ليس الشقق، هذا هو الجزء "الرابح"؛ يرسم صورة ونفسية المستأجرين، هانوي يستعرض أكثر من 700 مشروع

هل تستثمر في الشقق أم الأراضي؟ يُفضّل مستأجرو العقارات الفئة التي تقل قيمتها عن 10 ملايين دونج شهريًا. خضع أكثر من 700 مشروع في هانوي للمراجعة، ونتائج التفتيش، والفحوصات، والمتابعات اللاحقة... هذه هي آخر أخبار العقارات.

العقارات: لا تزال الأراضي قناة استثمارية تحظى باهتمام كبير، في حين أن المعروض من هذه المنتجات سيكون محدودًا في المستقبل بسبب اللوائح التي تقيد تقسيم الأراضي وبيعها. (صورة: دونغ تام)

هل أستثمر في الشقق أم الأراضي؟

انطلاقًا من فكرة أن "شراء الأرض ليس خسارة أبدًا" - فأسعار الأراضي تميل دائمًا إلى الارتفاع مع مرور الوقت، يخطط الكثيرون للاستثمار في قطعة أرض في مقاطعة على أطراف هانوي. لكن البعض الآخر يظنون أيضًا أنه يمكنهم شراء شقة وتأجيرها شهريًا.

أشار السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة إس جي أو هومز للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة، إلى أن الاستثمار في شقق الإيجار في هانوي يشهد طلبًا مرتفعًا وسهولة في التأجير. مع ذلك، في الوقت الحالي، لن يكون الاستثمار في الشقق مجديًا من حيث تكلفة رأس المال.

السبب الذي ذكره السيد تشونغ هو أن أسعار الشقق تقترب من ذروتها، مما يجعل فرص نمو رأس المال ضئيلة. مع ارتفاع أسعار الشقق، لم تعد قيم الإيجار جذابة. في الواقع، تتقلب عوائد إيجار الشقق في هانوي بنسبة 3-4% فقط.

لذلك، ووفقًا للسيد تشونغ، لا تزال الأراضي قناة استثمارية تحظى باهتمام كبير في ظل قلة المعروض منها في الفترة المقبلة بسبب اللوائح التي تحد من تقسيم الأراضي وبيعها. علاوة على ذلك، تُعدّ الأراضي قطاعًا استثماريًا متعدد المستويات، ومناسبًا للعديد من الأشخاص.

مع التوسع الحضري السريع، سيرتفع الطلب في المناطق، لذا فإن الاستثمار لزيادة أرباح رأس المال عن طريق شراء الأراضي لا يزال خيارًا جيدًا وآمنًا. بمبلغ يتراوح بين 3 و4 مليارات دونج، يمكنك الاستثمار في الأراضي المحيطة بهانوي، والمحاور الاقتصادية المرتبطة بالمجمعات الصناعية مثل باك نينه، وباك جيانج ، وهونغ ين، وهاي دونغ، وهاي فونغ، وكوانغ نينه... هذه مناطق تجذب حاليًا اهتمام العديد من المستثمرين، كما أشار السيد تشونغ.

مع ذلك، أشار المدير العام لشركة SGO Homes أيضًا إلى أنه عند شراء الأراضي، ينبغي على المستثمرين الاهتمام بالمشاريع التي تستوفي الشروط القانونية، على الأقل من خلال توقيع عقد بيع أو الحصول على شهادة عدم ممانعة. في الوقت نفسه، من الضروري مراعاة قدرة المستثمر؛ واختيار مواقع تلبي احتياجاته وتجذب السكان للسكن فيها مستقبلًا.

أشار السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ Property، إلى أن الاستثمار في الشقق أو الأراضي في المدن الكبرى مثل هانوي أو مدينة هو تشي منه ليس جذابًا أو فعالًا في الوقت الحالي. والسبب هو أن الأسعار ثابتة عند مستويات مرتفعة، في حين أن السيولة آخذة في التناقص.

أسعار الشقق تتجاوز قدرة الكثيرين ممن يرغبون في شراء شقة. ففي الماضي، كان بإمكانك شراء شقة مقابل 2.5-3 مليارات دونج، أما الآن، فيمكنك شراؤها مقابل 4-5 مليارات دونج. تضاعفت أسعار الشقق الاستثمارية، بينما لم يرتفع سعر الإيجار كثيرًا، مما أدى إلى انخفاض كفاءة الاستثمار. كما ارتفعت أسعار الأراضي بالتوازي مع ارتفاع الشقق. قال السيد توان: "كان سعر منزل في زقاق مساحته 30 مترًا مربعًا، بارتفاع 3-4 طوابق، 3 مليارات دونج سابقًا، أما الآن فيتراوح بين 5 و7 مليارات دونج، حسب الموقع".

وأضاف أن العديد من المستثمرين يتجهون إلى تحويل رؤوس الأموال من المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه إلى مناطق أخرى مثل هاي فونج وبينه دونج ودونج ناي وبا ريا - فونج تاو ...

يختار المستأجرون شريحة الأسعار التي تقل عن 10 ملايين دونج شهريًا

فيما يتعلق بخصائص ونفسية مستأجري العقارات، أكد لي باو لونغ، مدير التسويق في Batdongsan.com.vn، أن الحاجة إلى الاستئجار تنبع أساسًا من دافع الادخار لدى جميع فئات الدخل. ووفقًا للسيد لونغ، يرغب 73% من المشاركين في الاستطلاع في الاستئجار بأقل من 10 ملايين دونج، إلا أن العرض في هذا القطاع آخذ في التناقص أيضًا.

على وجه التحديد، أراد 41% من المشاركين في استطلاع Batdongsan.com.vn استئجار منزل مقابل 5-7 ملايين دونج، لكن عدد العقارات المدرجة للإيجار في هذا النطاق السعري على Batdongsan.com.vn (يعكس إلى حد ما المعروض في السوق) في عام 2024 بلغ 19% فقط.

تُظهر الأرقام أن أسعار إيجارات العقارات ارتفعت بالتزامن مع ارتفاع أسعار البيع والشراء، وخاصةً في سوق هانوي. والجدير بالذكر أن 52% من المشاركين في الاستطلاع من سكان هانوي أبدوا استعدادهم لإنفاق ما بين 31% و40% من دخلهم على الإيجار.

بالإضافة إلى ذلك، في ظل وصول متوسط الإيجار المطلوب في هانوي إلى 19 مليون دونج فيتنامي شهريًا، متجاوزًا مدينة هو تشي منه بمقدار 14 مليون دونج فيتنامي شهريًا في الربع الأخير من عام 2024، يميل المستأجرون في هانوي إلى التنازل عن المرافق والموقع لخفض التكاليف. فهم على استعداد لاختيار استئجار مسكن أقل مرافق، أو استئجار مسكن أبعد عن مركز المدينة، أو مسكن أقل جودة، أو الانتقال إلى شقة أصغر، أو الاستئجار مع آخرين لخفض تكاليف الإيجار.

ويوصي السيد لي باو لونغ المستأجرين بالاهتمام ببعض الأمور، بما في ذلك تحديد احتياجاتهم بوضوح فيما يتعلق بالموقع والمنطقة والمرافق، ومقارنة الأسعار في نفس المنطقة للتفاوض، والتحقق من العقد وحالة الإيجار وشروط الدفع حتى تتم عملية الإيجار بسلاسة.

تمت مراجعة أكثر من 700 مشروع في هانوي وإتمامها للتفتيش والفحص والتفتيش اللاحق.

حددت لجنة الشعب في هانوي 712 مشروعًا رأسماليًا غير مدرج في الميزانية باستخدام الأراضي المتأخرة عن الجدول الزمني وأصدرت خطة للتعامل معها وحلها وفقًا للقرار رقم 04/NQ-HDND المؤرخ 8 أبريل 2022 لمجلس الشعب في هانوي بشأن التدابير الرامية إلى تسريع التقدم الاستثماري، مع التركيز على التعامل مع المشاريع الرأسمالية غير المدرجة في الميزانية باستخدام الأراضي المتأخرة عن الجدول الزمني في هانوي.

بحلول نوفمبر 2024، تمت مراجعة 706 مشاريع (بنسبة 99.2%) بمساحة إجمالية قدرها 11,352 هكتارًا، واختتمت بالتفتيش والفحص والمعاينة اللاحقة، وأُحيلت للمعالجة. هذا هو محتوى تقرير لجنة الشعب بالمدينة إلى مجلس الشعب بالمدينة في دورته العشرين.

تنفيذًا للتوجيه الصارم للجنة حزب المدينة والقرار رقم 04 / NQ-HDND بتاريخ 8 أبريل 2022 لمجلس شعب المدينة، قامت لجنة توجيه المدينة ولجنة الحزب للجنة شعب المدينة ورئيس لجنة شعب المدينة بمراقبة وحث وتوجيه وتكليف إدارات المدينة وفروعها ولجان الشعب في المناطق والبلدات والمدن بانتظام بالتركيز على تنظيم التنفيذ المتزامن للتدابير، وخاصة أعمال المراجعة والتفتيش والتحقق والتحقق اللاحق، والكشف الفوري عن حالات التأخير وانتهاكات قانون استثمار الأراضي، وتحليل وتوضيح الأسباب، واقتراح تدابير لإزالة العقبات والصعوبات، وخيارات المعالجة المناسبة.

على وجه الخصوص، هيأت المدينة للمستثمرين الظروف المناسبة لإيجاد حلول عملية ووقت كافٍ للتغلب على المشكلة، واستغلال الأراضي بسرعة، ومنع الهدر، والمساهمة في منع مخالفات قانون إدارة الأراضي واستخدامها. وقد نجحت العديد من المشاريع الممتدة في تجاوز المخالفات، واستخدام الأراضي للغرض الصحيح، وإتمام إجراءات الاستثمار بشكل استباقي، وتركيز الموارد، وتذليل الصعوبات، وإتمام مشاريع الاستثمار، واستغلال الأراضي، ودفع رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها لميزانية الدولة وفقًا للوائح.

سيتم التعامل بصرامة مع حالات التسويف المتعمد والمخالفات المستمرة وفقًا لأحكام القانون. يعقد رئيس اللجنة الشعبية للمدينة، ورئيس اللجنة التوجيهية، برئاسة نواب رئيس اللجنة الشعبية للمدينة، ومديري إدارات وفروع المدينة، وأمناء ورؤساء اللجان الشعبية في الأحياء والمدن، اجتماعات دورية للاستماع إلى تقارير الوضع والنتائج وتوجيه إدارة كل مشروع (الاستماع إلى التقارير المكتوبة والاطلاع على صور محددة للوضع الراهن)؛ ويطلب من الإدارات والفروع واللجان الشعبية في الأحياء والمدن العمل بشكل استباقي ومركّز على توجيه وإزالة العقبات والصعوبات، ومساعدة المستثمرين على تجاوزها؛ ومراجعة المخالفات وتفتيشها بشكل استباقي ومعالجتها بدقة وفقًا لأحكام القانون.

لذلك، من بين 712 مشروعًا رأسماليًا غير مُدرج في الميزانية، مُتعلقًا باستخدام الأراضي، والتي حُدِّدت على أنها متأخرة عن الجدول الزمني، وجّهت اللجنة الشعبية للمدينة بمعالجة 706 مشاريع (تُمثل 99.2%)، بمساحة إجمالية قدرها 11,352 هكتارًا، وتسويتها. أما المشاريع الستة المتبقية (تُمثل 0.8%)، بمساحة إجمالية قدرها 81.6 هكتارًا، والتي صدرت قرارات سياسية بشأنها، ولكن لم تُخصَّص لها أو تُؤجَّر من قِبل الدولة، فتُجري وزارة التخطيط والاستثمار حاليًا فحوصًا عليها، مُقترحةً خططًا مُحددة لمعالجتها.

هانوي توافق على خطة لبناء مضمار لسباق الخيل بقيمة تزيد عن 400 مليون دولار أمريكي

أصدرت لجنة الشعب في هانوي للتو القرار رقم 6396 الذي يوافق على تخطيط التقسيم الحضري لمنطقة سوك سون 3، مقياس 1/2000 في بلديات فو لينه، وتيان دوك، وتان مينه، وشوان جيانج، ودوك هوا، ودونغ شوان، وكيم لو، ومدينة سوك سون (منطقة سوك سون).

وبناءً على ذلك، تبلغ مساحة دراسة التخطيط العمراني للمنطقة الاجتماعية 3 حوالي 1,424 هكتارًا. ومن المتوقع أن يبلغ عدد السكان بحلول عام 2030 حوالي 46,210 نسمة.

حدود البحث هي: إلى الشمال، يحدها الطريق المخطط لمعبد سوك؛ إلى الجنوب، يحدها الطريق 18، الطريق المخطط الجديد؛ إلى الغرب، يحدها ممر الحماية والسكك الحديدية الوطنية هانوي - تاي نجوين؛ إلى الشرق، يحدها طريق التخطيط الحضري بعرض 40 مترًا.

تم تقسيم التقسيم إلى منطقتين تخطيطيتين (المنطقتين III.1 و III.2) مع 16 كتلة تخطيطية للتحكم في طرق التطوير والمرور.

على وجه التحديد، تبلغ مساحة المنطقة III.1 حوالي 246.5 هكتارًا، وتشمل كتلتين تخطيطيتين تُعدّان منطقتين للتنمية الحضرية البيئية، مما يزيد من المساحات الخضراء والمسطحات المائية. وفيها، تم تحديد الكتلة III.1-1 كمركز إقليمي للرياضة والترفيه (مضمار سباق الخيل).

تم تحديد كتلة التخطيط III.1-2 كمنطقة تطوير إسكان جديدة، مع نظام بنية تحتية اجتماعية كاملة، بالإضافة إلى تطوير الوظائف التجارية والخدمية، وتكملة منطقة سباق الخيل على وجه الخصوص والمنطقة بأكملها بشكل عام.

المنطقة III.2، بمساحة تقارب 1170 هكتارًا، بما في ذلك 14 كتلة تخطيطية، هي منطقة تركز على تطوير وظائف المجمع الطبي والثقافي والتعليمي المركزة، والخدمات العامة الحضرية، وتشكيل مركز نقل متعدد الوسائط، وتطوير مناطق الخدمة التجارية والمكاتب والفنادق وما إلى ذلك، والاتصال بمنطقة محطة دا فوك، وتطوير أنظمة البنية التحتية الاجتماعية، وتوسيع صناديق الأراضي السكنية الجديدة حول القرى القائمة، واستكمال المجموعات السكنية المستقلة والوحدات السكنية.

في وقت سابق من هذا العام، نظمت اللجنة الشعبية لمنطقة سوك سون مشاورة حول مشروع التخطيط التفصيلي بمقياس 1/500 لمجمع ترفيهي متعدد الأغراض - مضمار سباق الخيل سوك سون في تان مينه، وبلديات فو لينه، ومدينة سوك سون. يُقدر استثمار المشروع بحوالي 420 مليون دولار أمريكي، مما يوفر فرص عمل مباشرة لحوالي 5000 عامل، ويجذب حوالي 25000 عامل للعمل في قطاعات خدماتية أخرى.

وفيما يتعلق بهذا المشروع، قرر رئيس الوزراء في سبتمبر/أيلول 2019 الموافقة على سياسة الاستثمار.

في أكتوبر 2019، أصدرت إدارة التخطيط والاستثمار في هانوي أول شهادة تسجيل استثمار، وشهادة التغيير الثالثة في مارس 2020.

ومن المتوقع أن يبدأ تشغيل المضمار بعد عام 2021، لكنه واجه بعض الصعوبات، ما حال دون تنفيذه.

وفي منتصف عام 2022، اقترحت هانوي على رئيس الوزراء إزالة الصعوبات في استصلاح 125 هكتارًا من الأراضي لتنفيذ المشروع.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html