اللوائح "تحيّر" الشركات
ولا يقتصر الأمر على تقييد شروط تنفيذ المشاريع كما في المادة "الشركات تتخلى عن المشاريع بسبب لوائح استخدام الأراضي" التي نشرتها صحيفة فيتنام نت؛ بل إن مشروع قانون الأراضي (المعدل) يقيد أيضًا الشركات من تلقي تحويلات الأراضي لتنفيذ المشاريع.
لأن أحكام مشروع القانون لا تسمح إلا بنقل ملكية الأراضي السكنية والأراضي غير الزراعية التي ليست سكنية والتي تم سداد رسوم الانتفاع بها أو إيجار الأرض عنها مرة واحدة لتنفيذ المشروع.
في الواقع، يُشجَّع المستثمرون حاليًا على التفاوض بشأن نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الحضري والتجاري. ومع ذلك، ووفقًا للشركات، فإن اشتراط امتلاك أرض سكنية وأراضي غير زراعية مُسددة إيجارها مرة واحدة، كما هو مُبين في مشروع قانون الأراضي (المُعدَّل)، سيجعل من المستحيل تحويل أو تنفيذ العديد من المشاريع.
وقال السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة شركة الاستثمار العقاري العالمية المساهمة (GP.Invest)، في حديثه مع مراسل صحيفة فييتنام نت ، إن إدخال مثل هذا التنظيم يعد "لغزًا" للشركات.
لأنه، وفقًا له، لن تدفع أي شركة في عملية استخدام الأراضي لأغراض تجارية أو خدمية رسوم استخدام الأراضي طوال عمر المشروع الذي يمتد 50 عامًا.
قال السيد هييب: "تُدفع إيجارات سنوية لحوالي 100% من الأراضي المُخصصة لمشاريع الخدمات. كما أن أسعار الأراضي قابلة للتغيير، فنادرًا ما تدفع المشاريع إيجارًا مرة واحدة طوال مدة المشروع، والشركات لا تملك المال الكافي لذلك. لذا، إذا طُبقت هذه اللائحة، فسيكون تطبيقها غير عملي على الإطلاق".
أشار السيد فو كونغ كويت، المدير العام لشركة دات زانه مين باك، إلى أنه عند تطوير الشركات لمشاريعها، سيتعين عليها تحصيل أراضٍ. إذا كانت اللوائح كما هي في المسودة، فسيضطر من يملك أرضًا لنقل ملكيتها إلى دفع الضرائب فورًا، فكيف سيتمكن من دفعها؟
علاوة على ذلك، ليس تحديد ضريبة الأراضي بالأمر الهيّن، فعندما تُطلب من الجهات الحكومية تحديد مبلغ الضريبة لخمسين عامًا تُدفع دفعةً واحدة، تُجرؤ على تحديده. كما أن إنشاء هيئة متخصصة لتقدير سعر الأرض أمرٌ مُعقّد وغير مُناسب. وهذا بدوره سيُصعّب الحصول على أراضٍ ذات مساحة كافية لإقامة مشاريع للشركات الكبرى.
قال السيد كويت: "يجب أن تكون هناك لوائح مُيسّرة لكلٍّ من الشركات ومُحوّلي الأراضي، وأن تكون العملية مُوحّدة في جميع القوانين. وإلا، فإن تطبيقها سيُسبّب صعوبات للشركات والهيئات الإدارية الحكومية".
بحاجة إلى الاستماع والتعديل
في ضوء أوجه القصور في البند (ب)، البند 1، والبند 6، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المُعدّل)، اقترح رئيس هيئة الاستثمار العامة، نجوين كوك هيب، أن تستمع اللجنة الاقتصادية واللجنة القانونية في المجلس الوطني إلى جميع آراء الشركات لإجراء تعديلات تُوائِم المصالح. وإذا حُلّت هذه المسألة، فسيكون ذلك مُفيدًا للتنمية الاجتماعية والاقتصادية، وليس فقط لأي مجال مُحدّد.
قال السيد هييب: "إذا التزمنا بالمادة ١٢٨ من مشروع القانون، فسيؤدي ذلك إلى إعاقة جميع المشاريع. أخشى أن يعيق ذلك تنمية الاقتصاد والمجتمع، لأن عجز القطاع العقاري عن القيام بذلك سيؤثر على العديد من القطاعات".
وفقًا للمحامي نجوين ثانه ها، يُمكن تعديل مسودة اللائحة بهدف تطوير مشاريع الإسكان التجاري على أساس الأراضي السكنية وأنواع أخرى من الأراضي، بما يتوافق مع تخطيط استخدامات الأراضي ، مما سيُتيح مرونة أكبر. ستدعم هذه اللائحة المستثمرين، وستكون متوافقة مع سياسات الجهات المعنية في إزالة العوائق وتعزيز سوق العقارات.
بصفته شخصًا "مهتمًا" بمشروع قانون الأراضي المعدل، فقد قيم السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، أن النقطة ب، البند 1 والبند 6، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) لا تتفق مع سياسة إزالة العقبات القانونية أمام مشاريع العقارات وليست "مفتوحة" مثل قانون الأراضي لعام 2013.
السبب هو أنه قبل قانون الأراضي لعام 2013، كان هناك لائحة تلزم المستثمرين في المشاريع التي تستخدم الأراضي غير الزراعية بدفع رسوم استخدام الأراضي، ولكن بحلول قانون الأراضي لعام 2023، لم يتبق سوى لائحة تلزم المستثمرين في المشاريع التي تستخدم الأراضي غير الزراعية بدفع إيجار الأرض ويمكنهم اختيار دفع إيجار الأرض مرة واحدة طوال مدة الإيجار أو دفع إيجار الأرض سنويًا.
لذلك، اقترح السيد تشاو تعديل مشروع قانون الأراضي في الاتجاه الذي يتم فيه الموافقة على المؤسسات لسياسات الاستثمار؛ تتم الموافقة على المستثمرين في مشاريع الإسكان التجاري إذا كان لديهم حقوق استخدام الأراضي أو حصلوا على حقوق استخدام الأراضي بما في ذلك الأراضي السكنية، وجزء من الأراضي الأخرى (والتي يمكن أن تكون أرضًا زراعية، أو أرضًا غير زراعية مستأجرة بدفعة واحدة أو دفعة سنوية)؛ ثم يمكن استخدام كل ذلك لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري إذا استوفوا شروط الحصول على إذن لتغيير أغراض استخدام الأراضي (وفقًا لجميع أنواع التخطيط ...).
ويلعب قانون الأراضي دوراً هاماً، إذ يؤثر على العديد من القوانين الأخرى؛ ولذلك تتوقع الشركات والجمعيات أن يوفر هذا التعديل لوائح تتناسب مع الواقع، وتنسق مصالح الأطراف المعنية.
احتياجات السكن لسكان المدن الكبرى هائلة. إذا لم تُحل المشكلات القانونية، فسيكون من الصعب حل النقص الحالي في المساكن.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)