 |
| آخر أخبار العقارات: شهد المعروض الجديد من الشقق في سوق هانوي انخفاضًا ملحوظًا. (المصدر: صحيفة XD) |
تحسن الاستهلاك، لكن زخم التعافي لا يزال ضعيفا
وذكر تقرير صناعة العقارات السكنية الأخير الصادر عن شركة VNDIRECT أن معنويات السوق حذرة بسبب بيئة أسعار الفائدة المرتفعة التي ليست جذابة حقًا لمشتري المنازل ومطوري العقارات، إلى جانب الاختناقات السياسية المتبقية ومعظم العرض الجديد القادم من قطاع العقارات الراقية.
وفقًا لشركة CBRE، انخفض عدد الشقق المباعة في مدينة هو تشي منه في النصف الأول من عام 2023 بنسبة 78٪ على أساس سنوي (سنة / سنة) وبنسبة 69٪ مقارنة بالنصف الثاني من عام 2022 إلى حوالي 2300 وحدة في سياق انخفاض العرض بنسبة 72٪ على أساس سنوي وانخفاض بنسبة 2٪ مقارنة بالنصف الثاني من عام 2022 (حوالي 4100 وحدة). بلغ معدل الامتصاص في النصف الأول من عام 2023 59٪ فقط (-11 نقطة مئوية على أساس سنوي / -133 نقطة مئوية مقارنة بالنصف الثاني من عام 2022). انخفض معدل امتصاص الشقق في مدينة هو تشي منه بشكل كبير، نظرًا لوجود أكثر من 4100 وحدة معروضة في السوق، حيث شكلت المنتجات في قطاع الشقق الفاخرة أكثر من 70٪.
سجل متوسط السعر الأساسي للشقق في مدينة هو تشي منه أول انخفاض له منذ عام 2018 (بانخفاض قدره 4.8% على أساس سنوي) في الربع الثاني من عام 2023. وانخفضت أسعار العقارات الفاخرة والراقية بنسبة تراوحت بين 4% و6% على أساس سنوي، بينما سجلت القطاعات الأخرى زيادة بنسبة تراوحت بين 2% و4% على أساس سنوي في الربع الثاني من عام 2023. وظل السعر الثانوي للعقارات العقارية ثابتًا مقارنة بالربع السابق من عام 2023.
شهد العرض الجديد في سوق الشقق في هانوي انخفاضًا كبيرًا (-52% على أساس سنوي / -41% على أساس سنوي إلى 3900 وحدة - وهو أدنى مستوى في 5 سنوات) كما انخفض الاستهلاك أيضًا (-63% على أساس سنوي / -27% على أساس سنوي إلى 4000 وحدة) في النصف الأول من عام 2023. تم تسجيل معدل الامتصاص في النصف الأول من عام 2023 ليظل مرتفعًا عند 109% (+22 نقطة مئوية على أساس سنوي إلى النصف الثاني من عام 2022).
ظلت أسعار الشقق الأولية في هانوي دون تغيير عن الربع السابق في جميع القطاعات خلال الربع الثاني من عام 2023، باستثناء القطاع المتوسط (+10% على أساس ربع سنوي/15% على أساس سنوي). في الوقت نفسه، سجل متوسط أسعار العقارات الثانوية لكل من العقارات الأرضية والشقق ارتفاعًا بنسبة 8% على أساس ربع سنوي.
علق خبراء VNDIRECT على أن العلامات الإيجابية من شركات العقارات التي تشتري بشكل استباقي سندات الشركات بقيمة 12.561 مليار دونج مقدمًا ساعدت في انخفاض قيمة السندات المستحقة في النصف الثاني من عامي 2023 و2024 بنسبة 12٪ و10٪ على التوالي مقارنة بما كانت عليه قبل إعادة الشراء، وبالتالي تقليل الضغط على استحقاق السندات على الرغم من أن الضغط لا يزال مرتفعًا، خاصة بالنسبة لشركات العقارات التي تواجه صعوبات في التدفق النقدي.
في الأشهر الستة الأولى من عام 2023، وجد خبراء VNDIRECT أن خطر إفلاس الشركات العقارية قد انخفض قليلاً عندما قامت الشركات بتمديد استحقاق السندات ومددت ديونها المصرفية وفقًا للمرسوم رقم 08/2023/ND-CP والقرار رقم 33/2023/NQ-CP.
فيما يتعلق بتوقعات سوق العقارات السكنية، يرى خبراء VNDIRECT أن السوق سيظل راكدًا العام المقبل، وأن التعافي سيتضح أكثر بدءًا من النصف الثاني من عام 2024 مع تخفيف السياسة النقدية. في المرحلة السابقة، كان السوق يعاني من فائض في المعروض وارتفاع شديد في التضخم، بينما حاليًا، فإن عرض المشاريع محدود للغاية والطلب لا يزال مرتفعًا. لذلك، يعتقد خبراء VNDIRECT أن السوق الحالي سيتعافى بشكل أسرع.
يتم الإعلان عن فلل بقيمة عشرات المليارات من الدونغ للبيع
وفقًا للمعتقدات الشعبية، يُعتبر الشهر القمري السابع غالبًا شهرًا نحسًا للقيام بأعمال مهمة، مثل شراء منزل أو الاستثمار العقاري. ومع ذلك، لا تزال مبيعات العقارات خلال هذا الشهر القمري السابع نشطة، وكثير منها عبارة عن فلل ومنازل تاون هاوس تُقدر قيمتها بعشرات المليارات من الدونغ.
أظهر استطلاعٌ على إحدى قنوات تداول العقارات أن عشرات الفلل في منطقة سيبوترا الحضرية في هانوي معروضة للبيع بأسعار تتراوح بين 44 و96 مليار دونج فيتنامي، حسب المساحة والموقع. أبرزها فيلا واحدة بمساحة 600 متر مربع، وواجهة تزيد عن 80 مترًا مربعًا... معروضة للبيع بسعر 210 مليارات دونج فيتنامي.
وبالمثل، تُعرض للبيع فيلا أخرى في منطقة شيبوترا الحضرية، بمساحة 300 متر مربع، وواجهة عرض 12 مترًا، بتصميم داخلي فاخر مستورد من أوروبا، بسعر 96 مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل نحو 300 مليون دونج للمتر المربع. أو فيلا أخرى بمساحة أرض 240 مترًا مربعًا، مبنية على مساحة 97 مترًا مربعًا، ومكونة من 3 طوابق، مع حديقة محيطة، وواجهتين واسعتين، وطريق واسع أمام المنزل يتسع لوقوف العديد من السيارات... تُعرض للبيع بسعر 72 مليار دونج فيتنامي.
وبحسب دراسة استقصائية، يتم أيضًا بيع المنازل والفيلات في العديد من المشاريع الحضرية في غرب هانوي بأعداد كبيرة، مما يقلل الخسائر الكبيرة.
على سبيل المثال، يتم بيع منزل في منطقة نام آن خانه سوديكو الحضرية بمساحة 279 مترًا مربعًا و3.5 طابقًا مع بناء أولي وواجهة خارجية مكتملة بخسارة قدرها 14 مليار دونج، أي ما يعادل 50 مليون دونج/متر مربع.
في نهاية العام الماضي، طُرح المنزل المذكور للبيع بسعر يتراوح بين 17 و18 مليار دونج. كما يتراوح متوسط سعر العقارات في هذه المنطقة الحضرية بين 80 و120 مليون دونج للمتر المربع.
وبحسب مسح أجري في المنطقة الشرقية من هانوي، فإن العديد من الفيلات التي يتراوح سعرها بين أكثر من 10 مليارات دونج وعشرات المليارات من دونج تباع أيضًا بخسارة.
تجدر الإشارة إلى أن معلوماتٍ كثيرةً وردت في سوق العقارات حول بيع فللٍ ومنازل تاون هاوس بخسارة في مشروع فين هومز أوشن بارك 2 الحضري (فان جيانج، هونغ ين ). وتُباع هذه المنتجات العقارية بخسارة تتراوح بين 15% و30% مقارنةً بسعر عقد البيع مع المستثمر.
في الواقع، تُظهر تقارير السوق الصادرة عن العديد من وحدات أبحاث سوق العقارات مؤخرًا أنه نظرًا لضعف معنويات السوق وصعوبة صرف الدفعات، تجمّدت تقريبًا حركة التداول في سوق الفلل والتاون هاوس في الربعين الأول والثاني. في غضون ذلك، توقف التداول مؤقتًا في بعض المشاريع الكبيرة.
تجدر الإشارة إلى أن بعض المشاريع شهدت العديد من عمليات استرداد أو إرجاع الدفعات، نتيجةً لتضييق البنوك على القروض العقارية، مما حال دون قدرة المشترين على السداد. واضطر العديد من المستثمرين، الذين استخدموا روافع مالية تفوق قدرتهم على السداد، إلى تقليص خسائرهم عند انتهاء برنامج أسعار الفائدة التفضيلية.
قال السيد نجوين ذا ديب، نائب رئيس نادي هانوي للعقارات، إن هناك أسبابًا عديدة تدفع مالكي المنازل والفلل إلى بيعها أو بيعها بخسارة في الوقت الحالي. من أبرزها رغبة العديد من المستثمرين في سحب رؤوس أموالهم وتغيير مسار استثماراتهم. كما أن العديد منهم يستخدمون الرافعة المالية الكبيرة، وعندما لا يستطيعون السيطرة عليها، يضطرون إلى بيعها بالجملة.
إصدار لائحة بشأن إدارة واستخدام أموال الفلل في دا لات
أصدرت اللجنة الشعبية الإقليمية لام دونج للتو القرار رقم 53/2023/QD-UBND بشأن إدارة واستخدام أموال الفيلات المملوكة للدولة في مدينة دا لات.
وفقًا لتصنيف لجنة الشعب الإقليمية لام دونج، يوجد في مدينة دا لات 166 فيلا مقسمة إلى ثلاث مجموعات، بما في ذلك: فيلات المجموعة الأولى هي فيلات ذات قيم نموذجية من حيث الفن المعماري والمناظر الطبيعية والقيم التاريخية والثقافية (3 فيلات)؛ فيلات المجموعة الثانية هي فيلات لا تنتمي إلى المجموعة الأولى ولكنها تتمتع بالفن المعماري والمناظر الطبيعية والقيم التاريخية والثقافية (بما في ذلك 69 فيلا)؛ فيلات المجموعة الثالثة هي فيلات لا تنتمي إلى المجموعة الأولى وفيلات المجموعة الثانية (بما في ذلك 94 فيلا).
من بين 166 فيلا مملوكة للدولة، تم هدم 30 فيلا، وتجديد 25 فيلا وإصلاحها وتطويرها وتخللها إنشاءات لتلبية احتياجات الجهات المخصصة للفلل أو الأفراد والشركات المستأجرة للفلل.
يتضمن قرار إصدار لائحة إدارة واستخدام أموال الفلل المملوكة للدولة في المنطقة 16 مادة و3 فصول تتضمن اللائحة العامة واللوائح الخاصة وتنظيم التنفيذ.
وقد كلفت اللجنة الشعبية الإقليمية إدارة البناء بتولي زمام المبادرة والتنسيق مع الجهات ذات الصلة في مراجعة وتعديل وتحديد قائمة الفلل وفقاً للوائح؛ وتوجيه تنفيذ هذه اللوائح حتى تتمكن المنظمات والأفراد من معرفتها وتنفيذها.
وفي الوقت نفسه، التنسيق بشكل وثيق مع الجهات ذات الصلة للإعلان علناً عن قائمة الفلل المصنفة، والتفتيش بشكل دوري والحث على تنفيذ هذه اللائحة.
تكلف اللجنة الشعبية الإقليمية إدارة الموارد الطبيعية والبيئة، وإدارة الثقافة والرياضة والسياحة، وإدارة المالية، وإدارة التخطيط والاستثمار، واللجنة الشعبية لمدينة دا لات، ومركز إدارة الإسكان في مدينة دا لات، حسب وظائفها ومهامها، بتولي زمام المبادرة والتنسيق مع الإدارات والوحدات ذات الصلة لتوجيه تنفيذ الإجراءات المتعلقة بتخصيص الأراضي، وتأجير الأراضي، واستعادة الأراضي، وتفتيش وفحص إدارة أراضي الفيلات وفقًا للوائح.
 |
| لم يعد قصر الحاكم مدرجًا ضمن مجموعة الفيلات الأولى. (المصدر: BXD) |
وفي الوقت نفسه، مراجعة صندوق الفيلات المملوكة للدولة لبناء ملف علمي لتقديم المشورة واقتراح لجنة الشعب الإقليمية للاعتراف بالفيلا ذات القيم التاريخية والثقافية والمعمارية النموذجية؛ والبحث واقتراح تخصيص الأموال لإدارة وصيانة وتجديد وإعادة بناء الفيلات وفقًا للوائح.
- القيام بشكل دوري بفحص ومراقبة تقدم الاستثمار في الفلل؛ وتقديم المشورة بشأن إلغاء سياسات الاستثمار، وإنهاء الأنشطة الاستثمارية، وإلغاء شهادات تسجيل الاستثمار (إن وجدت) بسبب انتهاكات قوانين الاستثمار...
ملاحظات لمشتري الشقق لأول مرة
يُعدّ شراء وبيع الشقق صفقةً عالية القيمة. ويُعدّ العثور على شقة تُلبي متطلبات الأمان والراحة والمتطلبات المالية مُشكلةً صعبةً للعديد من العائلات الشابة. فبدون الخبرة والمعرفة، قد يُؤدي ذلك إلى شراء شقة غير مُكتملة قانونيًا، مما يُؤدي إلى أزمة مالية.
الاعتبارات المالية
لا يزال تحديد المبلغ المناسب لشراء شقة موضوعًا يحظى باهتمام عام، نظرًا لاستمرار ارتفاع الطلب على المساكن. يعاني الجميع تقريبًا من مشكلة عدم كفاية التمويل لشراء منزل، ولكن حاليًا، تُقدم العديد من البنوك قروضًا تصل إلى 70% من قيمة الشقة.
ومع ذلك، يرى العديد من الخبراء أن شراء منزل لا ينبغي أن يتم إلا في حال كان الوضع المالي جيدًا. فكلما زاد مبلغ القرض، زادت التزامات سداد أصل الدين والفوائد. لذلك، ينبغي على المشترين أيضًا مراعاة نسبة القرض المناسبة.
التحقق القانوني للمشروع
يتطلب شراء شقة مبلغًا كبيرًا نسبيًا من المال. غالبًا ما يكون الأزواج الشباب في وضع مالي ضعيف، لذا يتعين عليهم التحقق بعناية من وثائقهم القانونية لتجنب الاحتيال وخسارة المال.
في الوقت الحالي، توجد في سوق العقارات حالات كثيرة لمشاريع الشقق والتاون هاوس، حيث على الرغم من أن الناس يعيشون فيها منذ عقود من الزمن، إلا أنهم لم يحصلوا بعد على الكتب الحمراء أو عقود البيع الموقعة... ستترك هذه الحالات مخاطر وفوائد قانونية ضخمة لمشتري المنازل.
بالإضافة إلى ذلك، هناك العديد من الحالات التي قام فيها العملاء بإيداع ودفع 50-70٪ من سعر شراء المنزل، ولكن المشروع متأخر عن الجدول الزمني ولم يتم تسليمه للعملاء بحلول الموعد النهائي.
اختر مستثمرًا حسن السمعة
من التجارب المهمة في شراء شقة، والتي لا يمكن إغفالها، مسألة سمعة المستثمر وجدارته بالثقة. فالمستثمر، وكذلك المقاول ووحدة البناء، سيؤثرون بشكل مباشر على قانونية وجودة المنزل وسير العمل في المشروع بأكمله.
ضع في اعتبارك المرافق الداخلية والخارجية
السبب الذي يجعل الناس يختارون العيش في شقة هو استخدام المرافق الخارجية المصاحبة مثل الحدائق وحمامات السباحة ومناطق التسوق وما إلى ذلك.
لذلك، يُفضّل اختيار الشقق التي تُلبي هذه الشروط. إذا لم يسمح وضعك المالي، ففكّر في شقق تُلبّي احتياجات السكن فقط، ولا تحتوي على مرافق خارجية.
نظام أمن الشقق
يُعد نظام الأمان من أكثر التجارب شيوعًا عند شراء شقة، إذ يؤثر بشكل مباشر على صحة وحياة وجودة حياة كل فرد من أفراد الأسرة.
يجب التأكد من ضمان نظام الحماية من الحرائق في المبنى السكني وصيانته بانتظام، وما إذا كانت وحدة الإدارة وفريق الأمن يراقبون المبنى السكني ويشغلونه بدقة، وخاصةً سرعة الاستجابة للتعامل مع حالات الطوارئ.
رسوم الإدارة والتكاليف المرتبطة بها
وتعتبر تكاليف الإدارة والتكاليف المصاحبة مثل رسوم جمع القمامة ورسوم مواقف السيارات ورسوم التنظيف العامة وما إلى ذلك مرضية للجودة ومتسقة مع المستوى العام مقارنة بالشقق في نفس النطاق السعري في نفس المنطقة.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)