الدولة تحدد أسعار الأراضي الأولية: خطوة في الاتجاه الصحيح

قرار الدولة بشأن أسعار الأراضي الأولية هو للسيطرة على عدم استقرار السوق.

تعمل وزارة الزراعة والبيئة على جمع الآراء على نطاق واسع من المنظمات والأفراد لإكمال مشروع قانون التعديلات والإضافات لعدد من مواد قانون الأراضي 2024، قبل تقديمه إلى الجمعية الوطنية لمناقشته في الدورة العاشرة من الدورة الخامسة عشرة.

إزالة العديد من الاختناقات

وفقًا لوزارة الزراعة والبيئة، كشف قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، بعد أكثر من عام من تطبيقه، عن سلسلة من المشاكل. فالقيود في اللوائح الحالية لا تُسبب صعوبات للشركات في الاستثمار وتطوير المشاريع فحسب، بل تؤثر أيضًا بشكل مباشر على حقوق الأفراد، لا سيما في إجراءات مثل منح الشهادات، وتغيير استخدام الأراضي، وتقسيم الأراضي، أو الحصول على تعويضات عند استعادة الأراضي.

ويقول الخبراء إن تحديد الدولة لأسعار الأراضي بشكل مباشر سيساعد على منع الأسعار الافتراضية.

من أبرز المعوقات التي أُشير إليها عدم كفاية تخطيط وخطط استخدام الأراضي، والتي لا تتناسب مع نموذج الحكم المحلي الحالي ذي المستويين. لم يعد التخطيط السنوي لاستخدام الأراضي على مستوى المقاطعات عمليًا، ويستغرق وقتًا طويلًا، ويفرض إجراءات إضافية، ويُبطئ عملية استغلال الأراضي. تضطر العديد من الأسر إلى انتظار تحديث خطة استخدام الأراضي، مما يُفقدها فرص الإنتاج والأعمال، مما يُؤدي إلى خسائر فادحة.

فيما يتعلق بآلية تخصيص وتأجير الأراضي، تُنفَّذ المشاريع حاليًا بشكل رئيسي عن طريق المزادات أو المناقصات. إلا أن هذه العمليات أصبحت معقدة ومتداخلة بسبب اعتمادها على العديد من القوانين الأخرى، مما أدى إلى إطالة أمد عملية إعداد المشاريع.

تجدر الإشارة إلى أن وزارة الزراعة والبيئة اقترحت توضيح دور الدولة في تحديد أسعار الأراضي بصفتها ممثلاً للمالك. وبناءً على ذلك، في السوق الأولية، بما في ذلك تخصيص الأراضي وتأجيرها وتغيير غرض استخدامها، يجب أن تُحدد الدولة أسعار الأراضي، لا أن تعتمد على هيئات استشارية. أما في السوق الثانوية، أي أنشطة شراء وبيع ونقل ورهن حقوق استخدام الأراضي، فسيتم الاتفاق على أسعار الأراضي بين الأطراف المعنية، مع اضطلاع الدولة بدور تنظيمي غير مباشر من خلال التخطيط والبنية التحتية والأدوات المالية.

مع ذلك، في الواقع، لا يزال التقييم الأولي للأراضي يعتمد بشكل كبير على نتائج الاستشارات والأسعار الثانوية، بينما لا تزال طريقة تحديد الأسعار المحددة تعاني من العديد من العيوب، وتفتقر إلى الشفافية، ولا تعكس تطورات السوق بدقة. وهذا يُضعف الدور التنظيمي للدولة، ويؤثر على تقدم تنفيذ المشاريع، ويسبب الكثير من الإحباطات عندما يسترد الناس أراضيهم دون أن يكون مستوى التعويض قريبًا من قيمتها الفعلية.

من المشكلات الأخرى التي أشارت إليها وزارة الزراعة والبيئة عدم دقة تطبيق أساليب التقييم، وخاصةً أسلوب الفائض، الذي يعتمد على بيانات السوق وأنواع الاستثمارات وأسعار إيجارات الأراضي. في الوقت نفسه، يشهد سوق حقوق استخدام الأراضي تقلبات حادة، وتعتمد البيانات بشكل رئيسي على الأسعار القديمة، والتي لا تعكس القيمة الفعلية أو الإمكانات المستقبلية. وهذا يُسبب خسائر في كثير من الأحيان للمواطنين، وخاصة في المناطق الريفية، لأن القيمة الحقيقية للأراضي لا تُعكس بدقة في المعاملات.

صرح الدكتور فام فيت ثوان، مدير معهد مدينة هو تشي منه للاقتصاد البيئي، بأن تعديل قانون الأراضي ضروري ويتماشى مع التوجه نحو بناء اقتصاد سوقي اشتراكي. وأوضح أن العديد من أحكام القانون الحالي لا تتماشى مع واقع الحياة واحتياجات قطاع الأعمال. وعلى وجه الخصوص، يشهد تحصيل رسوم استخدام الأراضي عند تحويلها إلى أراضٍ سكنية ارتفاعًا سريعًا، حيث وصلت هذه الزيادة في بعض المناطق، مثل مدينة هو تشي منه، إلى 38 ضعفًا. وهذا يُصعّب على الكثيرين الحصول على حقوقهم القانونية في الاستخدام.

وبحسب قوله، يُعد قرار الدولة بشأن أسعار الأراضي الأولية خطوةً في الاتجاه الصحيح، بهدف السيطرة على تقلبات السوق، لا سيما في ظل الظروف الراهنة التي تدفع فيها المضاربات على أسعار الأراضي، والمزادات، ثم إلغاء الودائع، مستوى الأسعار إلى ارتفاع غير طبيعي. ومع ذلك، أشار الدكتور ثوان إلى ضرورة الفصل الواضح بين الأسعار الأولية والأسعار الثانوية في نظام تقييم الأراضي. وقال: "إن تطبيق معامل K في الوثائق التوجيهية سيساعد في تحديد الأسعار الثانوية من الأسعار الأولية، وسيُصبح في الوقت نفسه أداةً فعّالة للدولة لتنظيم السوق وتحقيق استقراره".

كما أكد الخبير على ضرورة أن ينص القانون بوضوح على حالات تطبيق الأسعار الأولية وحالات تطبيق الأسعار الثانوية. وستلعب المراسيم والتعميمات المرفقة دورًا في تحديد وتقديم إرشادات مفصلة لضمان جدوى التطبيق عمليًا.

الحاجة إلى أدوات كافية لتنظيم وضمان الشفافية

على الرغم من أن اقتراح منح الدولة صلاحية تحديد أسعار الأراضي الأولية يُعتبر ضروريًا لضمان تمثيل ملكية الشعب بأكمله، إلا أن آراءً كثيرة لا تزال تُعرب عن قلقها من أن غياب عوامل السوق في التسعير يُفاقم خطر تكرار حالة "السعرين" في سوق الأراضي. وهذا لا يؤثر فقط على شفافية السوق، بل قد يُؤدي أيضًا إلى خسائر في الميزانية، مما يُخلّف تفاوتًا بين الأطراف المشاركة في المعاملة.

كان وضع "السعرين" شائعًا في الماضي، حيث كان لقطعة الأرض نفسها سعران مختلفان: فالسعر المذكور في العقد ووثائق حساب الالتزامات المالية كان غالبًا أقل بكثير من سعر الصفقة الفعلي في السوق. والسبب الرئيسي هو أن قائمة أسعار الأراضي الصادرة عن الدولة لم تعكس تقلبات السوق فورًا، مما أدى إلى فجوة كبيرة بين السعر الرسمي والسعر الفعلي.

علّق السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام لمجموعة DKRA، قائلاً إنه إذا كانت للدولة السلطة الحصرية في تحديد أسعار الأراضي دون مراجعة السوق، فسيؤدي ذلك بسهولة إلى تسعير غير موضوعي، مما يُؤدي إلى تكرار "آلية السعر المزدوج". وأوضح أن التسعير يجب أن يستند إلى مبادئ السوق لضمان العدالة بين جميع الأطراف، بما في ذلك الدولة والشركات والمستثمرون. وأضاف السيد ثانغ أن قيام الدولة بتخصيص الأراضي وتحديد الأسعار وجمع الأموال لا يختلف عن "لعب كرة القدم وإطلاق صافرة الحكم في آن واحد"، في غياب آلية مراقبة مستقلة.

وبحسب رأيه، بدلاً من إلغاء عامل السوق كلياً، ينبغي أن يُراعي القانون تصنيف مستخدمي الأراضي لضمان سياسات دعم مناسبة. على سبيل المثال، من الممكن إعفاء الفئات المحرومة من الالتزامات المالية أو تخفيضها عند تغيير أغراض استخدام الأراضي، كما اقترح العديد من الخبراء.

في غضون ذلك، صرّح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، بأنه لا داعي للقلق كثيرًا بشأن ازدواجية الأسعار أو احتمال استغلال الشركات لسياسات الأراضي. وأوضح أن الدولة تمتلك أدوات تنظيمية كاملة، من الضرائب إلى الائتمان، للسيطرة على سوق العقارات ومنع التربح. وأكد قائلاً: "للدولة الحق الكامل في تحديد أسعار الأراضي في السوق الأولية، لأن هذا حق المالك الذي يمثل جميع السكان. أما السوق الثانوية، حيث تتم المعاملات المدنية بين الأفراد والشركات، فهي المكان الذي يحتاج فيه السوق إلى التنظيم الذاتي".

في الواقع، خلال العامين الماضيين، طُبقت إجراءات صارمة للغاية للرقابة الضريبية والتوثيق وإدارة سجلات نقل الملكية العقارية. كثيرٌ ممن اعتادوا على "طلب" من المشترين التصريح بأسعار منخفضة لتخفيض الضرائب، أصبحوا الآن مجبرين على الامتثال للوائح، لأن هيئات التوثيق والضرائب لم تعد تسمح بالتصريحات المنخفضة، بل وتشترط إعادة صياغة المستندات في حال اكتشاف اختلافات غير عادية. قال السيد فام هو ت.، مستثمر عقاري في لام دونغ ، إنه كان يُصرّح بأسعار منخفضة لنقل الملكية العقارية لتوفير التكاليف، ولكن منذ تشديد الهيئات، أصبح يصرّ على ذلك بشدة. وأضاف السيد ت.: "يرفض المشترون الآن التصريح بأسعار منخفضة. إنهم يخشون أن تُفرض عليهم ضرائب باهظة عند البيع لاحقًا، لذا يُطالبون بالتصريح بالسعر الحقيقي".

أكد السيد نجوين دانغ فو، وهو وسيط في مدينة هو تشي منه، أن ظاهرة "السعر المزدوج" قد اختفت تقريبًا. وقد تدخّلت السلطات الضريبية بشكل كبير. وقد تم الإبلاغ عن بعض حالات الإقرارات الزائفة، بل وحُذّرت من الملاحقة الجنائية. والآن، أصبح كلٌّ من المشترين والبائعين جادّين، ومن يدفع الضريبة هو المسؤول.

المساهمة في منع الأسعار الافتراضية

وفقاً للسيد لي هوانغ تشاو، فإن التقييم الحالي من خلال هيئات استشارية ومجالس تقييم يُنشئ ثغراتٍ بسهولة، بل ويؤدي إلى "تواطؤ" عند تحديد قيمة الأراضي. لذلك، من الضروري أن تُحدد الدولة الأسعار مباشرةً في السوق الأولية. أما في السوق الثانوية، فيجب أن تُدار آلية السوق بكامل طاقتها، تحت سيطرة الدولة من خلال أدوات ضريبية. لا يُسهم هذا النهج في جعل أسعار الأراضي شفافة فحسب، بل يُسهم أيضاً في "تهدئة" سوق العقارات ومنع تضخم الأسعار الافتراضية نتيجةً للمضاربة.

المصدر: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm