Lösung rechtlicher Probleme bei Immobilienprojekten
Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), spielt die am 14. März unter Vorsitz von Premierminister Pham Minh Chinh abgehaltene Konferenz zur Umsetzung geldpolitischer Managementaufgaben im Jahr 2024 eine sehr wichtige Rolle bei der Entwicklung wirksamer Lösungen zur Umsetzung der Geldpolitik im Jahr 2024, wobei der Schwerpunkt auf der Beseitigung von Schwierigkeiten für Produktion und Wirtschaft, der Förderung des Wachstums und der Stabilisierung der Makroökonomie liegen soll.
Konzentrieren Sie sich auf die Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilienprojekte, um einen Kreditzugang zu erhalten. Dies ist die wirksamste „Nicht-Kredit-Lösung“, um das Kreditwachstum im Jahr 2024 zu fördern.
In Bezug auf den Immobiliensektor schlug der Vorsitzende des HoREA vor, dass sich die zuständigen staatlichen Stellen auf die Beseitigung rechtlicher Hindernisse für die Kreditzulassung von Immobilienprojekten konzentrieren sollten. Dies sei die wirksamste „kreditunabhängige Lösung“, um das Kreditwachstum im Jahr 2024 zu fördern.
Laut Herrn Chau besteht die Gesamtlösung darin, dass die Regierung und der Ständige Ausschussder Nationalversammlung die Möglichkeit prüfen, der Nationalversammlung die Möglichkeit vorzulegen, eine vorzeitige Anwendung des Bodengesetzes 2024, des Wohnungsbaugesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 zuzulassen, anstatt sie erst am 1. Januar 2025 in Kraft zu setzen, und insbesondere ein Projekt zur Umsetzung zu entwickeln und der Nationalversammlung eine Resolution vorzulegen, in der die Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten für anderes Land erprobt wird und die Aufteilung von Entschädigung, Unterstützung, Umsiedlung und Baufeldräumung in unabhängige Projekte erprobt wird.
Wenn das Gesetz von der Nationalversammlung verabschiedet wird, werden rechtliche Hindernisse für Immobilienprojekte beseitigt. Das größte Problem dabei ist die Verstrickung in bestimmten gesetzlichen Regelungen. So werden Bedingungen geschaffen, unter denen Immobilienunternehmen leichter Zugang zu Krediten erhalten und Geschäftsbanken bei der Kreditvergabe unterstützt.
Darüber hinaus empfiehlt der Verband, dass Ministerien und Zweigstellen dringend etwa 25 Entwürfe für Dekrete und Rundschreiben fertigstellen, in denen die Umsetzung des Bodenrechts, des Wohnungsrechts, des Immobiliengeschäftsrechts und des Kreditinstitutsrechts detailliert beschrieben und angeleitet wird, um Konsistenz, Einheitlichkeit und Realitätsnähe zu gewährleisten. Dies ist vergleichbar mit der Verkündung des Dekrets 08/2023/ND-CP durch die Regierung , das dem Markt für Unternehmensanleihen geholfen hat, Schwierigkeiten zu überwinden, eine „sanfte Landung“ zu erreichen und einen Zusammenbruch zu vermeiden, oder mit dem Dekret 12/2024/ND-CP, das Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Grundstücksbewertung beseitigt hat.
Laut dem Vorsitzenden des HoREA besteht die konkrete Lösung darin, die Arbeitsgruppe des Premierministers aufzufordern, weiterhin eng mit Ministerien, Zweigstellen und Kommunen zusammenzuarbeiten, um die Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen für Projekte in der Region zu prüfen. Dabei wird jede „Hindernisgruppe“ klassifiziert, sodass dies in ähnlicher Weise auf Kommunen angewendet werden kann, um „gedeckte“ Projekte, die Anspruch auf Kredit haben, wieder in Gang zu setzen.
Gleichzeitig liegt es in der Verantwortung der Immobilienunternehmen, sich um die Umstrukturierung der Unternehmen und Investitionen sowie die Umstrukturierung der Wohnprodukte im Hinblick auf die tatsächlichen Bedürfnisse des Marktes (bezahlbarer Wohnraum und Sozialwohnungen) zu bemühen, angemessene Wohnungspreise anzubieten und aufrichtig mit der Arbeitsgruppe des Premierministers und den zuständigen staatlichen Stellen zusammenzuarbeiten, um gemeinsam Schwierigkeiten und Hindernisse für das Projekt zu beseitigen.
Vorschlag für Eigenheimkäufer mit weniger als 3,5 Milliarden VND, ein Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND aufzunehmen
Nach Angaben der Staatsbank benötigen derzeit 30 Projekte Kredite aus dem 120 Billionen VND umfassenden Kreditpaket für Sozialwohnungen. Geschäftsbanken haben 640 Milliarden VND für Projekte und 6 Milliarden VND für Eigenheimkäufer ausgezahlt. Die Auszahlungsquote dieses Pakets liegt derzeit bei etwa 1 %.
Um Verbraucherkredite im Immobiliensektor zu fördern, schlug HoREA vor, dass Käufer von Gewerbeimmobilien mit einem Kaufpreis von unter 3,5 Milliarden VND pro Einheit auf ein Vorzugskreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND zugreifen können.
Der Vorsitzende von HoREA kommentierte, dass die Auszahlung des 120.000 Milliarden VND schweren Pakets zu gering sei, während der Premierminister angeordnet hatte, dafür zu sorgen, dass die Kredite in Wachstumsmotoren wie Konsum, Export und Investitionen fließen.
Ihm zufolge handelt es sich bei Immobilienkonsumenten um Eigenheimkäufer. Um Verbraucherkredite in diesem Sektor zu fördern, schlug HoREA der Staatsbank vor, Käufern von Gewerbeimmobilien mit einem Kaufpreis von unter 3,5 Milliarden VND pro Einheit (etwa 35 Millionen VND pro Quadratmeter) Zugang zu einem Vorzugskreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND zu gewähren.
HoREA schlug außerdem vor, dass das Bauministerium und die Staatsbank das Kreditpaket in Höhe von 110.000 Milliarden VND für Käufer und Mieter von Sozialwohnungen wiederherstellen. Dieses Paket entspricht nur 30 % des gesamten Kapitalbedarfs für die Umsetzung des Programms zur Errichtung von einer Million Sozialwohnungen bis 2030. Die Zinsen liegen bei 4,8–5 % pro Jahr und sind auf maximal 25 Jahre begrenzt.
Das 110.000 Milliarden VND schwere Paket wurde der Regierung und der Nationalversammlung im Februar 2023 vom Bauministerium vorgeschlagen. Ursprünglich war geplant, dieses Paket aus Refinanzierungsquellen zu beziehen und Geschäftsbanken zur Kreditvergabe zur Verfügung zu stellen. Später zog das Ministerium diese Option jedoch zurück.
Darüber hinaus schlug HoREA vor, rechtliche Hürden für Immobilienprojekte abzubauen, um ihnen Kredite zu ermöglichen. „Dies ist die effektivste Lösung, um das Kreditwachstumsziel in diesem Jahr zu erreichen“, sagte Herr Chau.
Der Verband empfahl außerdem, gewerbliche Wohnbauprojekte auf anderen Grundstücken zu pilotieren und Entschädigung, Umsiedlungsunterstützung und Räumung in eigenständige Projekte aufzuteilen. Diese Lösung würde Unternehmen den Zugang zu Krediten erleichtern und Banken die Kreditvergabe erleichtern.
Die Immobilienbranche steckt seit Mitte 2022 in Schwierigkeiten. Damals wurden die Kreditvergabe an den Sektor verschärft, die Kreditzinsen erhöht und einige Unternehmensleiter wegen Verstößen bei der Anleiheemission disziplinarisch belangt. Zwar wurden zahlreiche Maßnahmen zur Entspannung der Situation ergriffen, doch der Markt hat sich noch nicht vollständig erholt. Anfang des Jahres hatten viele Immobilienunternehmen noch Schwierigkeiten, den Cashflow für die Begleichung von Schulden und Zinsen für fällige Anleihen aufzubringen.
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