Der Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt betonte, dass die angepasste Grundstückspreisliste den gesetzlichen Bestimmungen entspreche, der praktischen Situation der Stadt angemessen sei und den Interessenausgleich aller drei Parteien sicherstelle.
Am 22. Oktober verkündete das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt den Beschluss 79/2024 vom 21. Oktober 2024 zur Änderung und Ergänzung des Beschlusses Nr. 02/2020 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Regelung der Grundstückspreise in der Region. Der angepasste Grundstückspreis gilt vom 31. Oktober bis 31. Dezember 2025.
Auswirkungen auf 12 Objekte
Laut der angepassten Grundstückspreisliste liegt der höchste Preis mit 687 Millionen VND/m² in den Straßen Dong Khoi, Le Loi und Nguyen Hue (Bezirk 1) und damit viermal höher als die Grundstückspreisliste gemäß Entscheidung 02/2020 mit 162 Millionen VND/m²; in der Ham Nghi Straße beträgt der Preis 429 Millionen VND/m², was einer Vervierfachung entspricht. Im Bezirk Hoc Mon kostet die Parallelstraße zur Nationalstraße 22 (Abschnitt von Nguyen Anh Thu nach Ly Thuong Kiet) 32 Millionen VND/m²; gemäß Entscheidung 02/2020 beträgt der Preis 1,4 Millionen VND/m²; für den restlichen Parallelabschnitt ist eine Verdreifachung des Preises zu verzeichnen, zuvor lag der Preis bei nur 780.000 VND/m².
Die landwirtschaftlichen Flächen werden in drei Gebiete und drei Standorte aufgeteilt. Gebiet 1 umfasst die Bezirke: 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, Binh Thanh und Phu Nhuan. Gebiet 2 umfasst die Bezirke: 7, 8, 12, Tan Binh, Tan Phu, Binh Tan, Go Vap und Thu Duc City. Gebiet 3 umfasst die Bezirke: Binh Chanh, Hoc Mon, Cu Chi, Nha Be und Can Gio.
Für jährliche Anbauflächen, darunter: Reisfelder und andere jährliche Anbauflächen; Flächen für mehrjährige Anbauflächen; Forstflächen, einschließlich Sonderwaldflächen, Schutzwaldflächen, Produktionswaldflächen; Aquakulturflächen, Flächen für konzentrierte Viehzucht; Flächen zur Salzherstellung; andere landwirtschaftliche Flächen, aufgeteilt in drei Standorte. Standort 1: angrenzend an die Straße (Straße, die in der Preisliste für Wohngrundstücke genannt wird) innerhalb von 200 m; Standort 2: nicht angrenzend an die Straße (Straße, die in der Preisliste für Wohngrundstücke genannt wird) innerhalb von 400 m; Standort 3: die übrigen Standorte.
Herr Nguyen Toan Thang, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT) von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass die angepasste Grundstückspreisliste gemäß Beschluss Nr. 79/2024 sechs verschiedene Arten von Grundstückspreislisten enthalte. Die Preisliste für landwirtschaftliche Flächen habe den gleichen Erhebungssatz wie zuvor. Auch für landwirtschaftliche Flächen in Hightech-Agrarzonen gelte der gleiche Erhebungssatz wie zuvor: 1.140 VND/m²/Jahr.
Die Grundstückspreise in 22 Bezirken und der Stadt Thu Duc sind der aktuellen Situation angemessen und berücksichtigen die von der Anpassung der Grundstückspreise in der Region betroffenen Personen, insbesondere Fälle von Änderungen der Landnutzung von Haushalten und Einzelpersonen. Die Preise für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke, nichtlandwirtschaftliche Produktions- und Gewerbegrundstücke, die keine Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke sind, Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke in Hightech-Zonen sowie nichtlandwirtschaftliche Produktions- und Gewerbegrundstücke, die keine Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke sind, in der Hightech-Zone bleiben unverändert.
Die Bodenpreisliste gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 wird in 12 Fällen die Grundlage für die Anwendung sein. Davon gelten in 4 Fällen weiterhin die Bodenpreisliste ähnlich dem Bodengesetz von 2013; in 1 Fall gilt fast das Gleiche wie im Bodengesetz von 2013 (unterscheidet jedoch nicht zwischen innerhalb oder außerhalb der Berechnungsgrenze für Landnutzungsgebühren, wenn der Staat das Nutzungsrecht von Wohngrundstücken einer Familie oder Einzelperson anerkennt; ändert den Landnutzungszweck eines Haushalts oder einer Einzelperson); in 7 Fällen gelten völlig neue Bestimmungen im Vergleich zum Bodengesetz von 2013.
Sicherung des Interessenausgleichs
Der Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt betonte außerdem, dass sich die Vorteile der angepassten Grundstückspreisliste hauptsächlich auf die folgenden Inhalte konzentrieren:
Erstens werden Gebühren, Steuern, Landnutzungsgebühren und finanzielle Verpflichtungen von Landnutzern – darunter Organisationen und Einzelpersonen, insbesondere Haushalte und Einzelpersonen – in Bezug auf ihr Land öffentlich, transparent und gerecht. Zweitens werden die Strafen für Landrechtsverletzungen zunehmend angepasst, um Verstöße abzuschrecken und zu reduzieren und so zu einer Bereinigung und gesunden Entwicklung des Immobilienmarktes beizutragen. Drittens werden die Anfangspreise für die Versteigerung von Landnutzungsrechten für Grundstücke mit fertiggestellter technischer Infrastruktur schneller festgelegt, wodurch bedürftigen Einzelpersonen und Organisationen der Zugang zu Land erleichtert wird. Viertens werden die Umsiedlungspreise für Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, öffentlicher, transparenter und schneller festgelegt als zuvor, um faire Preise für die Landrückgewinnung und den Verkauf von Umsiedlungsland zu gewährleisten.
Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Bui Xuan Cuong, informierte über die angepasste Grundstückspreisliste. Foto: Quoc Anh
Neben den oben genannten positiven Auswirkungen wirkt sich die Anpassung der Grundstückspreise auch auf die Nachfrage einiger Einheimischer nach einer Änderung der Landnutzung aus. Um diesem Problem zu begegnen, hat der Premierminister gemäß den im Bodengesetz von 2024 festgelegten Bestimmungen zur Befreiung und Ermäßigung von Landnutzungsgebühren das Finanzministerium beauftragt, ein Dekret auszuarbeiten und die Regierung bei der Herausgabe eines solchen Dekrets zu beraten. Dieses Dekret regelt die Befreiung und Ermäßigung von Landnutzungsgebühren für Fälle, die im Bodengesetz von 2024 noch nicht festgelegt sind, einschließlich der Fälle der Änderung der Landnutzung von Haushalten und Einzelpersonen.
Herr Bui Xuan Cuong, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass die angepasste Grundstückspreisliste ein wichtiger, sensibler und komplexer Inhalt sei, der eine große Bandbreite an Anpassungen erfordere. Dies betreffe Organisationen und Einzelpersonen, die Land nutzen, sowie die sozioökonomische Situation der Stadt. Die Grundstückspreisliste gemäß Beschluss 02/2020 entspreche nicht mehr den geltenden Vorschriften und der Realität der Stadt.
Der Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt betonte den Sinn der neuen Grundstückspreisliste in der Region, die sich schrittweise dem Marktpreis annähert, Bedingungen für sozioökonomische Aktivitäten schafft, Engpässe bei der Abwicklung von Grundstücksschulden für Organisationen und Einzelpersonen vermeidet und zur frühzeitigen Umsetzung von Projekten und Arbeiten beiträgt.
„Die Stadt hat die Entscheidung 79/2024 sehr sorgfältig und gründlich erlassen, indem sie umfassend zugehört und alles aufgenommen hat. Sie hat die Auswirkungen auf die legitimen Rechte der Bevölkerung auf ein Minimum reduziert, gemäß dem Motto, die Harmonie der Interessen des Staates, der Landnutzer und der Investoren zu gewährleisten“, sagte Herr Bui Xuan Cuong.
Im Zuge der Umsetzung des Beschlusses 79/2024 forderte Herr Bui Xuan Cuong die Abteilungen und Zweigstellen auf, weiterhin Werbung für neue Regelungen zu machen und diese zu verbreiten, insbesondere in betroffenen Fällen. Die Informationen müssen sehr klar, öffentlich, transparent, spezifisch und umfassend sein. Bei etwaigen neuen Inhalten wird empfohlen, diese zur Anwendung zu besprechen und die Richtlinie bald in die Tat umzusetzen.
Der Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, Nguyen Toan Thang, sagte, dass in Fällen, in denen die zuständigen staatlichen Stellen vor Inkrafttreten der Entscheidung 79/2024 Dossiers von Landnutzern erhalten haben, die Grundstückspreise zur Berechnung der finanziellen Verpflichtungen und Grundsteuern weiterhin gemäß den zum Zeitpunkt der Einreichung der Dossiers geltenden Vorschriften angewendet werden.
Warten auf die Reaktion des Marktes
Im jüngsten Dokument teilte das Finanzministerium mit, dass die überarbeitete Grundstückspreisliste und die zusätzlichen Preise für Umsiedlungsland in Ho-Chi-Minh-Stadt darauf abzielen, den Fortschritt der Entschädigung zu fördern, um die Überlastung öffentlicher Investitionsprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt zu beseitigen, wie etwa das Projekt zur Verbindung der Ringstraße 2, der Ringstraße 3, des Xuyen-Tam-Kanals, der U-Bahn Nr. 2 und des Nordufers des Doppelkanals ...
Der Eigentümer eines Unternehmens mit einem Projekt erklärte, dass der von ihm zu zahlende Steuersatz nach der neuen Grundstückspreisberechnung und -anwendung etwa 25 % höher sei als der alte. Berechnet man die Gesamtkosten der vergangenen Jahre, wurden die Produkte des Unternehmens mit hohem Verlust verkauft. Dies scheint für das Unternehmen mit dem festgefahrenen Projekt kein positiver Aspekt zu sein.
Ta Trung Kien, stellvertretender Direktor der Wowhome Real Estate Joint Stock Company, erklärte, dass eine neue Grundstückspreisliste, die sich im Wesentlichen am Marktpreis orientiert, für Unternehmen bei der Projektumsetzung von Vorteil sei. Sie könnten die Kosten von Anfang an kalkulieren und abschätzen. Der Verkaufspreis des Produkts an die Kunden nach Abzug der Kosten könne aufgrund der neuen Grundstückspreisliste höher sein als zuvor, doch Investoren könnten dies durch Berechnung des Aufschlags ausgleichen. Projektinvestoren, die Wohnungen an Kunden übergeben haben, könnten durch eine neue Grundstückspreisliste die Kosten nachvollziehen und schnell Buchungen für die Kunden vornehmen. Wenn jedoch die Steuern hoch seien, müssten sie viel Geld zahlen, während das Vermögen die an die Kunden übergebene Wohnung sei, was sie als Belastung und unzumutbar empfinden würden.
Laut Herrn Kien werden die zukünftigen Projekte des Investors sicherlich alle Inputkosten, einschließlich der Grundsteuer, beinhalten. Alle aktualisierten Preise werden höher sein als in der Vergangenheit.
Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group Joint Stock Company, erklärte, dass die neuen Grundstückspreise kurzfristig stark steigen werden, was sowohl positive als auch negative psychologische Auswirkungen auf die Bevölkerung haben wird. Wer anderes Land in Wohnbauland umwandeln möchte, muss mindestens das Zehnfache an Steuern zahlen. Dies gilt insbesondere für Vorstadtbezirke, da sich landwirtschaftliche Flächen hauptsächlich in diesen konzentrieren. Diese Menschen sind besorgt über die Auswirkungen der Abspaltung und Umwandlung in Wohnbauland, da die zu zahlenden Beträge manchmal sogar höher sind als der Preis des zuvor erworbenen landwirtschaftlichen Grundstücks.
Positiv betrachtet, trägt die Festlegung von marktnahen Grundstückspreisen dazu bei, Entschädigungszahlungen schnell auszuhandeln und so die Räumungszeit zu verkürzen. Insbesondere die finanziellen Kosten werden deutlich reduziert. Denn eine Projektverlängerung um ein Jahr bedeutet höhere Kosten. Bei einer guten Räumungsrate werden öffentliche Investitionsprojekte schnell umgesetzt und abgeschlossen, was für Land und Gesellschaft von großem Nutzen sein wird.
Frau Do Thi Thu Giang, Direktorin von Savills Consulting Services in Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass die seit langem bestehenden Preisunterschiede ein „Zwei-Preis-System“ geschaffen hätten, das viele Konsequenzen mit sich bringe. Insbesondere die Grundstücksverwaltung sei schwierig, gleichzeitig stoße auch die Entwicklung von Immobilienprojekten auf viele Schwierigkeiten, insbesondere beim Grundstückserwerb und bei der Grundstücksräumung.
Entschädigungen auf Grundlage von Landpreislisten, die nicht annähernd den Marktpreisen entsprechen, führten bei den Betroffenen zu Verzögerungen, Unzufriedenheit und finanziellen Verlusten und führten zu langwierigen Landstreitigkeiten und Gerichtsverfahren.
Die neuen Preise sind jedoch deutlich höher als die alte Preisliste und sollen nur für einen kurzen Zeitraum gelten. Dies führt zu einem erheblichen finanziellen Druck auf die betroffenen Gruppen. Daher ist eine sorgfältige Abwägung der Interessen aller Parteien erforderlich, wobei der Schutz der Rechte der Bevölkerung im Vordergrund stehen muss.
Vollständige Vollstreckungsdokumente vor dem 31. Oktober ausstellen
Am 22. Oktober unterzeichnete Premierminister Pham Minh Chinh die offizielle Depesche Nr. 109/CD-TTg, in der er das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie die Kommunen aufforderte, sich stärker auf die Leitung und Umsetzung des Landgesetzes zu konzentrieren.
Der Premierminister sagte, dass Provinzen und Städte Dokumente herausgegeben hätten, in denen die Umsetzung des Landgesetzes entsprechend ihrer Zuständigkeit detailliert beschrieben wird. Viele Provinzen und Städte hätten den Prozess im Wesentlichen abgeschlossen, mit Ausnahme von Hai Phong und den Provinzen Lang Son, Khanh Hoa, Dak Lak, Ben Tre und Soc Trang, die lediglich 2-5 der insgesamt 20 zugewiesenen Inhalte herausgegeben hätten.
Der Premierminister übte scharfe Kritik an den Vorsitzenden der Volksräte und den Vorsitzenden der Volkskomitees der einzelnen Orte für ihre Verzögerungen und forderte eine Überprüfung und Klärung der Verantwortlichkeiten.
Laut dem Premierminister hat die Nichterteilung aller in seinen Zuständigkeitsbereich fallenden Dokumente die Wirksamkeit der Strafverfolgung eingeschränkt und die Rechte von Menschen, Unternehmen, Verwaltungsverfahren sowie die Wirksamkeit der Umsetzung neuer Richtlinien des Bodengesetzes beeinträchtigt. Daher müssen alle zugewiesenen Inhalte vor dem 31. Oktober 2024 herausgegeben werden.
V. Duan
Vorzeitige Angebotseröffnung
Laut dem Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es in der Stadt derzeit mehr als 158 schwebende Projekte mit ungelösten Problemen, die dazu geführt haben, dass die Projekte seit vielen Jahren stagnieren. Bei einer Aufteilung in Gruppen werden einige Gruppen hinsichtlich der Steuerzahlungen gelöst, darunter Projekte, die finanzielle Verpflichtungen erfüllen und vielen Einwohnern rosa Bücher ausstellen können.
Darüber hinaus werden laut dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt bis Jahresende 22 Grundstücke und Projekte bewertet, deren Gesamtkosten für die Landnutzung recht hoch sind – bis zu 25.483 Milliarden VND. Dies ist lediglich die von Ministerium und Industrie angegebene Zahl. Wenn die Unternehmen zufrieden sind und ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen, um ihre Produkte und Angebote bald auf den Markt zu bringen, ist dies sehr positiv. Der Markt wartet jedoch auf weitere Reaktionen nach der praktischen Umsetzung.
Insbesondere erklärte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), vor Kurzem, dass die Regierung der Nationalversammlung einen Resolutionsentwurf für ein Pilotprojekt vorgelegt habe, der es Investoren ermöglichen soll, über den Erhalt von Landnutzungsrechten bzw. über Landnutzungsrechte für andere Grundstücke als Wohngrundstücke zu verhandeln, um gewerbliche Wohnbauprojekte umzusetzen.
Dieser Entwurf wird, sofern er angenommen wird, Bedingungen für Investoren und Unternehmen schaffen, um durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten für andere Grundstücke als Wohngrundstücke Zugang zu Land zu erhalten und gewerbliche Wohnungsbauprojekte auf der Grundlage freiwilliger Vereinbarungen, „williger Käufer und Verkäufer“ zwischen Personen und Unternehmen ohne Streitigkeiten oder Rechtsstreitigkeiten umzusetzen. Darüber hinaus werden Methoden für den Zugang zu Land durch die Versteigerung von Landnutzungsrechten oder durch Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren für Projekte, die das Land nutzen, geschaffen, um das Angebot an Projekten und gewerblichen Wohnungsbauprodukten zu erhöhen und so zur Senkung der Wohnungspreise beizutragen.
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Quelle: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-tai-tp-hcm-phu-hop-thuc-tien-19624102221424965.htm
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