Immobilienunternehmen in einer Spirale aus Liquiditäts- und Kapitalmangel

Unternehmen haben einen eingeschränkten Zugang zu Kapital, Banken stehen vor Schwierigkeiten

In einer kürzlichen Diskussion bemerkte Herr Le Hong Khang, Direktor für Analyse und Kreditratings bei FiinRatings, dass die Geschäftslage von Immobilienunternehmen im ersten Halbjahr des vergangenen Jahres im Vergleich zum Durchschnitt der letzten fünf Jahre grundsätzlich noch schlecht gewesen sei. Die Geschäftslage habe sich zwar verbessert, aber nicht signifikant.

Diese Ratingagentur erklärte, dass die oben genannten Bewertungen auf Daten zu Verschuldung, Rentabilität und Gewinnqualität von Immobilienunternehmen basieren, die lediglich auf durchschnittlichem Niveau liegen.

Abgesehen von einigen wenigen Großunternehmen mit sauberen Grundstücksfonds und klarer Rechtsform, die in diesem Jahr positive Geschäftsergebnisse verzeichnen können, befinden sich die meisten mittelständischen Immobilienunternehmen in einer Warteposition. Darüber hinaus stehen viele Immobilienunternehmen derzeit vor zwei großen Problemen. Das erste Problem besteht darin, dass der Zugang zu Kapital deutlich schwieriger ist als in der Vorperiode.

Herr Khang erklärte, dass Immobilienunternehmen in der Vergangenheit auf vielfältige und flexible Kapitalquellen zugreifen konnten. Sie konnten Kapital aus Investitionskooperationsverträgen, Eigenheimkäufern, Anleihen, Bankkrediten usw. mobilisieren. Bisher stießen diese Kanäle jedoch auf viele Schwierigkeiten, darunter auch der Bankkreditkanal.

Gleichzeitig standen die Geschäftsbanken in jüngster Zeit unter großem Druck, Unternehmen im Sinne des Rundschreibens 02 und des Dekrets 08 zur Umschuldung ihrer Kunden zu unterstützen. Daher müssen sie bei Investitionen in Immobilienprojekte auch die Investitionsstandards erhöhen und Projekte sorgfältig prüfen.

Er fügte hinzu, dass es für Projekte mit voll legalen Investoren, die jedoch nicht in dem Segment liegen, auf das sich Banken konzentrieren, ebenfalls sehr schwierig sei, Kapital zu leihen.

Die eingeschränkte Kreditaufnahme von Immobilienunternehmen spiegelt sich auch in den Cashflow-Daten der Unternehmen wider. Der Cashflow aus Kreditaktivitäten der meisten Unternehmen ging 2023 stark zurück, als der Anleihemarkt trübe war und die Banken die Kreditvergabe einschränkten. So sank der Cashflow von Novaland beispielsweise von 30.150 Milliarden VND auf 4.876 Milliarden VND, der von Dat Xanh von 7.351 Milliarden VND auf 3.300 Milliarden VND.

Im zweiten Quartal haben sich die Einnahmen aus der Kreditaufnahme dieser Unternehmen nicht verbessert. Novalands Einnahmen aus der Kreditaufnahme im letzten Quartal entsprachen 19 % des Vorjahres, Dat Xanhs Einnahmen 27 % und DIC Corps Einnahmen 16 %.

Das Problem des schwierigen Zugangs zu Kapital für Immobilienunternehmen wurde auch von Herrn Nguyen Quoc Hung, stellvertretender Vorsitzender und Generalsekretär der Vietnam Banking Association, angesprochen.

Herr Hung sagte, dass Bankkredite für Immobilien nicht gering seien. Die gesamten ausstehenden Kredite für Immobilien und Immobiliengeschäfte machten zum 1. August fast 22 % der gesamten ausstehenden Kredite der Wirtschaft aus. Die ausstehenden Kredite für das direkte Immobiliengeschäft beliefen sich auf rund 1,2 Millionen VND und die Kredite für Verbraucher auf 1,8 Millionen VND.

Herr Hung bewertete die rechtlichen Probleme, die Immobilienunternehmen melden, und stellte die Frage, ob diese auf den Mechanismus zurückzuführen seien oder darauf, dass die Unternehmen ihn anwenden und ihn nicht beheben können. Er sagte, dass viele Projekte rechtliche Probleme aufwiesen, die nicht gelöst werden könnten, weil sie nicht den gesetzlichen Bestimmungen entsprächen.

Gleichzeitig steht die Bankenbranche vor Herausforderungen durch schwebende Projekte und rechtliche Probleme. Bei Projekten, deren Verfahren noch nicht abgeschlossen sind, stehen die Banken vor dem Problem stagnierender Geldflüsse, was die Kapitalumschichtung erschwert. „Die Bankenbranche steht vor dieser Herausforderung, obwohl sie nicht die Voraussetzungen für Produktion und Geschäftseinheiten, einschließlich Immobilien, schafft. Das ist wirklich besorgniserregend“, betonte Herr Hung.

Er warf die Frage auf, dass es derzeit keine Statistiken darüber gebe, wie viele unfertige Immobilien das Geld der Bürger und Banken „horten“ und wie viele dieser Projekte fertiggestellt werden könnten.

Herr Nguyen Quoc Hung, stellvertretender Vorsitzender und Generalsekretär der Vietnam Banks Association (Foto: Dan Viet).

Herr Nguyen Quoc Hung sagte, dass die Bankenbranche außerdem allen Ebenen der Branche empfehle, die Leitlinien schnell abzuschließen und Hindernisse zu beseitigen, damit festgefahrene Projekte bald in die Praxis umgesetzt werden könnten.

Er sagte, wenn die Bankenbranche nicht vorsichtig sei, würden die rechtlichen Konsequenzen gravierend sein. Früher konnten selbst mittellose Unternehmen Immobiliengeschäfte tätigen und dann in Schwierigkeiten geraten, die eine Rettung erforderlich machten. Die drei geltenden Immobiliengesetze werden dieses Problem lösen und leistungsfähigen Immobilienunternehmen neue Chancen eröffnen.

Herr Hung sagte, Banken seien bereit, in Unternehmen zu investieren, die über reales Kapital und Kapazitäten verfügen. Insbesondere seien sie bereit, Kredite an Immobilienunternehmen zu vergeben, die Sozialwohnungen entwickeln. Herr Hung forderte, dass sich Immobilienunternehmen umstrukturieren und ihre Ressourcen neu bewerten sollten.

verwalten

Da der Zugang zu Kapital von Banken oder Unternehmensanleihen schwieriger wird als zuvor, müssen Immobilienunternehmen alternative Optionen in Betracht ziehen. Weitere Kapitalbeschaffungskanäle für diese Unternehmen sind die Ausgabe von Aktien, der Verkauf von Projekten und die Aufnahme von USD-Krediten.

Viele Investoren haben ihre Kapitalbeschaffungspläne durch Aktienemissionen auf der Hauptversammlung 2023 genehmigt bekommen. So emittierte Novaland beispielsweise 2.000 Milliarden VND in Form von Privatemissionen und 11.700 Milliarden VND in Form von Kaufrechten an bestehende Aktionäre. Die Dat Xanh Group emittierte 1.700 Milliarden VND in Form von Privatemissionen und 1.800 Milliarden VND in Form von Kaufrechten an bestehende Aktionäre.

Khang Dien House emittierte 3.000 Milliarden VND an professionelle Investoren. Phat Dat stellte im vergangenen Mai die Aktionärsliste für die Ausgabe von Aktienkaufrechten im Wert von 1.300 Milliarden VND fertig. DIC Corp plant die Ausgabe von Kaufrechten im Gesamtwert von 3.000 Milliarden VND.

Eine weitere Möglichkeit, die Immobilienunternehmen, wenn auch zögerlich, zur Kapitalbeschaffung nutzen, ist der Verkauf von Projekten. Zu den Projekten, die an ausländische Investoren verkauft werden, gehört beispielsweise der Verkauf eines 3,68 Hektar großen Projekts in Thu Duc City durch die Tam Luc Real Estate Joint Stock Company an Gamuda Land für 315,8 Millionen US-Dollar.

Die Thuan Thanh Joint Stock Company verkaufte 2.060 Quadratmeter Land im Wert von 14,3 Millionen US-Dollar im 8. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt an Sky World Development Berhad. Becamex IDC verkaufte das 18,9 Hektar große Stadtgebietsprojekt Tan Thanh an Capitaland. Or Nam Long kündigte auf der Jahreshauptversammlung 2024 an, in den nächsten drei Jahren durch den Verkauf von Projektkapital und nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten rund 6.000 Milliarden VND aufzubringen.

Wenn das Projekt nicht verkauft wird, entscheidet sich das Unternehmen für den Aufbau einer strategischen Beziehung zur Umsetzung von Projekten, wie beispielsweise die Zusammenarbeit von HTN mit Marubeni bei der Umsetzung des Projekts eines neuen Verwaltungszentrums in Thu Duc City.

Dies zeigen auch die Zahlen in den Jahresabschlüssen, denn auch der Cashflow aus der Veräußerung von Beteiligungen an anderen Geschäftsbereichen großer Immobilienunternehmen ist von 2022 bis heute stark gestiegen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-trong-vong-xoay-ket-tien-doi-von-20240822133004708.htm