Immobilien in Vietnam haben Potenzial, aber die Verwaltungsverfahren sind wie ein Netz aus Himmel und Erde

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Überschneidungen zwischen bestehenden Gesetzen

Bei der Diskussion im Rahmen des Forums „Nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes und Vergabe von Zertifikaten für bewohnbare Projekte 2023“ erklärte Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), dass auf dem Immobilienmarkt derzeit ein Mangel an Sozialwohnungen und kostengünstigem Gewerberaum vorherrsche.

Neben dem Problem des Mangels an bezahlbarem Wohnraum gibt es auch Probleme wie fehlende Mechanismen und mangelnde Entschlossenheit vieler Orte, was dazu führt, dass viele Projekte nicht abgeschlossen werden konnten und Immobilienunternehmen weiterhin mit zahlreichen Schwierigkeiten zu kämpfen haben.

Demnach ist trotz einer sehr guten Marktnachfrage weiterhin ein Rückgang der Immobilientransaktionen zu verzeichnen, der mit einem Rückgang von über 90 % zu verzeichnen ist, da die Investoren vor dem Problem stehen, Kapital zu „vergraben“ und finanzielle Herausforderungen zu bewältigen.

Immobilien - Vietnams Immobilien haben Potenzial, aber die Verwaltungsverfahren sind wie ein „himmlisches Netz“ — Dr. Nguyen Van Dinh – Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association.

In diesem Zusammenhang sagte der Vorsitzende von VARS, dass sich die Bemühungen der Regierung und der zuständigen Ministerien, zahlreiche Richtlinien zur Beseitigung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt herauszugeben, positiv auf den Markt ausgewirkt hätten.

Laut Herrn Dinh gab es im ersten Quartal 2023 fast 3.000 erfolgreiche Immobilientransaktionen, und im zweiten Quartal 2023 stieg diese Zahl um 30 %. Das Vertrauen der Investoren hat sich inzwischen allmählich erholt, und viele neue Projekte wurden auf den Markt gebracht, was zu einem Anstieg der Immobilientransaktionen geführt hat.

Der Experte schätzte jedoch, dass sich die Verbesserung des Wohnungsangebots und die Stabilisierung der Käuferpsychologie noch langsam vollziehen, sodass die Fertigstellung neuer Projekte mehr Zeit erfordert. Gleichzeitig stabilisiert sich die Anlegerpsychologie zwar allmählich, ist aber immer noch recht vorsichtig, insbesondere bei Anlegern, die aufgrund früherer Investitionen unter finanziellem Druck stehen.

Zu den Gründen, warum der Immobilienmarkt derzeit in Schwierigkeiten steckt, sagte Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender der Vietnam Association of Construction Contractors (VACC), dass das größte Problem des Immobilienmarktes die Legalität sei.

Herr Hiep erläuterte, dass es derzeit allein zwölf Gesetze gibt, die sich direkt auf Immobilien auswirken. Würde man diese Gesetze auf indirekte Auswirkungen ausweiten, wären es bis zu zwanzig, beispielsweise das Planungsgesetz, das Brandschutz- und Brandbekämpfungsgesetz usw. Um die Schwierigkeiten für den Markt zu lösen, müsse es daher eine synchrone und grundlegende Lösung geben, um die Gesetze zu entwirren.

„Gemäß den staatlichen Vorschriften sind die Ministerien für die Ausarbeitung von Gesetzen in ihrem Zuständigkeitsbereich verantwortlich. Es gibt jedoch keinen einheitlichen Mechanismus zwischen den Ministerien. Daher kommt es trotz eines sehr guten Umsetzungsprozesses immer noch zu Überschneidungen im Gesetzgebungsprozess“, sagte Herr Hiep.

Immobilien – Der Immobilienmarkt in Vietnam hat Potenzial, aber die Verwaltungsverfahren sind wie ein „himmlisches Netz“ (Abbildung 2). — Herr Nguyen Quoc Hiep – Vorsitzender der Vietnam Association of Construction Contractors.

Darüber hinaus sei die Akzeptanz von Kommentaren während des Gesetzesentwurfs laut Herrn Hiep noch begrenzt. Anhand eines praktischen Beispiels erklärte der Vorsitzende des VACC, dass das kürzlich verabschiedete Ausschreibungsgesetz einige Mängel aufweise. Der Verband werde der Verwaltungsbehörde in Kürze Empfehlungen vorlegen.

„Unternehmen wünschen sich Gesetze mit längerer Laufzeit statt nur kurzfristiger Natur wie heute. Insbesondere wenn das Gesetz falsch ist, es aber zehn Jahre dauert, bis es geändert wird, haben Unternehmen keinen rechtlichen Spielraum mehr, um ihren Geschäftsaktivitäten nachzugehen“, sagte Herr Hiep.

Herr Hiep wies daher auf vier Punkte des Gesetzes hin, die besondere Aufmerksamkeit der Regierung erfordern: Baufeldräumung, Planung, Grundstücksbewertung und Flächenumwandlung. Herr Hiep sagte, das Gesetz müsse sich nur auf die oben genannten Punkte konzentrieren, um das Marktproblem zu lösen.

Herr Hiep erzählte seine eigene Geschichte und sagte, er habe das Projekt zwölf Jahre lang entwickelt, aber die Räumung des Geländes immer noch nicht abschließen können. Die lange Verzögerung zwang ihn, sich ständig mit den Provinzführern zu treffen, um zu arbeiten. Die Häufigkeit seiner Arbeitseinsätze war so hoch, dass Herr Hiep von den Einheimischen den Kommentar erhielt: „Ich schäme mich, Sie zu sehen.“ Doch die Räumung des Geländes wurde immer noch von niemandem durchgeführt.

Immobilien – Der Immobilienmarkt in Vietnam hat Potenzial, aber die Verwaltungsverfahren sind wie ein „himmlisches Netz“ (Abbildung 3). — Auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt herrscht derzeit ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage (Foto: Huu Thang).

Darüber hinaus ist die Frage der Verwaltungsverfahren eines der Hauptprobleme, das der Vorsitzende des VACC als Kernproblem für Unternehmen betrachtet. Der Plan des Bauministeriums zur Vereinfachung der Verwaltungsverfahren und einiger damit verbundener Maßnahmen ist sehr praktisch.

Herr Hiep bekräftigte: „Vietnams Immobilienmarkt hat großes Potenzial, doch die Verwaltungsverfahren sind wie ein Netz. Der Premierminister hat Anweisungen zur Reduzierung und Vereinfachung der Verwaltungsverfahren gegeben, doch der derzeitige Bearbeitungsprozess der Verwaltungsverfahren ist noch langwierig und bedarf einer Revolution... Wenn dies gelingt, wäre dies auch eine der praktischen Lösungen zur Unterstützung von Unternehmen und zur Förderung des aktuellen Immobilienmarktes.“

Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage

Dr. Le Xuan Nghia, Mitglied des Nationalen Finanz- und Geldpolitik-Beratungsrats, ging näher auf die Frage der Kapitalquellen für Immobilienunternehmen ein und sagte, dass die Krise auf dem Immobilienmarkt zwar von Experten im Voraus vorhergesagt worden sei, sich jedoch nicht vermeiden ließe.

Immobilien seien ein langfristig wichtiges Produkt, so der Experte. Ein Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage führe zu einer Krise. Die vorherige Krise sei jedoch auf ein Überangebot zurückzuführen, während es sich bei der aktuellen Krise um eine Mangelkrise handele. Zudem seien Unternehmen mit einem gravierenden Kapitalmangel konfrontiert, könnten keine weiteren Projekte starten und der Markt sei „eingefroren“.

„Wir beobachten, ob sich das Marktvertrauen erholt, wenn Immobilienunternehmen Anleihen emittieren. Zuletzt emittierte das größte Immobilienunternehmen des Landes Anleihen, ohne dass Bankschulden offen waren. Wir beobachten die Entwicklung mit Spannung, aber die Ergebnisse zeigen, dass sich der Markt nur langsam und vorsichtig um etwa 30 % gegenüber den Erwartungen erholt“, sagte Dr. Le Xuan Nghia.

Laut dem Experten stagniere die gesamte Wirtschaft derzeit, und die Liquidität sei in vielen Branchen, nicht nur im Immobilienbereich, ernsthaft gefährdet. Herr Nghia geht daher davon aus, dass der Immobilienmarkt bis zum zweiten und dritten Quartal des nächsten Jahres in Schwierigkeiten geraten könnte.

„Wir sind nicht im Zentrum des Sturms angekommen und haben das Angebot an Sozialwohnungen nicht erhöht. Daher haben wir das Problem nicht gelöst. Wie können Unternehmen ungehindert in den Sozialwohnungsmarkt einsteigen? Die Regierung muss die Preisspanne für Sozialwohnungen wie in China regulieren, um Investoren nicht abzuschrecken. Wir haben keine einheitlichen Immobilienpreise geschaffen und damit die Marktkrise nicht gelöst“, sagte der Experte .

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