الرقابة الصارمة على تدفق رأس المال إلى العقارات، والأجانب يشترون منازل بشكل متزايد في فيتنام، وإجراءات تغيير أغراض استخدام الأراضي

هناك حاجة إلى اتخاذ تدابير جذرية لإعادة هيكلة السوق، حيث يقوم الأجانب بشراء المنازل في فيتنام بشكل متزايد، وإجراءات السماح بتغيير غرض استخدام الأراضي... هي أحدث أخبار العقارات.

يُعد سوق العقارات قطاعًا حساسًا للسياسة النقدية، وسياسة أسعار الفائدة، وسياسة التدفق النقدي في الاقتصاد . (المصدر: كريستال باي)

السيطرة بشكل صارم على تدفق رأس المال البالغ 2.5 مليون مليار دونج إلى العقارات

تهدف الصناعة المصرفية إلى زيادة نمو الائتمان بنسبة 16٪، أي ما يعادل 2.5 مليون مليار دونج يتم ضخها في الاقتصاد لخلق زخم للتنمية الاقتصادية، وتحقيق نمو الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 8٪ في عام 2025. ومع ذلك، وفقًا للخبراء، من الضروري تحديد القطاعات ذات الأولوية بوضوح لتجنب خطر الفقاعات المالية، وخاصة في قطاع العقارات.

مع ضخ كميات هائلة من الأموال، إذا لم يتم تخصيصها بشكل صحيح، وخاصة في المجالات ذات الأولوية في قطاع التصنيع، فإن ذلك سيؤدي إلى إعادة إرساء حالة التضخم وفقاعات الأصول وتزايد الديون المعدومة...

يُعد سوق العقارات قطاعًا حساسًا للسياسة النقدية، وسياسة أسعار الفائدة، وسياسة التدفقات النقدية في الاقتصاد. ويبلغ إجمالي القروض العقارية القائمة حاليًا 3.15 مليار دونج، وهو ما يمثل حوالي 20% من إجمالي الديون القائمة للاقتصاد.

في ظل ارتفاع قيمة ملكية العقارات في هانوي ومدينة هو تشي منه، متجاوزةً بذلك قدرة غالبية الراغبين في امتلاك منزل في المدن الكبرى، لا بد من تخصيص حركة التدفقات النقدية وضبطها بدقة، لتجنب تدفقها إلى أسواق شديدة المضاربة. وقد أدى عِبَر الدورات الاقتصادية المتتالية إلى فقاعة كبيرة، ووفقًا للخبراء، فإن هذا النمو الائتماني المفرط هو ما يؤدي إلى ارتفاع نسبة الديون المعدومة.

صرح الدكتور تران دو ليش ، عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة النقدية، بأن النمو الاقتصادي لهذا العام يعتمد بشكل كبير على تدفقات الائتمان. وأضاف أن هذا المبلغ الضخم من رأس المال، البالغ 2.5 مليون مليار دونج، سيُعزز الطلب الكلي بشكل كبير إذا ما تم ضخه في الاقتصاد.

ولكن هذا الخبير حذر من أنه "إذا لم يتدفق جزء كبير من رأس المال المذكور أعلاه إلى الإنتاج والأعمال التجارية، بل إلى الأسهم أو العقارات، فإن خطر نشوء فقاعة مالية مثل التي حدثت من قبل سيكون مرتفعا للغاية".

وفقاً للدكتور لي دوي بينه، مدير "إيكونوميكا فيتنام"، يُعدّ تطوير سوق العقارات عاملاً أساسياً للنمو الاقتصادي. ومع ذلك، فإنّ تدفق رؤوس الأموال إلى العقارات المضاربية مُعرّض لخطر الانحراف، بما يتعارض مع هدف دعم الناس لشراء المنازل.

ولمنع حدوث ذلك، يرى الخبراء ضرورة اتخاذ تدابير جذرية لإعادة هيكلة سوق العقارات. وتحديدًا، ينبغي أن تُركز السياسات على تطوير منتجات عقارية تُلبي احتياجات الإسكان الفعلية، بدلًا من المنتجات المُخصصة للمعاملات المضاربية.

إن النمو القوي المستمر للائتمان المصرفي هذا العام يشكل إشارة إيجابية للاقتصاد، ولكنه يأتي مع تحذيرات بشأن خطر نشوء فقاعة مالية، وخاصة عندما يتدفق هذا رأس المال إلى العقارات.

وتحتاج الحكومة والبنك المركزي إلى إيجاد حلول لتوجيه تدفقات الائتمان إلى مشاريع الإسكان الحقيقية، التي تخدم الاحتياجات الحقيقية للشعب، وتمنع سوق العقارات من الوقوع في المضاربة، مما يؤثر على استقرار الاقتصاد.

من وجهة نظر وكالة الإدارة، أبلغ نائب محافظ بنك الدولة داو مينه تو أنه من أجل دعم الائتمان المصرفي للنمو الاقتصادي بشكل نشط، فإن القطاع المصرفي سيركز رأس المال على المجالات ذات الأولوية، والاستثمار، والإنتاج والأعمال التجارية، والتصدير، وما إلى ذلك. وعلى وجه الخصوص، ستركز البنوك على الائتمان الاستهلاكي مثل شراء المساكن الاجتماعية.

يزداد إقبال الأجانب على شراء المنازل في فيتنام.

في السنوات الأخيرة، استمر تزايد امتلاك الأجانب للمنازل في فيتنام عمومًا، وفي هانوي خصوصًا. ومنذ دخول قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ حيز التنفيذ رسميًا في ١ أغسطس ٢٠٢٤، أصبح امتلاك الأجانب للمنازل في فيتنام أسهل من أي وقت مضى.

وفقًا لإحصاءات وزارة البناء، فمنذ عام ٢٠١٥ وحتى نهاية الربع الثالث من عام ٢٠٢٣، اشترى أكثر من ٣٠٠٠ أجنبي منازل في فيتنام، معظمها شقق في مشاريع سكنية تجارية، وتركزت في المحافظات والمدن الكبرى. وتستحوذ هانوي على أكثر من نصف هذه العقارات، إذ بلغ عددها ١٧٦٥ وحدة، أي ما يعادل حوالي ٠٫٥٣٪ فقط من إجمالي حجم المساكن في البلاد خلال الفترة ٢٠١٨-٢٠٢٢.

بحلول النصف الأول من عام ٢٠٢٤، اشترى الأجانب أكثر من ١٠٠٠ شقة في هانوي. وفي الربع الأخير من عام ٢٠٢٤، سمحت إدارة الإنشاءات في هانوي أيضًا بسبعة مشاريع سكنية إضافية، مع بيع حوالي ٣٠٠٠ شقة للأجانب. كما بيعت بسرعة حوالي ٦٠٪ من الشقق المسموح ببيعها للأجانب في المشاريع الواقعة في المناطق الحضرية، بأسعار أعلى بنسبة ١٠٪ من أسعارها للفيتناميين.

قال السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، إن قانون الإسكان 2023، الذي سيدخل حيز التنفيذ في الأول من أغسطس 2024، مع اللوائح التي تخلق ظروفًا مواتية للأجانب لتملك المنازل، عزز بقوة اتجاه الأجانب لشراء المنازل في هانوي - واحدة من أكثر أسواق العقارات حيوية في البلاد.

وفقًا لرئيس مجلس إدارة VARS، سيستمر اتجاه زيادة ملكية الأجانب للمنازل في فيتنام عمومًا، وفي هانوي خصوصًا، في التطور. يُعد هذا مؤشرًا إيجابيًا لسوق العقارات، إذ يُسهم في استيعاب كمية كبيرة نسبيًا من المنتجات الفاخرة الراقية التي لا تزال "مخزونًا" في السوق. ومع ذلك، يُشكل هذا الاتجاه أيضًا العديد من التحديات للمستثمرين في تلبية احتياجات هذه الفئة من العملاء المحتملين.

للاستفادة من هذه الفئة من العملاء، على المستثمرين دراسة السوق لتحديد الدول التي تنتمي إليها هذه الفئة وقدرتها على الدفع. ومن ثم، تنفيذ مشاريع مناسبة تلبي احتياجات وأذواق العملاء الأجانب.

با ريا - فونج تاو تصدر سلسلة من السياسات لدعم الإسكان الاجتماعي

في 27 مارس، عقد مجلس الشعب في مقاطعة با ريا - فونج تاو، الدورة السابعة، 2021-2026، دورته السابعة والعشرين وأقر قرارات تنظم سياسات دعم مشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان للقوات المسلحة في المنطقة.

وبناء على ذلك، ستدعم المقاطعة ميزانية لا تزيد عن 10 مليارات دونج لكل مشروع للاستثمار في بناء أنظمة البنية التحتية التقنية ضمن نطاق المشروع، بما في ذلك التسوية، وأنظمة المرور، والإضاءة، ومعالجة مياه الصرف الصحي، والصرف الصحي العام، وما إلى ذلك.

ومن بينها، يبلغ مستوى الدعم للمشاريع في منطقة كون داو 80%، ومدينة فونج تاو، ومدينة فو مي، ومدينة با ريا 50%، والمناطق المتبقية 40%.

وبالإضافة إلى ذلك، يتم دعم هذه المشاريع بنسبة 100% من الرسوم والتكاليف عندما يقوم المشروع بإجراءات إدارية لدى الجهة المختصة لتنظيم التقييم؛ وتقييم التراخيص البيئية لدى السلطة المحلية وجمع الرسوم مقابل تقييم تقارير تقييم الأثر البيئي.

تهدف هذه السياسة إلى المساهمة في تحقيق هدف بناء ما يقرب من 22 ألف وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام 2030 في با ريا - فونج تاو وتعزيز القدرة على جذب الاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي.

قالت اللجنة الشعبية لمقاطعة با ريا - فونج تاو إنه من المتوقع أنه في الفترة من 2027 إلى 2030، سيكون هناك حوالي 11 مشروعًا في المنطقة تتلقى دعمًا تمويليًا للبنية التحتية، بميزانية تبلغ حوالي 71.6 مليار دونج.

في عام ٢٠٢٥ وحده، ستنفذ المنطقة حوالي ١٥ مشروعًا سكنيًا بمساحة ٥٤.٣ هكتارًا، تضم ١٢٣٦٦ شقة. وحتى عام ٢٠٣٠، ستواصل دعم وتسهيل تنفيذ مشاريع الإسكان ضمن صندوق ٢٠٪ من الأراضي، لسبعة مشاريع سكنية تجارية، تضم ٩٨٨٦ شقة.

إجراءات السماح بتغيير غرض استخدام الأرض

ما هو الإجراء الخاص بالسماح بتغيير غرض استخدام الأرض؟

تغيير غرض استخدام الأرض هو السماح لمستخدم الأرض بتغيير غرض استخدامه وفقًا لأحكام قانون الأراضي. وتنص المادة 227 من قانون الأراضي لعام 2024 على إجراءات السماح بتغيير غرض استخدام الأرض.

وعليه فإن حالات تغيير غرض استخدام الأراضي يجب أن تتم بإذن من الجهات المختصة في الدولة وفقاً لما هو منصوص عليه في هذا القانون، وتتم وفقاً للترتيب والإجراءات التالية:

1. يقدم مستخدمو الأراضي طلبات لتغيير غرض استخدام الأرض وفقًا للأنظمة.

٢. تتحقق الجهة المختصة بإدارة الأراضي من شروط تغيير استخدامات الأراضي. في حال عدم استيفاء الملف للأنظمة، يُطلب من مستخدم الأرض استكمال الملف وإعادة تقديمه إلى الجهة المختصة.

3. تتولى هيئة إدارة الأراضي المختصة المسؤوليات التالية:

أ) في حالة تطبيق أسعار الأراضي في قائمة أسعار الأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي، تقوم الجهة المختصة بإدارة الأراضي بإعداد ملف وتقديمه إلى اللجنة الشعبية على المستوى المختص لإصدار قرار بالسماح بتغيير غرض استخدام الأراضي وتخصيصها وتأجيرها؛

ب) في حالة تحديد أسعار محددة للأراضي لحساب رسوم الانتفاع وإيجارات الأراضي، تقوم الجهة المختصة بإدارة الأراضي بإعداد ملف ورفعه إلى اللجنة الشعبية بالمستوى المختص لإصدار قرار بالسماح بتغيير غرض الانتفاع وتخصيص الأراضي وتأجيرها، وتنظيم تحديد أسعار الأراضي ورفعها إلى الجهة المختصة للموافقة على أسعار الأراضي لحساب رسوم الانتفاع وإيجارات الأراضي.

4. على مستخدمي الأراضي دفع رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي وفقاً لأحكام القانون، وفي حالة تخفيض رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي، تقوم هيئة تحصيل رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي بتخفيض رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي لمستخدمي الأراضي.

5. تقوم هيئة إدارة الأراضي المختصة بتوقيع عقد إيجار الأرض في الحالات التي تستأجر فيها الدولة الأرض؛ وتحويل الملف إلى منظمة تسجيل الأراضي أو فرع من فروع منظمة تسجيل الأراضي لإجراء التسجيل، وإصدار شهادة حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض، وتحديث وتصحيح قاعدة بيانات الأراضي والسجلات العقارية وتسليم شهادة حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض إلى مستخدم الأرض.

6. في حالة استلام نقل حقوق استخدام الأرض وتغيير غرض استخدام الأرض، يتم تنفيذ إجراءات تسجيل نقل حقوق استخدام الأرض وإجراءات تغيير غرض استخدام الأرض في نفس وقت إجراء تغيير غرض استخدام الأرض وفقًا لأحكام هذه المادة.

وعليه فإن إجراءات السماح بتغيير غرض استخدام الأرض تكون على النحو المبين أعلاه.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kiem-soat-chat-dong-von-chay-vao-dia-oc-nguoi-nuoc-ngoai-dang-gia-tang-mua-nha-tai-viet-nam-trinh-tu-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-309221.html