Der Markt für vorstädtische Grundstücke heizt sich auf
Den jüngsten Beobachtungen von Reportern von Dan Tri zufolge erholt sich der Grundstücksmarkt allmählich, nachdem das Verbot der Grundstücksteilung und des Grundstücksverkaufs schrittweise aufgehoben wurde. In vielen Vororten Hanois oder in den Vorortprovinzen wie Bac Ninh, Bac Giang und Ninh Binh kommt es wieder zu Transaktionen, wenn auch noch in recht geringem Umfang.
So werden beispielsweise in den Gemeinden Binh Yen und Tan Xa im Distrikt Thach That ( Hanoi ) parzellierte Grundstücke an 4–5 m breiten Straßen derzeit zu Preisen von 16–20 Mio. VND/m² angeboten, was einem Rückgang von etwa 30 % gegenüber der Zeit des „Landfiebers“ entspricht. Insbesondere parzellierte Grundstücke in Gassen kosten nur 11–12 Mio. VND/m², was einem Rückgang von 40–50 % gegenüber der Fieberzeit entspricht.
Insbesondere Immobilienmakler sind nach einer Phase des Verschwindens vom Markt nun zurückgekehrt und fördern den Verkauf von Grundstücken. Auf vielen Immobilienhandelsseiten reichen die Preise für zum Verkauf stehende Grundstücke von 600 Millionen VND bis über 1 Milliarde VND.
Grundstück in der Nähe des Hoa Lac High-Tech Parks (Thach That, Hanoi) mit Verlust zu verkaufen (Foto: Ha Phong).
Laut Nguyen Duc Thang, einem Immobilieninvestor, handelt es sich bei den meisten Grundstücksinvestoren, die in letzter Zeit ihre Verluste begrenzen mussten, um Amateure oder unerfahrene Investoren, deren finanzieller Einfluss verloren gegangen ist. Gleichzeitig nutzen viele „große Akteure“ die Situation weiterhin, um Grundstücke in vielversprechenden Gebieten zu kaufen.
„Vorstadtgrundstücke sind für Investoren in Hanoi aufgrund ihrer Liquidität und ihres Wertes nach wie vor attraktiv. Viele Investoren mit den nötigen finanziellen Mitteln „sammeln“ große Grundstücke, um sie in naher Zukunft in Parzellen aufzuteilen“, sagte Herr Thang.
Nach über einem Jahr vorübergehender Jobwechsel hat sich Frau Nguyen Thi Hanh (Dong Anh, Hanoi) kürzlich entschieden, sich wieder auf die Immobilienvermittlung zu konzentrieren. Laut Frau Hanh haben sich die Grundstückstransaktionen in den Vororten in den letzten zwei Monaten leicht verbessert. Die meisten Investoren neigen jedoch immer noch dazu, das Terrain zu sondieren.
Laut Frau Hanh ist die Zahl der Investoren und der tatsächlichen Käufer im Niedrigpreissegment nahezu gleich groß. Investoren in diesen Segmenten verfügen über kein großes wirtschaftliches Potenzial, investieren in kleinem Umfang oder zur sofortigen Nutzung, verfügen aber oft über ausreichende Finanzmittel.
Laut dem Immobilienmarktbericht des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands (VARS) für das dritte Quartal verzeichnete das Segment der Grundstücke mit roten Listen und Gewerbeimmobilien unter 2 Milliarden VND einen deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens. Insbesondere in Gebieten mit Infrastrukturinvestitionen oder in der Nähe von Industrieparks stiegen die Verkaufspreise im Vergleich zum Vorquartal um 5–7 %.
Dies ist auch der einzige Lichtblick in diesem Grundstückssegment, denn bei Grundstückspreisen ab 3 Milliarden VND/Grundstück oder mehr ist die Transaktionssituation immer noch recht düster.
Das Potenzial für einen Preisanstieg bei Grundstücken in Vororten ist gut, aber worauf sollten Anleger achten?
Das Potenzial von Vorstadtgrundstücken ist weiterhin vorhanden, doch Experten zufolge müssen Investoren vorsichtig sein, da der aktuelle Markt weiterhin potenzielle Risiken birgt, insbesondere im Hinblick auf die Liquidität. Ganz zu schweigen davon, dass der Markt für parzellierte Grundstücke zum Teil noch immer unter der Kontrolle der „Großen“ steht.
Herr Tran Khanh Quang, Immobilienexperte, meinte, dass der Markt in diesem Jahr zwar Chancen biete, diese aber recht trübe seien und sich die Gelegenheiten möglicherweise erst im Jahr 2024 wirklich ergeben würden. Grundstücke seien zwar weiterhin ein Segment mit hohem Gewinnpotenzial, derzeit jedoch nicht für die Mehrheit bestimmt und müssten sorgfältig ausgewählt werden.
Die Liquidität von parzelliertem Land in Vororten ist immer noch gering (Foto: Ha Phong).
Herr Quang sagte, Grundstücke würden für zwei Gruppen eine Chance darstellen: professionelle Investoren und echte Immobilienkäufer mit Bargeld. Amateurinvestoren sollten nicht direkt einsteigen, denn wenn sie es wollen, benötigen sie einen langfristigen Cashflow mit einer Perspektive von drei bis fünf Jahren.
„Je nach tatsächlicher Situation können Investoren einen Rabatt von 30 %, dann von 25 % und schließlich bis zu 20 % anbieten. Käufer sollten mutig verhandeln und können den Deal mit einem Rabatt von 15–20 % abschließen, was ein machbarer Rabatt ist. Die letzten Monate dieses Jahres und Anfang 2024 könnten der beste Zeitpunkt für eine Anzahlung sein“, so der Experte.
Einige professionelle Investoren gehen inzwischen davon aus, dass der Markt für städtische Grundstücke und Grundstücke am Stadtrand nahezu gesättigt ist und die Rendite daher niedriger ausfallen wird. Gleichzeitig sind die Grundstückspreise in vielen Provinzen noch immer recht niedrig, sodass die Gewinnspanne höher ausfallen wird.
Hohe Gewinne sind jedoch auch mit hohen Risiken verbunden. Um sicherzugehen, sollten Anleger bei Investitionen in Provinzland die Wartezeit berücksichtigen, die bis zu drei bis fünf Jahre oder länger betragen kann. Dies ist nur für ungenutzten Cashflow geeignet, ein finanzieller Hebel sollte nicht genutzt werden.
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