Auf die Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis soll eine Einkommensteuer von 20 % erhoben werden.
Laut Dr. Phan Huu Nghi, stellvertretender Direktor des Instituts für Bank- und Finanzwesen (National Economics University), sind Einkünfte aus Immobilienübertragungen eine wichtige Einnahmequelle im Einkommensteuersystem. Die Berechnungsmethode für diese Einkommensart unterliegt jedoch noch vielen Einschränkungen.
Herr Nghi erklärte, dass die Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen derzeit mit 2 % des Transaktionswerts berechnet wird. Das bedeutet, dass der Verkäufer unabhängig von Gewinn oder Verlust eine Steuer in Höhe von 2 % des im Übertragungsvertrag angegebenen Gesamtwerts der Immobilie zahlen muss.
Daher schlug dieser Experte vor, nur dann Steuern zu erheben, wenn der Verkauf von Häusern mit Gewinn erfolgt, und einen Steuersatz von 20 % auf die Differenz zwischen An- und Verkaufspreis anzuwenden, um Steuerhinterziehung zu verhindern.
Obwohl die 2%ige Steuer auf den Transaktionswert einfach und leicht einzuziehen ist, schafft sie eine große Lücke bei der Angabe von Verkaufspreisen. Verkäufer geben oft einen niedrigeren Verrechnungspreis als den tatsächlichen an, um die zu zahlende Steuer zu senken. Dies führt nicht nur zu Einnahmeverlusten für den Staatshaushalt, sondern auch zu mangelnder Transparenz auf dem Immobilienmarkt.
Im Gegenteil, die 20%ige Steueroption auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis hat einen Vorteil, da sie das tatsächliche Einkommen genau widerspiegelt. Allerdings ist es mit dieser Methode schwierig, den korrekten Kaufpreis zu bestimmen, insbesondere bei Immobilientransaktionen, die vor vielen Jahren stattfanden, als es noch keinen transparenten Mechanismus zur Verwaltung von Kauf- und Verkaufspreisen wie heute gab", analysierte Associate Professor Dr. Phan Huu Nghi.
Um für Gerechtigkeit zu sorgen und Steuerhinterziehung einzuschränken, schlug er daher vor, auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis eine Steuer von 20 % zu erheben, ähnlich der Körperschaftssteuer.
Derzeit verfügen die Steuerbehörden und das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt über umfassende Informationen zu Einkaufs- und Verkaufspreisen, um die Steuern zu berechnen. Daher ist eine Kontrolle der Verrechnungspreise durch Vergleich mit tatsächlichen Daten möglich.
„Eine 20-prozentige Steuer auf tatsächliche Gewinne wird dazu beitragen, den Preisanstieg auf Immobilien zu begrenzen. Eine konsequente Umsetzung der Wertschöpfungsbesteuerung wird auch Immobilienunternehmen dazu zwingen, bei der Festlegung von Verkaufspreisen sorgfältiger zu kalkulieren. Dies trägt zu einem transparenteren und substanzielleren Markt bei“, analysierte Herr Nghi.
Sollten Zweitwohnungen besteuert werden?
Dr. Nguyen Tri Hieu, Direktor des Instituts für Forschung und Entwicklung der globalen Finanz- und Immobilienmärkte, sagte, dass in Vietnam die Grundsteuer nur bei Einnahmen wie der Steuer auf nichtlandwirtschaftliche Landnutzung, der Einkommensteuer aus Immobilienübertragungen und Registrierungsgebühren endet.
Mittlerweile erheben die USA, Kanada, Japan und Südkorea jährliche Grundsteuern auf den Immobilienwert, um eine gerechte Vermögensverteilung zu gewährleisten und nachhaltige Einnahmen für den Staatshaushalt zu generieren.
Die ineffektive Anwendung der Grundsteuer in Vietnam hat zu verstärkter Spekulation und Hortung von Immobilien geführt. Dies hat dazu geführt, dass das Angebot an Immobilien im Vergleich zur tatsächlichen Nachfrage nach Immobilien zurückgegangen ist, was zu steigenden Immobilienpreisen geführt hat.
Wenn Immobilien nicht der regulären Grundsteuer unterliegen, verliert der Staat eine stabile, langfristige Einnahmequelle“, sagte Herr Hieu.
Der Experte führte an, dass in den USA alle Bürger mit ihrem ersten Eigenheim Steuern zahlen müssen. Die Steuerbehörde legt den Wert zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs als Grundlage für die Besteuerung zugrunde. Jährlich kann die Steuerbehörde den Steuerwert auf dieser Grundlage überprüfen. Der Steuersatz beträgt etwa 1–3 % des Wertes des Grundstücks und des darauf errichteten Hauses.
Die erste Immobilie unterliegt, sofern sie als Wohngebäude genutzt wird, weiterhin der Steuerpflicht. Die an die Bank gezahlten Zinsen für die Kreditaufnahme werden jedoch vom steuerfreien Einkommen abgezogen. Ab der zweiten Immobilie und allen weiteren Immobilien unterliegt die normale Steuerpflicht, ohne jegliche Anreize.
Deshalb schlug Herr Hieu vor, dass wir in Vietnam Zweitwohnungen besteuern sollten, um die Spekulation einzuschränken.
Frau Nguyen Thi Cuc, Präsidentin der Vietnam Tax Consulting Association (VTCA), ist mit der Besteuerung von Zweitwohnungen nicht einverstanden. Sie erklärt, ein Haus könne nur wenige Dutzend Meter lang sein, es gebe aber auch Häuser mit Tausenden von Quadratmetern. Warum also Zweitwohnungen besteuern?
Frau Cuc erklärte, dass die Grundsteuer als eigenständige Steuerpolitik nicht nur für Immobilien, sondern auch für hochwertige Vermögenswerte wie Schiffe und Flugzeuge gelten müsse. Vermögenswerte, die gemäß den Vorschriften für Anlagevermögen abgeschrieben wurden, würden jedoch nicht besteuert. Der vorgeschlagene Grundsteuersatz werde als Prozentsatz der Einnahmen berechnet.
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