Den Puls des Immobilienmarktes in Hanoi fühlen

Beobachter kommentieren den Immobilienmarkt der Hauptstadt zum Jahresende und gehen davon aus, dass Wohnungen weiterhin das Segment mit den höchsten Cashflows sind. Darüber hinaus werden investitionsorientierte Immobilienarten wie Grundstücke bald wieder an Bedeutung gewinnen.

Das Segment mit echter Nachfrage ist immer noch heiß

Laut Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com, waren Wohnungen in der jüngsten Markterholungsphase der wichtigste Markt. Sobald der Markt jedoch in eine stabile Phase eintritt, müssen Wohnungen ihre Vorreiterrolle an andere Segmente abgeben.

„In früheren Zyklen, als der Markt in eine stabile Entwicklungsphase eintrat, brachten Wohnungen bei einer Investition von 100 VND nur 136 VND ein, mit Grundstücken jedoch bis zu 300 VND“, erklärte Herr Quoc Anh.

Die obige Visualisierung zeigt, dass Wohnungen in verschiedenen Marktphasen trotz guter Gewinnmargen nicht die attraktivste Anlageform darstellen. Wenn der aktuelle Markt nach den Regeln früherer Schwankungszyklen funktioniert, werden sich Wohnungen nach einer Überhitzung seitwärts bewegen und im Vergleich zu anderen Segmenten langsamer wachsen.

Immobilien in den Nachbarprovinzen von Hanoi werden immer gefragter

Nicht nur die Vororte von Hanoi , auch der Immobilienmarkt in den Provinzen rund um die Hauptstadt wird von vielen Investoren ins Visier genommen. Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, erklärte, der Grund dafür seien die zu hohen Immobilienpreise in der Innenstadt, weshalb viele Investoren ihr Geld in benachbarte Provinzen und Städte umleiten.

„Der Markt in den Provinzen um Hanoi zeigt positive Erholungszeichen, wobei die Preise in vielen Gebieten über das alte Niveau steigen. Investoren konzentrieren sich derzeit auf Immobilien entlang zweier Wirtschaftsachsen : Bac Ninh – Bac Giang – Vinh Phuc und Hung Yen – Hai Duong – Hai Phong – Quang Ninh. Dies sind alles Gebiete mit viel Entwicklungspotenzial, guter Verkehrsinfrastruktur und in der Nähe von Industrieparks“, informierte Herr Chung.

Herr Quoc Anh prognostiziert, dass Wohnungen auch im nächsten Jahr ein Lichtblick auf dem Markt sein werden, während andere Segmente wie Privathäuser und Reihenhäuser ab Anfang nächsten Jahres gefragter sein werden. Bei investitionsorientierten Objekten wird das Transaktionsvolumen ab Mitte 2025 stetig steigen.

Nguyen Thac Cuong, stellvertretender Generaldirektor von Mai Viet Land, erklärte außerdem, dass Immobilien, die den Immobilienbedarf decken, derzeit zu sehr hohen Preisen verkauft werden und es in naher Zukunft keine Anzeichen für eine Abkühlung gebe. Von jetzt an bis zur ersten Hälfte des nächsten Jahres werden Cashflow-orientierte Segmente wie Wohnungen und innerstädtische Villen weiterhin die Markterholung anführen.

Ähnlich äußerte sich Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, und sagte, dass die Preise für Privathäuser und -wohnungen von jetzt an bis 2025 weiter steigen würden, allerdings in moderatem Tempo, statt dramatisch anzusteigen wie Anfang 2024.

Aus einer anderen Perspektive analysierte Herr Phan Le Thanh Long, CEO der AFA Group und Mitbegründer der Vietnam Financial Advisors Community (VWA), dass das Wohnungspreisniveau in Hanoi angepasst werden könnte, um es besser an das Einkommen der Bevölkerung anzupassen. Dies könne jedoch nur gelingen, wenn in den nächsten fünf Jahren genügend Sozialwohnungsprojekte in der Hauptstadt entstehen, um den Bedarf der Bevölkerung zu decken.

Warnung bei Investitionen in Vorstadtimmobilien

Basierend auf den Entwicklungen früherer Zyklen ist die Zeit für Grundstücke noch nicht gekommen. Die Realität spiegelt jedoch das Gegenteil wider: Wohngrundstücke sind seit der ersten Jahreshälfte kontinuierlich gefragt. Vielerorts kam es zu „unvorstellbaren“ Preissteigerungen.

Herr Le Dinh Chung erklärte dieses Phänomen damit, dass es sich lediglich um lokales Fieber handele. Investoren, die aufgrund fehlender neuer Projekte keine Wohnungen kaufen können, wenden sich dem Land zu. Darüber hinaus liege dies auch daran, dass viele lokale Behörden den Anfangspreis bei der Versteigerung von Grundstücken nicht hoch ansetzen.

„Die jüngsten Grundstücksauktionen in den Vororten haben aufgrund der relativ niedrigen Anfangspreise und der erforderlichen Anzahlung (viele Grundstücke kosten weniger als 10 Millionen VND/m²) viel Aufmerksamkeit von Investoren auf sich gezogen. Dies eröffnet auch spekulativen Investoren ein Schlupfloch. Dies hat negative Folgen und treibt die Grundstückspreise in die Höhe“, berichtete Herr Chung über die jüngsten Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt.

Laut Herrn TN, der an Landauktionen in den Distrikten Thanh Oai und Hoai Duc teilgenommen hat, werden sich die „Landjäger“-Gruppen in Zukunft nicht mehr so ​​hoch wagen wie zuvor. Denn wenn sie einen zu hohen Preis ansetzen, um die Auktion zu gewinnen, wird es sehr schwierig sein, diese Grundstücke zu veräußern.

„Der Fall des Verlusts der Anzahlung für 55/68 Grundstücke in der Gemeinde Thanh Cao (Bezirk Thanh Oai) ist eine Fehlinvestition dieser Gruppen, die den Markt falsch eingeschätzt haben. Der Grundstückspreis war zu hoch, was es den Maklern erschwerte, zu einem höheren Preis zu verkaufen, und am Ende mussten sie die Anzahlung verlieren. Man kann sagen, dass sie bei dem Geschäft in Thanh Oai Kapital verloren haben“, bekräftigte Herr TN.

Laut Herrn TN sind Immobilien in den Vororten von Hanoi um ein Vielfaches wertvoller als ihr tatsächlicher Wert. In der Gemeinde Tien Yen (Bezirk Hoai Duc), wo die Auktion stattfand, gibt es Häuser in Gassen mit Grundstücken, die 133 Millionen VND/m² kosten. Der Preis wurde auf 60 bis 70 Millionen VND/m² „aufgebläht“ und ist damit so teuer wie Wohnungen in der Innenstadt.

„Immobilien in den Vororten sind nichts für unerfahrene Investoren. Bei einem Marktrückgang müssen Häuser/Grundstücke in der Innenstadt nur etwa 30 % Verlust machen, um Käufer zu finden. In den Vororten hingegen wird es selbst bei einer Preissenkung von 50 % schwierig sein, Immobilien zu verkaufen“, warnte Herr TN.

Auch Herr Nguyen Quoc Anh ist dieser Meinung. Ihm zufolge kann der Preis von Anlagesegmenten wie Grundstücken zwar innerhalb weniger Jahre um das Zwei- bis Dreifache steigen, die Liquidität ist jedoch relativ begrenzt und der Preis kann bei einem Marktrückgang lange Zeit stagnieren.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html