Reihe von ausgegebenen Policen
Der Immobilienmarkt ist seit Ende 2022 in vielerlei Hinsicht mit Schwierigkeiten konfrontiert, von der Rechtmäßigkeit des Projekts bis hin zu Anleihekapital, Bankkrediten usw. Um diese Probleme zu lösen, hat die Regierung im Jahr 2023 viele zeitnahe Anweisungen und Richtlinien zur Wiederbelebung des Marktes herausgegeben.
Im März wurde das Dekret 08 der Regierung erlassen, das die Regelung ergänzt: Bei auf dem Inlandsmarkt angebotenen Anleihen kann das emittierende Unternehmen, falls es den Kapitalbetrag und die Zinsen der Anleihe in vietnamesischen Dong nicht vollständig und rechtzeitig gemäß dem angekündigten Emissionsplan zahlen kann, mit dem Anleiheinhaber verhandeln, den Kapitalbetrag und die Zinsen der fälligen Anleihe mit Vermögenswerten zu zahlen.
Diese Regelung bildet die Grundlage dafür, dass Unternehmen Schulden stunden, Vermögenswerte mit Preisnachlass verkaufen und Kapital und Zinsen auf fällige Anleihen mit anderen Vermögenswerten wie Immobilien bezahlen können.
Im März wurde außerdem das Regierungsdekret 33 erlassen, das verschiedene Lösungen zur Beseitigung von Hindernissen und zur Förderung einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes vorsieht. Insbesondere wurde die Staatsbank mit der federführenden Umsetzung eines Kreditprogramms in Höhe von 120.000 Milliarden VND für Sozialwohnungen und Wohnraum für Menschen mit niedrigem Einkommen beauftragt.
Die treibende Kraft dieses Programms sind vier staatliche Geschäftsbanken (Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank), die Investoren und Käufern von Sozialwohnungsprojekten, Arbeiterwohnungsprojekten sowie Projekten zur Renovierung und zum Wiederaufbau alter Wohnungen Kredite zu Vorzugszinssätzen gewähren.
Der Immobilienmarkt wird im Jahr 2023 durch zahlreiche positive Maßnahmen wieder freigegeben (Illustration: Hai Long).
Obwohl sich auf dem Markt ein Angebotsungleichgewicht abzeichnet, wobei es im gehobenen Segment viel Wohnraum gibt, während Wohnraum für Geringverdiener „ausgestorben“ ist, hat die Regierung umgehend den Beschluss 338 erlassen, mit dem sie das Projekt genehmigt, im Zeitraum von 2021 bis 2030 in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks zu investieren.
Dementsprechend wird die Gesamtzahl der bis 2030 fertiggestellten Wohnungen in den Ortschaften rund 1 Million betragen, einschließlich der Fertigstellung von rund 428.000 Wohnungen im Zeitraum 2021–2025. Das Projekt zielt darauf ab, Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen zu Preisen zu entwickeln, die für Haushalte mit mittlerem und niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten sowie für Arbeiter und Hilfsarbeiter in Industrieparks und Freihandelszonen erschwinglich sind.
Ein weiterer Lichtblick ist die Verabschiedung des novellierten Wohnungsbaugesetzes und des novellierten Immobilienwirtschaftsgesetzesdurch die Nationalversammlung Ende November, die ab 2025 in Kraft treten. Experten zufolge wurden damit erstmals in der Geschichte zwei Gesetze zum Immobilienmarkt gleichzeitig verabschiedet. Sollte das novellierte Bodengesetz 2024 verabschiedet werden, dürfte sich der Immobilienmarkt deutlich positiv entwickeln.
Darüber hinaus hielten der Premierminister und zahlreiche Ministerien und Zweigstellen kontinuierlich Online-Meetings mit Immobilienunternehmen ab, um rechtliche Hindernisse für Projekte aus dem Weg zu räumen. Außerdem trafen sie sich mit dem Bankensektor, um Lösungen zur Unterstützung der Unternehmen mit Kapital, zur Senkung der Kreditzinsen und zur Stabilisierung der Geschäftstätigkeit vorzuschlagen.
Der Markt reagierte positiv.
Obwohl Experten davon ausgehen, dass sich die Immobilienbranche ab Mitte 2024 erholen könnte, sobald die politischen Maßnahmen ausreichend Zeit hatten, die Auswirkungen zu absorbieren, gibt es tatsächlich viele positive Signale vom Markt. Dank der staatlichen Maßnahmen zur Beseitigung von Hindernissen für Immobilienanleihen konnten viele Unternehmen die Laufzeiten ihrer Anleihen verlängern und verschieben und dabei Vermögenswerte wie Novaland und Hung Thinh nutzen, um Zahlungen zu leisten.
Nguyen Hoang Duong, stellvertretender Direktor der Finanzabteilung für Banken und Finanzinstitute (Finanzministerium), erklärte bei einer Diskussion Anfang Dezember, dass für rund 40 % der überfälligen Anleihen von 68 Unternehmen bisher Verhandlungspläne vorlägen. Die erfolgreiche Verhandlungsquote stieg von 16 % im Februar auf 63 % im Oktober. Darüber hinaus kauften Unternehmen, die Finanzmittel bereitgestellt hatten, Anleihen proaktiv vor Fälligkeit zurück.
Laut Angaben des Finanzministeriums hätte sich die Summe der ausgegebenen Unternehmensanleihen bis Ende November auf 220.000 Milliarden VND belaufen, wenn im ersten Quartal dieses Jahres keine Unternehmensanleihen ausgegeben worden wären.
Auch die Kapitalzuflüsse in den Immobiliensektor haben dank einer flexibleren Kreditpolitik zugenommen. Laut den neuesten Daten der Staatsbank beliefen sich die gesamten ausstehenden Kredite für den Immobiliensektor zum 30. September auf 2,74 Billionen VND, ein Anstieg von 6 % gegenüber dem Jahresanfang.
(Illustration: Quang Anh).
Die Kreditzinsen haben sich auf Wunsch und Anweisung des Premierministers und der Staatsbank schrittweise abgekühlt. Viele Banken senkten die Kreditzinsen für Gewerbeimmobilien in den ersten 12 bis 18 Monaten um 5,5 bis 7,5 % pro Jahr und wendeten danach variable Zinssätze von etwa 9,5 bis 11 % pro Jahr an. Umfragen zeigen, dass die Hypothekenzinsen vieler Geschäftsbanken im Vergleich zum Jahresbeginn um etwa 1 bis 3 % pro Jahr gesunken sind.
Was die Sozialwohnungspolitik betrifft, so wurden laut dem Bauministerium im Jahr 2023 landesweit zehn Sozialwohnungsprojekte und Wohnungen für Arbeiter in Industrieparks mit insgesamt über 19.800 Wohneinheiten gestartet. In Haiphong wurden vier Sozialwohnungsprojekte mit insgesamt über 6.700 Wohneinheiten gestartet. In Hanoi, Thua Thien (Provinz Hue) und Lam Dong wurde jeweils ein Sozialwohnungsprojekt gestartet.
Die Auszahlung des 120 Billionen VND schweren Kreditpakets für Sozialwohnungen und preisgünstigen Wohnraum hat jedoch die Erwartungen nicht erfüllt. Das Bauministerium teilte mit, dass etwa 23 Gemeinden eine Liste mit 54 Projekten veröffentlicht haben, die im Rahmen des 120 Billionen VND schweren Kreditprogramms kreditwürdig sind. Der Kreditbedarf beläuft sich auf 25.884 Milliarden VND. Bisher wurden lediglich über 143 Milliarden VND ausgezahlt.
Laut der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) gilt für das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND bis zum 30. Juni ein Vorzugszinssatz von 8,7 %/Jahr für Investoren und 8,2 %/Jahr für Eigenheimkäufer.
Ab dem 1. Juli gibt die Staatsbank alle sechs Monate den Vorzugszinssatz für die am Programm teilnehmenden Geschäftsbanken bekannt. Nach Ablauf der Vorzugsperiode wird der Zinssatz zwischen Bank und Kunde ausgehandelt und vereinbart.
HoREA ist der Ansicht, dass der Kreditzinssatz, der 1,5 bis 2 % unter dem üblichen Zinssatz für gewerbliche Kredite liegt, immer noch höher ist als der frühere Zinssatz für Sozialwohnungskredite. Die Vorzugsfrist ist zudem kurz (fünf Jahre) und der Zinssatz wird alle sechs Monate angepasst, was für die Kreditnehmer Unsicherheit bedeutet.
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