betrieb des technischen Infrastruktursystems und der sozialen Infrastruktur während des gesamten Projektlebenszyklus tragen.

14:55 10. Januar 2025

Frau Vu Lan Anh, stellvertretende Generaldirektorin der CEO Group, hielt eine Rede zum Thema 04: Die Rolle von Gewerbegrundstücken und Fragen, die bei der Bestimmung der Grundstückspreise aufgeworfen werden.

Gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 sind Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke Grundstücke für den Bau von Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben sowie anderen Bauvorhaben, die der Wirtschaft, dem Handel und dem Dienstleistungssektor dienen; darunter auch Bauvorhaben und Einrichtungen für Tourismus und Erholungsorte (Hotels, Touristenvillen, Ferienwohnungen usw.). Damit Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke ihre derzeitige Rolle fördern und in Zukunft noch wichtiger werden können, sind angemessene Regelungen der Grundstückspreise für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke, insbesondere für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke, die für Projekte zur Entwicklung von Touristenorten genutzt werden, von besonderer Bedeutung.

Auf Grundlage der aktuellen gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere des Bodengesetzes von 2024, das die Erstellung von Bodenpreislisten nach dem „Marktprinzip“ vorschreibt und gleichzeitig den Grundsatz der „Harmonisierung der Interessen zwischen Staat, Bodennutzern und Investoren“ umsetzt, sowie der praktischen Anwendung kommt die CEO Group zu dem Schluss, dass es immer noch eine große Diskriminierung zwischen „nachkommendem“ Wohngrundstück und „übernommenem“ Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstück gibt und dass die Bestimmungen zu den Bodenpreisen für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke immer noch viele Beschränkungen und Unzulänglichkeiten aufweisen, die weiter verbessert werden müssen.

Tatsächlich erheben Gemeinden derzeit oft sehr hohe einmalige Pachtzinsen für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke, die für Tourismus- und Erholungsprojekte genutzt werden. Hohe Preise für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke führen zu hohen Immobilienpreisen und halten Investoren davon ab, in Tourismus- und Erholungsprojekte auf Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken zu investieren. Unserer Meinung nach müssen Gemeinden bei der Festlegung des Preises für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke in der Grundstückspreisliste wissenschaftlich nach den Grundsätzen des „Marktes“ und der „Interessenabwägung“ vorgehen, damit der Preis für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke etwa 20 bis 40 % unter dem Preis für Wohngrundstücke liegt.

Dieser Vorschlag basiert auf einer Reihe von Gründen:

Erstens beträgt die Struktur der gewerblichen Landnutzung gemäß der genehmigten 1/500-Detailplanung von Stadt-, Tourismus- und Erholungsprojekten etwa 40 % der gesamten Projektfläche. Während der Investor des Stadtprojekts nach Abschluss der Investition und des Baus 60 % der verbleibenden Landfläche der technischen Infrastruktur dem Staat zur Verwaltung und Bewirtschaftung übergibt; der Wohnkomplex wird von einem von den Bewohnern gewählten Verwaltungsrat verwaltet und betrieben; der Investor des Tourismus- und Erholungsprojekts muss in das gesamte Projekt investieren und während der gesamten Projektlebensdauer die Kosten für Verwaltung und Betrieb der technischen und sozialen Infrastruktur tragen.

Daher sollte der Grundstückspreis für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke wissenschaftlich fundiert nur maximal 40 % des Wohngrundstückspreises betragen.

Zweitens die übergeordnete Rolle von Gewerbeflächen bei der Entwicklung von Touristen- und Erholungsgebieten – Beherbergungsinfrastruktur für den wichtigsten Wirtschaftssektor Tourismus.

Aufgrund der obigen Analyse empfehlen wir:

Erstens: Berücksichtigen Sie, dass der Preis für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke etwa 20 bis 40 % höher ist als der Preis für Wohngrundstücke.

Zweitens ist es für die Grundstücke zur technischen Infrastruktur von Resortprojekten wie interne Straßen, Landschaftsbäume, Kläranlagen, Plätze usw. ratsam, (i) eine Befreiung von der Grundrente während der gesamten Projektlaufzeit in Betracht zu ziehen und nur die Grundrente für die Gewerbegrundstücke des Projekts zu berechnen und (ii) Investoren die Übergabe der technischen Infrastruktur an den Staat zu ermöglichen (nach demselben Mechanismus wie bei Projekten in städtischen Gebieten).

Drittens stellen wir hinsichtlich der Überschussmethode bei der Berechnung des Preises für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke fest, dass die Einnahmen auf der Grundlage des Grundstückspreises ermittelt werden, der bei der Versteigerung der Landnutzungsrechte erzielt wurde, wobei häufig nur kleine Grundstücksflächen berücksichtigt werden. Die Berücksichtigung des Grundstückspreises für kleine Grundstücksflächen für Großprojekte ist nicht angemessen.

Darüber hinaus sind die Kosten für die Berechnung der gesamten Erschließungskosten des Grundstücks nicht geeignet. Die Bauinvestitionskosten zur Bestimmung des Grundstückspreises basieren auf dem staatlich festgelegten Investitionskapitalsatz. Dieser Kapitalsatz ist deutlich niedriger als die tatsächlichen Bauinvestitionskosten des Projekts und wird anhand der Entwurfsschätzung und der genehmigten Baupläne wissenschaftlich berechnet. Die Verkaufskosten dürfen nur mit 1 % des Umsatzes berechnet werden, während die tatsächlichen Verkaufskosten etwa 10 bis 15 % betragen. Die Zinskosten werden nur für 50 % des gesamten Darlehenskapitals und nur für ein bis zwei Jahre berechnet.

Mit der obigen Berechnung werden die Einnahmen auf höchstem Niveau ermittelt, während die berechneten Kosten im Vergleich zur Realität unzureichend, nicht vorhanden oder niedrig sind. Dies führt dazu, dass Unternehmen hohe Landnutzungsgebühren zahlen müssen, die Immobilienpreise steigen und eine Marktblase entsteht, ohne dass den Grundsätzen der Grundstückspreisbestimmung wirklich entsprochen wird.

Aufgrund der Feststellung der oben genannten Mängel empfehlen wir, die Vorschriften zur Anwendung der Überschussmethode bei der Ermittlung von Grundstückspreisen zu ändern, und zwar:

Erstens basieren die Einnahmen nicht auf Auktionserlösen oder Musterpreisen für kleine Grundstücke, sondern müssen auf typischen Marktwerten über einen ausreichend langen Zeitraum basieren.

Zweitens müssen die Kosten korrekt, ausreichend und realitätsgetreu berechnet werden. Konkret müssen die Kosten gemäß der von der staatlichen Behörde genehmigten Schätzung berechnet werden. Die Verkaufskosten werden gemäß der tatsächlichen Zahlung des Unternehmens berechnet (vorgeschlagener Satz: 10 %). Die Zinskosten werden auf das gesamte Darlehenskapital berechnet und während der von der zuständigen staatlichen Behörde in der Investitionsrichtlinie/Investitionsentscheidung des Projekts genehmigten Bauinvestitionsperiode berechnet.

14:45 10. Januar 2025

Assoc. Prof. Dr. Nguyen Quang Tuyen, stellvertretender Vorsitzender des Universitätsrats und Leiter der Fakultät für Wirtschaftsrecht der Rechtsuniversität Hanoi, hielt eine Rede zum 3. Thema: Rechtliche und praktische Fragen im Zusammenhang mit der Herausgabe und Anwendung der neuen Grundstückspreisliste.

Die aktuelle Grundstückspreisfrage ist der Engpass aller Engpässe. Vielerorts liegen derzeit viele Projekte auf Eis, die nicht umgesetzt werden können. Einer der Hauptgründe dafür ist, dass der Grundstückspreis nicht ermittelt werden kann. Daher möchte ich einige Meinungen zur Grundstückspreisfrage aus rechtlicher Sicht einbringen.

Die Bodengesetzgebung weist derzeit viele Neuerungen auf. Dies stellt einen Durchbruch dar, bringt aber auch einige Punkte mit sich, die die Gemeinden unter Druck setzen. Wir setzen Resolution 18 um, indem wir den Bodenpreisrahmen aufheben und ausschließlich die Bodenpreistabelle anwenden. Die Erstellung der Bodenpreistabelle wird den Volkskomitees der Gemeinden übertragen. Das heißt, die Gemeinden werden dies selbst tun, selbst entscheiden und die Verantwortung dafür übernehmen. Hinzu kommen Gesetze, Verordnungen und Rundschreiben. Insgesamt betrachtet wird der Rechtsrahmen immer umfassender und praktikabler, im Detail gibt es jedoch noch viele Einschränkungen.

Die Verordnung zur Bestimmung von Grundstückspreisen enthält fünf Grundsätze, darunter das Marktprinzip. Allerdings wird nicht erklärt, was dieses Marktprinzip ist. Dies erschwert die Anwendung für die Gemeinden.

Derzeit ist der Immobilienmarkt im Bereich von 20–30 Millionen VND/m² „ausgestorben“, sodass es für Angestellte unmöglich ist, ein Haus zu kaufen. Daher halte ich es für notwendig, die Marktprinzipien zu klären. Zweitens: Welche Kriterien werden zur Bestimmung der Marktprinzipien verwendet? Auch dies muss geklärt werden.

Und wir müssen auch klarstellen, dass es kein Prinzip gibt, die Grundstückspreise nach Marktpreisen zu bestimmen. Nach Marktpreisen zu bestimmen ist falsch, wir müssen den „Marktprinzipien“ folgen.

Darüber hinaus müssen die fünf Grundsätze der Grundstückspreisbestimmung für Harmonie sorgen. Was ist Harmonie? Auch dies muss präzisiert werden. Meiner Meinung nach muss Harmonie sicherstellen, dass allen Parteien Vorteile garantiert werden. Wenn die derzeitige Situation bei der Grundstückspreisbestimmung anhält, werden die Unternehmen mit Sicherheit „einfrieren“.

Als nächstes schlage ich vor, dass wir einen klaren Rechtsmechanismus zum Schutz der Teams und Organisationen schaffen, die bei der Grundstücksbewertung beraten. Sie sind Experten, und wenn sie die korrekten rechtlichen Verfahren befolgen, müssen sie geschützt werden. Nur dann werden die Berater es wagen, dies zu tun.

Wir müssen auch materielle Ressourcen bereitstellen, darunter auch Experten für die Grundstücksbewertung. Wie viele Hunderte von Experten gibt es in unserem Land, und können sie Grundstücke bewerten? Neben der Organisation von Seminaren denke ich, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt die Gemeinden an die Hand nehmen und anleiten muss. Es ist sehr schwierig, die Gemeinden dies selbst tun zu lassen.

Die Bewertung von Grundstücken gestaltet sich derzeit schwierig, auch weil die aktuellen Eingangsdaten und Informationen nicht verfügbar und nicht standardisiert sind.

Außerdem stimme ich der Ansicht zu, dass es unmöglich ist, einen einheitlichen Grundstückspreis festzulegen, insbesondere für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke. Projekte in sozioökonomisch entwickelten Gebieten müssen unterschiedliche Preise haben. Je nach Projektgruppe und Standort gelten unterschiedliche Preise. Wir brauchen konkrete Details. Nur dann können wir den aktuellen Grundstückspreis schrittweise abschaffen. Andernfalls wird der Grundstückspreis zu einem Engpass und nicht zu einer Ressource.

14:30 10. Januar 2025

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association, hielt eine Rede 2

Diskussion: Setzen Sie das Prinzip der „Sicherstellung der Interessenharmonie zwischen Staat, Landnutzern und Investoren“ und die „Marktprinzipien“ bei der Entwicklung der Grundstückspreisliste um und regeln Sie den Prozentsatz (%) des Einheitspreises für Grundstückspacht angemessen, um die Grundstückspacht für jede Art von Grundstück in der Provinz zu berechnen, um ein attraktives Investitionsumfeld zu schaffen und einen sicheren, gesunden und nachhaltigen Immobilienmarkt zu entwickeln.

Von der Resolution 18 bis zum Landgesetz 2024 sind große Anstrengungen zu erkennen, die politischen Mechanismen im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt immer einheitlicher und klarer zu gestalten und die bisher bestehenden rechtlichen Lücken zu schließen.

Nach Inkrafttreten des Bodengesetzes von 2024 wurden zahlreiche Verordnungen erlassen, die das Gesetz detailliert darlegten. Das aktuelle Problem ist jedoch die Durchsetzung der Gesetze. So gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit 58.000 Immobilienprodukte mit Problemen im Zusammenhang mit den Grundstückspreisen.

Beim heutigen Workshop möchten wir eine Empfehlung zur Grundstücksbewertung abgeben. Dekret 102/2024/ND-CP nennt detailliert die verschiedenen Grundstücksarten, darunter landwirtschaftliche Flächen, nichtlandwirtschaftliche Flächen sowie Gewerbe- und Dienstleistungsflächen. Wir stellen jedoch fest, dass Golfplatzland sowohl in Absatz 4 als auch in Absatz 5 geregelt ist. Absatz 4 befasst sich mit öffentlichem Land mit einem Golfplatzanteil, aber das Produktions- und Gewerbeland unter der Verwaltung des Golfplatzes steht in Absatz 5. Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat jedoch eine angepasste Grundstückspreisliste herausgegeben, die die Gruppierung von nichtlandwirtschaftlichen Produktions- und Gewerbeflächen regelt, ohne sie klar im Detail zu klassifizieren. Beispielsweise die Geschichte des Zoos und Botanischen Gartens von Saigon: Die Gesamtfläche beträgt etwa 20 Hektar Land, von denen nur einige tausend Quadratmeter Gewerbe- und Dienstleistungsflächen sind, aber die gesamte Fläche wird als Gewerbe- und Dienstleistungsland bewertet, wodurch das Unternehmen fast 900 Milliarden VND an Steuern schuldet. Erst als die Presse sich einschaltete, blickte die Stadt zurück und kam zu dem Schluss, dass sie für eine genauere Einschätzung noch einmal nachsehen müsse.

Derzeit wird die angepasste Grundstückspreisliste erstellt. Laut einer Zusammenfassung des vietnamesischen Immobilienverbands haben 25 Gemeinden ihre Grundstückspreisliste angepasst. Bei genauerer Betrachtung zeigt sich, dass die meisten Gemeinden einen Anstieg um ein Vielfaches gegenüber dem Vormonat verzeichneten. In Ho-Chi-Minh-Stadt wurde der Bezirk Can Gio im Vergleich zum Vormonat um das 1,7- bis 2,7-Fache angepasst. Der geringste Anstieg war im Bezirk 3 mit 2,7-Fach zu verzeichnen, während der Bezirk Hoc Mon den höchsten Anstieg von bis zu 38-Fach verzeichnete. Somit übertrifft der Anstieg der aktuellen Grundstückspreisliste den vorherigen Preis bei weitem.

Daher haben wir der Regierung und den Ministerien mitgeteilt, dass die erste Anpassung keine unmittelbaren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt zu haben scheint, da die derzeitige Bewertungsmethode noch immer auf dem Überschuss und nicht ausschließlich auf der Grundstückspreisliste basiert. Probleme könnten jedoch in der Phase des Grundstückskaufs und der Entschädigung für die Projektumsetzung auftreten, wenn die Grundstückspreise stark in die Höhe getrieben werden und ein Ungleichgewicht auf dem Markt entsteht.

Wir sprechen immer vom Prinzip der Interessenharmonisierung zwischen drei Hauptakteuren: Staat, Landnutzern und Investoren. In der Praxis wurde dieses Prinzip bei der Umsetzung jedoch nicht vollständig gewährleistet. Daher schlage ich vor, für die 25 Kommunen, die die angepasste Bodenpreisliste herausgegeben haben, umgehend eine Folgenabschätzung durchzuführen. Bis zum Inkrafttreten der neuen Bodenpreisliste am 1. Januar 2026 sollten wir eine vorläufige Überprüfung und Bewertung der Auswirkungen der neuen Bodenpreisliste in diesen Kommunen veranlassen. Auch für die Kommunen, die die neue Bodenpreisliste noch nicht herausgegeben haben und die alte Preisliste beibehalten, sollte eine gründliche Bewertung durchgeführt werden. So können wir feststellen, ob die neue Politik das Prinzip der Interessenharmonisierung wirklich gewährleistet.

Von 2023 bis Ende 2024 wurden die Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt um das 1,64-fache angehoben. Mit den neuen Anpassungen bleibt der Anstieg derzeit auf einem ähnlichen Niveau. Innerhalb von drei Jahren werden sich die finanziellen Verpflichtungen der Unternehmen daher erheblich ändern, da sie tendenziell mehr Steuern und Gebühren zahlen müssen. Dies setzt die Unternehmen finanziell erheblich unter Druck.

Daher haben wir vorgeschlagen, dass die Stadt einen Steuersatz von 0,25 % (dem niedrigsten Satz gemäß Dekret 103) bis 1,5 % anwendet. Obwohl die Stadt damit weiterhin dem Gesetz entspricht, stellt sich die Frage, ob dies der Realität entspricht. Uns ist bewusst, dass dieses Dekret eine Mindestlaufzeit von 10 Jahren hat. Daher ist die Anwendung eines Satzes von 0,25 bis 1,5 % in der Anfangsphase recht hoch. Wir empfehlen, den Prozentsatz für die Berechnung der Grundstückspachtpreise nur auf 0,25 bis 0,5 % festzulegen, um die finanzielle Belastung der Unternehmen zu verringern und ihnen die Möglichkeit zu geben, sich schrittweise an die Änderungen anzupassen.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html