Die Wohnungspreise explodieren, sollten Sie eine Wohnung ohne Pink Book kaufen?

Kein Pink Book, kann die Wohnung getauscht werden?

Immobilienmarktberichte verschiedener Marktforschungsinstitute für das dritte Quartal stimmen größtenteils darin überein, dass der durchschnittliche Verkaufspreis für neue Wohnungen in Hanoi 64–69 Millionen VND/m² erreicht hat. Die Preise für alte Wohnungen liegen bei 46–51 Millionen VND/m².

Bemerkenswert ist, dass neue Wohnungen mit Preisen über 4 Milliarden VND 70 % aller verkauften Wohnungen ausmachten. Das Segment der Wohnungen mit Preisen unter 2 Milliarden VND ist fast vom Markt verschwunden.

Der Anstieg der Wohnungspreise hat viele Menschen dazu veranlasst, Wohnungen ohne Landnutzungs- oder Eigentumsnachweis (sogenannte „Pink Books“) zu kaufen, da der Verkaufspreis oft niedriger ist als bei Wohnungen mit Nachweis. Die Frage ist, ob Kauf und Verkauf in diesem Fall legal sind.

Punkt a, Absatz 1, Artikel 160 des Wohnungsgesetzes von 2023 legt fest, dass die Bedingungen für Transaktionen zum Kauf, Verkauf, Mietkauf, zur Schenkung, zum Tausch, zur Hypothek und zur Kapitaleinlage unter Verwendung von Wohnraum alle Bedingungen erfüllen müssen, einschließlich einer gesetzlich vorgeschriebenen Bescheinigung, mit Ausnahme des in Absatz 2 dieses Artikels genannten Falls.

Zu den in Absatz 2, Artikel 160 des Wohnungsgesetzes 2023 gemäß Dekret 95/2024 genannten Fällen gehören:

- Kauf, Verkauf, Vermietung, Hypothekenaufnahme auf künftige Wohnimmobilien; Verkauf von Wohnimmobilien im Falle einer Auflösung oder eines Konkurses;

- Häuser der Dankbarkeit, Häuser der Liebe, Häuser der großen Solidarität organisieren und verschenken;

- Kauf, Mietkauf von verfügbaren Häusern von Investoren von Wohnungsbau-Investitionsprojekten in folgenden Fällen: Häuser im öffentlichen Eigentum; Sozialwohnungen, Wohnungen für die Volksarmee, Wohnungen, die der Umsiedlung dienen und nicht im öffentlichen Eigentum stehen;

- Vermietung, Verleih, Verpachtung, Beauftragung von Wohnungsverwaltungen;

- Vererbung von Wohnraum.

Somit ist bei Wohnungen, die nicht über ein Pink Book verfügen, ein uneingeschränkter Kauf- und Verkaufsvorgang zwischen den Parteien möglich.

Ein Apartmentprojekt in Hanoi (Foto: Tran Khang).

Rechtliche Hinweise

Artikel 8 des Dekrets 95/2024 schreibt eindeutig vor, dass Dokumente zum Nachweis der Wohnbedingungen erforderlich sind, um an Transaktionen teilnehmen zu können, wenn keine Eigentumsbescheinigung vorliegt.

Für den Kauf, Verkauf oder die Vermietung von Häusern im Rahmen von Wohnungsbauinvestitionen müssen bei Umsiedlungshäusern und Häusern für die Volksarmee Dokumente vorliegen, die die Geschäftstauglichkeit der Häuser belegen.

Für diese Art von Häusern müssen Dokumente vorliegen, die ihre Gewerbeberechtigung bzw. ihre Nutzungszulassung belegen, Dokumente, die ihre Handelsberechtigung gemäß den Bestimmungen des Gesetzes zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen belegen.

Bei Kauf-, Verkaufs- oder Mietgeschäften für künftigen Wohnraum, der nicht Teil eines Projekts ist, muss eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und in den Fällen, in denen eine Baugenehmigung erforderlich ist, eine Baugenehmigung vorliegen oder es müssen Dokumente zum Nachweis der Investition in den Wohnungsbau verfügbar sein.

Für Transaktionen zum Kauf, Verkauf oder zur Miete von Sozialwohnungen müssen Dokumente vorliegen, die die Wohnung gemäß den Bestimmungen von Artikel 63 und Artikel 69 des Dekrets 95/2024 als zur Miete oder zum Verkauf berechtigt ausweisen.

Bei Transaktionen zur Schenkung von Dankbarkeitshäusern, Wohltätigkeitshäusern und Solidaritätshäusern muss die Schenkungsorganisation über Dokumente verfügen, die den Bau des Schenkungshauses belegen.

Handelt es sich bei dem geerbten Haus um einen Kauf oder Mietkauf, muss ein rechtsgültiger Hauskauf- oder Mietkaufvertrag vorliegen, dem Dokumente beiliegen, die das Eigentum am Haus oder die Investition in den Hausbau durch den Verkäufer oder Mietkäufer belegen.

Für den Verkauf von Wohnraum durch eine aufgelöste oder insolvente Organisation ist ein Auflösungsbeschluss oder eine Auflösungsmitteilung der Organisation oder eine Mitteilung einer zuständigen Behörde über die Auflösung der Organisation, die die Wohnung besitzt, erforderlich. Im Falle einer Insolvenz muss ein Beschluss des Volksgerichts vorliegen, der die Insolvenz der Organisation, die die Wohnung besitzt, erklärt.

Beim Kauf einer Wohnung ohne Pink Book kann der Käufer jedoch zahlreichen Risiken ausgesetzt sein. Das größte Risiko besteht darin, dass der Staat das rechtliche Eigentum an der Wohnung und das Nutzungsrecht für das mit dem Wohnbauprojekt verbundene Grundstück nicht anerkennt.

Ein weiteres Risiko besteht darin, dass bei einer notariell beglaubigten Verwaltungsvollmacht ab dem zweiten Eigentümer nur dieser zur Nutzung der Wohnung berechtigt ist. In diesem Fall ist der erste Eigentümer, sofern das rote Buch ausgestellt wird, derjenige, dessen Name im Dokument steht. Der erste Eigentümer könnte bei der Namensübertragung auf den neuen Eigentümer nicht mitwirken, um eine Preiserhöhung zu fordern.

Daher sind Streitigkeiten im Zusammenhang mit dieser Immobilie nicht gesetzlich geschützt. Solange für die Immobilie kein Zertifikat vorliegt, kann der Käufer kein Geld von der Bank leihen, indem er die Wohnung mit einer Hypothek belastet.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm