Investoren haben Mühe, die Kosten zu „tragen“ und die Zinsen für Kredite zu zahlen
Nguoi Dua Tin (NDT): Während Millionen von Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen ein Eigenheim anstreben, ist das Angebot an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen derzeit nahezu erschöpft. Was ist Ihrer Meinung nach die Ursache für diese Situation?
Herr Vo Hong Thang – Direktor für Beratungsdienste und Projektentwicklung, DKRA Group: Das Problem des Mangels an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen, die den Bedürfnissen von Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen gerecht werden, besteht seit vielen Jahren.
Es gibt viele Faktoren, die dieses Segment beeinflussen, aber es gibt zwei Hauptfaktoren, die sich direkt auf die Versorgung dieses Segments auswirken.
Erstens sind die Inputkosten hoch. Obwohl die Immobilienpreise in den letzten zwei Jahren sinkende Tendenzen zeigten, muss man zugeben, dass der vorherige Immobilienentwicklungszyklus von etwa 2014 bis 2020 dazu geführt hat, dass die Immobilienpreise weiterhin hoch blieben.
Dies führt zu extrem hohen Investitions- und Baukosten für Investoren in Immobilienprojekte. Da die Kosten für Grundstückskäufe, Rohstoffe, Arbeitskräfte usw. immer weiter steigen, ist es sehr schwierig, den Preis für fertige Immobilien zu senken.
Herr Vo Hong Thang – Direktor für Beratungsdienste und Projektentwicklung, DKRA Group.
Zweitens ist die rechtliche Klärung von Immobilienprojekten langwierig und zeitaufwändig. Bereits bei der Eigentumsfrage müssen Investoren Genehmigungen bei verschiedenen Behörden einholen und zudem Entschädigungs- und Räumungspläne erstellen. Dadurch kann die Klärung der rechtlichen Lage eines Projekts viele Jahre dauern.
Insbesondere in spezifischen Branchen wie der Immobilienbranche ist die Fremdfinanzierung hoch und die Kreditaufnahme über Anleihekanäle und Banken sehr hoch. Während sich das Projekt aufgrund unvollständiger rechtlicher Verfahren verzögert, muss das Unternehmen dennoch hohe Zinsen für das Darlehen tragen. Alle oben genannten Zusätze sind nach Fertigstellung im Produktpreis enthalten.
Daher ist es für Unternehmen sehr schwierig, die Produktpreise auf ein niedriges Niveau zu senken oder dem von der Mehrheit der Menschen gewünschten Konzept der „Erschwinglichkeit“ zu entsprechen, insbesondere im gegenwärtigen Kontext, in dem die Kosten bereits sehr hoch sind.
Investor: Das zeigt, dass Immobilieninvestoren mit dem Kostenproblem zu kämpfen haben. Könnten Sie bitte einige der Kosten, die Immobilienunternehmen tragen müssen, genauer darlegen? Welchen Einfluss hat dies auf den Rückgang der Immobilienpreise?
Herr Vo Hong Thang: Inputkosten wie Landnutzungsgebühren, Entschädigungen für die Räumung von Baustellen, Zinsen für Bankdarlehen, Arbeitskosten, Kauf von Baumaterialien … sind alle stark gestiegen, in letzter Zeit sogar um ein Vielfaches.
Von der Bauordnung bis zur rechtlichen Fertigstellung dauert ein Projekt erwartungsgemäß im Durchschnitt nur etwa drei Jahre. Tatsächlich können Unternehmen, die offiziell bauen möchten, jedoch bis zu zehn Jahre mit dem Papierkram verbringen und so Ressourcen verschwenden.
Um Land zu besitzen, müssen Unternehmen eine Reihe von Entschädigungen und Räumungskosten zahlen, indem sie die Übertragung von Landnutzungsrechten sowie die Zahlung von Landnutzungsgebühren, Grundmieten und Gebühren zum Schutz von Reisfeldern an den Staat erhalten.
Als nächstes steigen mit der Zeit die Baukosten für Arbeitskräfte, Materialien usw. Bei Wohnungsbauprojekten betragen die Baukosten etwa 50 %, bei Stadthäusern etwa 30 % und bei Villen 20 %.
Ganz zu schweigen von der finanziellen Belastung, die Unternehmen durch die Rückzahlung von Tilgung und Zinsen für Kredite haben. Je länger die Projektabwicklung dauert, desto höher sind diese Kosten. Schließlich sind diese Kosten im Verkaufspreis enthalten, den Kunden beim Kauf eines Hauses zahlen müssen.
Für Unternehmen ist es unmöglich, Verluste hinzunehmen, nur um ihre Produkte auf den Markt zu bringen.
Angesichts der trüben Immobilienmarktlage der vergangenen zwei Jahre haben viele Investoren versucht, Eigenheimkäufern attraktive Anreize zu bieten und die Zahlungsfristen zu verlängern, um die Nachfrage anzukurbeln.
Tatsächlich handelt es sich dabei um eine Politik, die den Gewinnen der Anleger schadet, aber sie akzeptieren sie dennoch, um Liquidität zu schaffen. Da die Kosten nun zu hoch sind, können die Unternehmen den Preis ihrer Produkte nur senken, um die Interessen von Käufern und Verkäufern auf einem moderaten Niveau in Einklang zu bringen.
Es ist sehr schwierig, Immobilienunternehmen zu zwingen, die Hauspreise auf ein „erschwingliches“ Niveau zu senken, da sie Gewinne erwirtschaften müssen. Man kann von Unternehmen nicht erwarten, Verluste hinzunehmen, nur um ihre Produkte zu verkaufen.
Früher erwarteten viele Investoren Gewinne von mehreren zehn Prozent, bevor sie etwas unternahmen. Heute sind sie jedoch entschlossen, die Gewinnschwelle zu erreichen und in einigen frühen Phasen sogar Verluste zu machen. Das höchste Ziel der heutigen Investoren ist es, zum niedrigstmöglichen Preis zu verkaufen und so schnell wie möglich Geld einzusammeln, um Cashflow zu generieren. Dies ist die beste Option für Kunden, die Immobilien besitzen möchten.
Erwartungen an ein erhöhtes Wohnungsangebot dank der Politik
Investor: Die Realität zeigt, dass selbst im allgemein düsteren Kontext des Immobilienmarktes im Jahr 2023 das Segment des bezahlbaren Wohnraums weiterhin besondere Aufmerksamkeit von Kunden erhält und Projekte in diesem Segment stets ein stabiles Transaktionsvolumen aufweisen.
Allerdings scheinen Investoren an der Entwicklung luxuriöser Stadthäuser und hochwertiger Wohnungen interessiert zu sein … Warum ist Ihrer Meinung nach dieses Paradoxon aufgetreten?
Herr Vo Hong Thang: Der rechtliche Stillstand, der gleichzeitig bei Tausenden von Projekten im ganzen Land auftrat, hat dazu geführt, dass in den letzten Jahren nur sehr wenige Projekte und nur in bestimmten Segmenten gestartet werden konnten.
Aufgrund der geringen Anzahl an Projekten mit angemessenen Preisen wird die Verkaufsgeschwindigkeit sicherlich sehr hoch sein, und die geschäftigen Transaktionen lassen uns leicht fälschlicherweise denken, dass nur Projekte mit niedrigen Kosten für die Leute von Interesse sind.
Man muss jedoch auch die Realität berücksichtigen, dass es in Projekten an „Hotspots“ wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt praktisch keine Wohnungen unter 50 Millionen VND/m² gibt. Die oben genannten Projekte kosten alle 70–80 Millionen VND/m², sogar 100 Millionen VND/m², was auch als Luxusimmobilien bezeichnet wird.
Alle oben genannten Projekte befinden sich in erstklassigen Lagen, sodass es für Investoren sehr schwierig ist, die Produktpreise zu senken. Gerade in letzter Zeit ist die Anzahl der marktfähigen Luxusprojekte zudem sehr gering, was auch das Transaktionsvolumen in diesem Segment gering macht.
Daher lässt sich anhand der Anzahl der Transaktionen auf dem Markt nicht feststellen, dass im Segment der Luxusimmobilien weniger Interesse besteht als im Segment der bezahlbaren Wohnungen oder des sozialen Wohnungsbaus.
Wenn die Kosten gesenkt werden, sinken die Immobilienpreise sofort.
Hinzu kommt, dass sich viele Unternehmen nach Ansicht einiger Investoren von Anfang an auf die Entwicklung des Segments der Reihenhäuser und hochwertigen Häuser eingestellt haben und eine langfristige Strategie für die Entwicklung dieses Segments verfolgen. Obwohl sie also wirklich mehr Segmente mit niedrigerem Wert entwickeln möchten, um die Marktnachfrage zu befriedigen, müssen sie dennoch akzeptieren, dass sie ihre ursprüngliche Ausrichtung beibehalten müssen.
Hinzu kommt, dass einige Projekte nur unvollendet und mit sehr hohem Kapitaleinsatz umgesetzt wurden, sodass es für Investoren schwierig ist, problemlos in andere Immobiliensegmente zu wechseln.
Investor: Welche Lösungen müssen Ihrer Meinung nach umgesetzt werden, um das Problem des Mangels an bezahlbarem Wohnraum zu lösen? Das überarbeitete Bodengesetz wurde verabschiedet und wird in der Praxis angewendet. Wie wird sich dies Ihrer Einschätzung nach auf das Angebot auf dem Immobilienmarkt auswirken?
Herr Vo Hong Thang: Aufgrund der wichtigsten politischen Maßnahmen des Staates können wir davon ausgehen, dass das Angebot an Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum in den nächsten drei bis fünf Jahren dramatisch zunehmen wird, wodurch der Wohnungsmangel ausgeglichen wird, der in letzter Zeit bei der Mehrheit der Menschen besteht.
Dabei kommt dem Staat nach wie vor die wichtigste Rolle zu. Ihm kommt die zentrale Aufgabe zu, die Entwicklung des Marktes durch Politik, Institutionen und Strategien zu steuern und auszurichten.
Das Wichtigste ist, alle rechtlichen Fragen des Projekts zu klären und die Verwaltungsverfahren zu verkürzen, damit die Unternehmen schnell mit dem Bau beginnen können. Insbesondere die neu geänderten und ergänzten Gesetze werden sich nach ihrer offiziellen Umsetzung unmittelbar positiv auf das Marktangebot auswirken.
Zweitens ist es notwendig, die Kosten der Landnutzung zu überprüfen, und es sollte mehr Steuerförderungsprogramme für Unternehmen geben, die bezahlbaren Wohnraum und Sozialwohnungen entwickeln.
Drittens sollte Vietnam wie Singapur die Einrichtung zusätzlicher Fonds für den Wohnungsbau für Erstkäufer in Erwägung ziehen.
Und schließlich sollten wir in unserem Land mehr Fonds für sauberes Land schaffen und versteigern, damit Unternehmen leichter Zugang zu Land erhalten.
Für Unternehmen gilt weiterhin das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Steigen die Inputkosten, steigt der Verkaufspreis und umgekehrt. Sinken die Kosten, sinkt auch der Preis fertiger Immobilienprodukte. Um die oben genannten Kosten zu kontrollieren, spielt der Staat weiterhin eine wichtige Rolle bei der Entscheidung über den Anstieg oder Rückgang des Immobilienmarktes .
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Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html
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