Die Abschaffung der Überschussmethode, die gängigste Methode, die den finanziellen Charakter von Immobilienprojekten deutlich widerspiegelt, stellt nach Ansicht von Experten einen Rückschritt bei der Grundstücksbewertung dar und hat langfristige Folgen für das Angebot und den Immobilienmarkt.
Dr. Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender der Vietnam Valuation Association, kommentierte dies wie folgt: Dies sei nicht falsch, sondern nur teilweise richtig. Wichtiger sei, dass der Staat, wenn er Grundstücke mit Entwicklungspotenzial zur Erreichung des bestmöglichen Nutzungsziels freigibt, auch den marktgerechten Grundstückspreis kennen müsse, um dieses Ziel zu erreichen. Dieser bilde die Grundlage für die Festlegung der finanziellen Verpflichtungen zwischen dem Staat und den das Grundstück nutzenden Organisationen und Einzelpersonen. Die geeignete Methode zur Preisgestaltung dieser Art von Bauland sei die Überschussmethode.
„ Die Preisfestsetzung muss auf rechtlichen Grundlagen (Planung, Genehmigungen …) und verfügbaren objektiven Marktdaten beruhen, nicht auf unbegründeten Berechnungsdaten “, betonte Dr. Thoa.
Experten meinen, dass man bei der Grundstücksbewertung nicht von der Überschussmethode absehen sollte.
Ein Immobilienrechtsexperte erläuterte diesen Aspekt weiter und erklärte, dass die Überschussmethode die finanzielle Natur eines Immobilienprojekts deutlich widerspiegele: Was sind die Kosten, was sind die Einnahmen, was ist der Gewinn? Sie sei sehr wissenschaftlich und objektiv. Diese Methode spiegele klar die Art und Weise wider, wie die „Grundrentendifferenz“ genutzt, zugewiesen und geteilt werde. Dies sei auch eine moderne Methode zur Immobilienbewertung, die der internationalen Praxis entspreche.
„ Die Redaktion ist der Ansicht, dass die Bewertung aufgrund fehlender Datenbasis auf hypothetischen Faktoren und mangelnder Genauigkeit basieren muss. Daher ist die Abkehr von dieser Methode meiner Meinung nach nicht überzeugend. Wenn das Problem die fehlende Datenbasis ist, muss die Lösung darin bestehen, eine qualitativ hochwertige und zuverlässige Datenbank zu schaffen, anstatt die Überschussmethode (die Zerstörung der Produktionsmaschine) aufzugeben. Sollte die Abkehr von der Überschussmethode Realität werden, wäre dies ein Rückschritt in der Grundstücksbewertung “, kommentierte er.
Die Überschussmethode sollte beibehalten werden.
Mit dem Vorschlag, die Überschussmethode abzuschaffen, sieht der Entwurf des Dekrets zur Änderung des Dekrets 44 nur noch drei Methoden vor: Vergleichs-, Einkommens- und Grundstückspreisanpassungskoeffizient. Es ist jedoch sofort ersichtlich, dass diese drei Methoden nicht ausreichen, um die Überschussmethode bei der Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial zu ersetzen.
Bei der Analyse haben die Experten insbesondere drei Mängel festgestellt: Erstens basiert die Bestimmung des Grundstückspreises auf dem Nutzungszweck mit Potenzial für zukünftige Entwicklung und nicht auf dem aktuellen Nutzungszweck, wie dies bei der Vergleichsmethode und der Ertragswertmethode der Fall ist.
Zweitens verfügen Grundstücksarten mit gemeinsamem Entwicklungspotenzial nicht über vergleichbare, gleichartige Vermögenswerte, die erfolgreich auf dem Markt gehandelt wurden, um die Vergleichsmethode anzuwenden (mit der Bedingung, dass es mindestens 3 vergleichbare Vermögenswerte geben muss, außer in Ausnahmefällen), sodass die Vergleichsmethode nicht zur Bewertung angewendet werden kann.
Drittens ist die Ertragswertmethode eine Methode zur Ermittlung zukünftiger Einkünfte unter der Annahme, dass diese stabil und dauerhaft sind und das Risiko zukünftiger Einkünfte feststeht. Die Residualmethode hingegen ist das genaue Gegenteil. Daher kann die Ertragswertmethode die Residualmethode nicht ersetzen.
Laut dem Immobilienrechtsexperten würde die Abschaffung der Überschussmethode zu einer Lücke bei der Grundstücksbewertung führen. „ Welche Methode wird die staatliche Behörde zur Bewertung von Grundstücken verwenden, wenn sie Grundstücke an Investoren vergibt, um Projekte ohne Versteigerung umzusetzen? Derzeit wenden staatliche Behörden bei der überwiegenden Mehrheit der Immobilienprojekte bei der Vergabe von Grundstücken an Investoren die Überschussmethode zur Bewertung von Grundstücken an (mit Ausnahme einiger Fonds für Grundstücke mit geringem Wert, die die Methode des Anpassungskoeffizienten anwenden). Selbst bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten muss der Anfangspreis nach der Überschussmethode ermittelt werden .“
Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt , kommentierte dieses Thema weiter und sagte, es sei notwendig, die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten aus den Methoden der Grundstücksbewertung zu entfernen und die Überschussmethode beizubehalten/hinzuzufügen, um Immobilienentwicklungsprojekte auf Grundstücken zu bewerten.
Demnach ist die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten lediglich eine Multiplikation des Wertes auf der vom Volkskomitee der Provinz festgelegten Bodenpreisliste mit einem ebenfalls vom Volkskomitee der Provinz festgelegten Koeffizienten. „Der marktgerechte Bodenpreis ist eine objektive Größe; er muss nicht dem Produkt zweier subjektiver, vom Volkskomitee der Provinz festgelegter Größen entsprechen. Daher kann man schlussfolgern, dass es sich um eine Methode zur Bodenpreisbestimmung ohne wissenschaftliche Theorie handelt“, bekräftigte Professor Vo.
Der Premierminister hat kürzlich ein Telegramm herausgegeben, in dem er das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie die Verantwortlichen der Provinzen und Städte auffordert, Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Grundstücksbewertung rasch zu beseitigen. Insbesondere gibt es einen wichtigen Inhalt, den das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt der Regierung zur Prüfung und Verkündung eines Dekrets zur Änderung und Ergänzung des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP zur Regulierung der Grundstückspreise vor dem 31. Juli vorlegen muss. Außerdem muss es die Änderung und Ergänzung des Rundschreibens Nr. 36/2014/TT-BTNMT abschließen, in dem Methoden zur Grundstücksbewertung, zum Bau, zur Anpassung von Grundstückspreistabellen, zur spezifischen Grundstücksbewertung und zur Grundstückspreisberatung detailliert beschrieben werden.
Experten zufolge weist die Änderung des Dekrets 44 und des Rundschreibens 36 jedoch erhebliche Mängel auf, die erhebliche Folgen für die Grundstücksbewertung sowie die Entwicklung des Immobilienmarktes haben werden. Das heißt, die Redaktion hat die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung abgeschafft, die die praktischste Methode ist und über eine vollständige, stabile und transparente Datenbank mit Eingabeinformationen verfügt.
Hai Anh
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