Es wird erwartet, dass das geänderte Immobiliengesetz am 1. August 2024 in Kraft tritt. Das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken wird in 105 Städten und Gemeinden gelten – 81 mehr als die geltenden Regelungen. Werden diese neuen Regelungen die Situation angesichts des schwierigen Umfelds des Immobilienmarktes verschärfen?
Risiko von Engpässen und Preissteigerungen
Laut Nguyen Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium , ist Grundstückseigentum stets das Segment mit der höchsten Nachfrage und wird von allen Immobilientransaktionen am meisten gehandelt. Im ersten Quartal 2024 wurden landesweit 97.659 erfolgreiche Grundstückstransaktionen abgeschlossen – fast dreimal so viel wie im Wohnungs- und Einfamilienhaussegment. Tatsächlich wurde der Immobilienmarkt in den letzten 15 Jahren mehrfach vom Grundstücksfieber erschüttert.
Professor Dang Hung Vo erklärte, die inkohärenten Regelungen im Bodengesetz von 2013 seien der Grund dafür, dass die Parzellierung und der Verkauf von Grundstücken ausgenutzt würden und ständig Fieber auslösten. Der Höhepunkt des Landfiebers sei der Zeitraum 2020–2022, in dem zahlreiche Planungen von der zentralen bis zur lokalen Ebene angekündigt würden, massiv in die städtische Verkehrsinfrastruktur investiert werde und die Tricks der Grundstücksmakler dazu kämen, die Grundstückspreise in die Höhe zu treiben.
Dank vieler drastischer Maßnahmen der Regierung und der zuständigen Ministerien kühlte sich die Stimmung bis Ende 2022 ab. Der Markt geriet jedoch in einen weiteren Extremzustand, da der Grundstücksmarkt in den letzten zwei Jahren vielerorts nahezu eingefroren war. Laut Statistiken des Bauministeriums betrug der Immobilienbestand in Projekten im ersten Quartal 2024 rund 23.029 Einheiten, davon hauptsächlich im Segment der Eigenheime und der Projektgrundstücke, mit allein 10.855 Grundstücken.
Das Bauministerium verfügt derzeit nicht über konkrete Daten zur Anzahl aufgegebener Parzellierungs- und Verkaufsprojekte. Doch allein ein Blick auf die Gebiete, die vor zwei Jahren von Landmangel betroffen waren, verdeutlicht die düstere Lage. Insbesondere im Südosten, im zentralen Hochland, in den zentralen Regionen oder im Norden liegen viele Projekte noch immer inaktiv. Viele Menschen haben Land zu hohen Preisen erworben und möchten nun nicht mehr so einfach „wegkommen“, da keine Transaktionen auf dem Markt stattfinden.
Kurzfristige Schwierigkeiten, langfristige Nachhaltigkeit
Obwohl der Immobilienmarkt durch die Regelung, die die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verbietet, voraussichtlich etwas beeinträchtigt wird, sind Experten dennoch optimistisch, dass sich der Markt langfristig gesünder entwickeln kann. Laut Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbandes, wirkt die neue Regelung wie ein „Filter“, der dazu beiträgt, Investoren auszuschließen, die lediglich Grundstücke für Projekte anfragen und diese dann parzellieren und verkaufen, was dem Land nicht wirtschaftlich zugutekommt. So wird verhindert, dass Grundstücksspekulationen und anschließende Vernachlässigung stattfinden, wodurch das Geld der Menschen ungenutzt im Land liegt und der Wirtschaft großen Schaden zufügt.
Ein Vertreter des Bauministeriums bekräftigte die Bedenken, dass die Regelung, die die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verbietet, die Rechte der Bevölkerung beeinträchtigt. Die neuen Regelungen betreffen lediglich Investoren, die mit privatem Kapital in den Immobiliensektor investieren, nicht aber staatliche Projekte zur Entwicklung von Grundstücksfonds. Der Staatshaushalt stellt Geld für die Rodung von Grundstücken bereit, organisiert Auktionen für den Kauf von Häusern und deckt den Wohnungsbedarf im Rahmen des natürlichen Bevölkerungswachstums. Die neuen Regelungen betreffen auch nicht Einzelpersonen mit gesetzlichen Landnutzungsrechten, Grundstücke abzutrennen, um sie zu verschenken, zu schenken, zu vererben oder an andere zu übertragen.
Aus Sicht von Projektentwicklern im Immobilienbereich ist die Situation kurzfristig schwierig, langfristig jedoch stabil. Herr Vo Hong Thang, Investment Director der DKRA Group, erklärte, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden Grundstücksparzellierungen in Stadtgebieten des Typs II und III in den letzten Jahren stark zugenommen habe. Die Verschärfung der Parzellierung gemäß den neuen Bestimmungen des Immobiliengesetzes (geändert) werde daher den gesamten Markt von Nord nach Süd betreffen, wobei 90 % der Investoren in Stadtgebieten des Typs II und III betroffen seien. Tatsächlich gefährden Grundstücksparzellierungen Menschen. Viele finanzschwache Investoren nutzen die Regelung, um Grundstücke zu erwerben, zu roden, eine dürftige Infrastruktur zu errichten und sie dann zu hohen Preisen an Privatpersonen und Spekulanten zu verkaufen, um Geld einzutreiben. Dies sei die Hauptursache für die Preisinflation, die „Grundstücksfieber“ und Risiken für den Immobilienmarkt berge. Daher dürfte die Verschärfung der Parzellierung und des Grundstücksverkaufs dazu beitragen, Investoren zu „screenen“ und professionelle Immobilienunternehmen aufzubauen.
Nguyen Van Hau, Generaldirektor von Asian Holdings Real Estate JSC, erklärte: „Das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken in Sondergebieten des Typs I, II und III wird die Struktur der Immobiliensegmente massiv beeinflussen. Die Anzahl der parzellierten Grundstücke wird in der kommenden Zeit zurückgehen, das knappe Angebot wird die Grundstückspreise steigen lassen. Langfristig wird dies jedoch zu einer gesünderen Marktentwicklung beitragen und die Stadtplanung systematischer gestalten.“
Das Immobiliengesetz von 2023 sieht vor, dass Landnutzungsrechte nicht an Personen übertragen werden können, die selbst Häuser bauen, Grundstücke in Parzellen aufteilen und in Bezirken, Bezirken und Städten der Sondertypen I, II und III verkaufen. Landnutzungsrechte werden versteigert, um gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes in Wohnungsbauprojekte zu investieren. Nach Angaben des Bauministeriums gibt es in Vietnam zwei Sondertypen von Stadtgebieten, darunter Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt; 22 Typ-I-Stadtgebiete; 36 Typ-II-Stadtgebiete; 45 Typ-III-Stadtgebiete.
MINH DUY - DUC TRUNG
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Quelle: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html
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