أكثر من 350 ألف مليار دونج من سندات الشركات العقارية القائمة

بلغ إجمالي السندات الصادرة عن الشركات العقارية الخاصة حتى مارس 2024 حوالي 350,876 مليار دونج.

تبلغ قيمة سندات الشركات العقارية القائمة ما يقرب من 350,880 مليار دونج

أصدرت وزارة المالية للتو تقريرًا رقم 3768/BTC-QLCS بشأن تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 إلى نهاية عام 2023، والذي تم إرساله إلى اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية.

وبناءً على ذلك، خلال الفترة 2015-2023، أصدرت 330 شركة عقارية سندات شركات فردية في السوق المحلية، بقيمة إجمالية تجاوزت 726,335 مليار دونج، وبلغ متوسط مدة الإصدار 3.69% سنويًا، وبلغ متوسط سعر الفائدة على الإصدار 10.15% سنويًا. ويبلغ الرصيد المستحق من سندات الشركات الفردية الصادرة عن الشركات العقارية 350,876 مليار دونج بحلول مارس 2024.

بالإضافة إلى ذلك، في الفترة 2015 - 2023، أصدرت 4 شركات عقارية سندات شركات فردية إلى السوق الدولية بحجم إجمالي قدره 2.18 مليار دولار أمريكي.

وبحسب اللوائح الحالية، فإن نظام سياسات الضرائب والرسوم والتكاليف للعقارات في الماضي كان يغطي بشكل أساسي جميع الإيرادات المتعلقة بالعقارات والتي تنشأ في جميع المراحل الثلاث.

وتشمل هذه الأهداف ترسيخ حقوق الملكية والانتفاع بالعقارات، واستخدام واستغلال ونقل سوق العقارات بشكل شفاف ومستدام، وخلق مصدر دخل مستقر لموازنة الدولة.

على وجه التحديد، ارتفعت إيرادات ضريبة الدخل الشخصي من أنشطة نقل العقارات من عام 2017 إلى عام 2023 على مر السنين. في عام 2018، ارتفعت بنسبة 19.82%، وفي عام 2019 زادت بنسبة 11.44%، وفي عام 2020 زادت بنسبة 12.22%، وفي عام 2021 زادت بنسبة 30.4%، وكان أعلى مستوى لها في عام 2022 بزيادة قدرها 64.34% مقارنة بإيرادات عام 2021. في عام 2023، لا تزال المحليات تركز على منع الخسائر الضريبية من أنشطة نقل العقارات، ومع ذلك، نظرًا لأن سوق العقارات يمر بمرحلة صعبة للغاية، فقد انخفضت القوة الشرائية والسيولة بشكل حاد، وهناك نقص في التدفق النقدي؛ ونقص في المعروض السكني المرتبط بهيكل منتجات الإسكان غير المعقول... وبالتالي انخفض عدد المعاملات في السوق.

خلال هذه الفترة أيضًا، قامت وزارة المالية بتفتيش 19 وحدةً تعمل في مجال العقارات. وتمحورت المبالغ المالية التي أوصت بها هيئة التفتيش للمعالجة المالية بشكل رئيسي حول رسوم استخدام الأراضي، ونقص الإقرارات الضريبية، وضريبة دخل الشركات، وضريبة دخل الأفراد، وتحديد معدلات ضريبية تفضيلية بشكل غير صحيح، وغيرها.

في قائمة الشركات الثلاث عشرة العاملة في قطاع العقارات، أُوصي بتخصيص 1,182.8 مليار دونج فيتنامي؛ منها 255.7 مليار دونج لموازنة الدولة، و999.8 مليار دونج فيتنامي لأمور مالية أخرى. تشمل هذه الشركات: شركة هانوي لتطوير الإسكان والاستثمار (هانديكو)، وشركة كوسي المساهمة، وشركة 319 بي كيو بي، وشركة فيجلاسيرا، وشركة سونغ دا، وشركة هانوي لتطوير الإسكان والاستثمار، وشركة UDIC لتطوير البنية التحتية والاستثمار، وشركة هانوي للإنشاءات (هانكورب)، وشركة الإسكان والتنمية الحضرية والاستثمار (HUD) التي تتجاوز ديونها 8.2 مليار دونج فيتنامي، وشركة IDICO-CPC، وشركة تطوير المناطق الصناعية المساهمة، وشركة التنمية الصناعية والاستثمار (بيكامكس بينه دونج ).

بحلول 31 ديسمبر 2023، كانت 13 شركة عقارية خضعت للتفتيش قد نفذت التوصيات بشكل جدي تقريبًا وسددت الميزانية. ولم تُكمل سوى عدد قليل من الشركات التنفيذ بسبب مشاكل في تحديد قيمة استخدام الأراضي، وتخصيص تكاليف البنية التحتية التقنية، ونقل الأصول، وما إلى ذلك، مما أدى إلى تأخر التسوية والوفاء بالالتزامات المالية ذات الصلة.

بالإضافة إلى ذلك، أوصت السلطات أيضًا بتفتيش 6 شركات عقارية في مجال التفتيش الإداري؛ بما في ذلك أسماء بارزة مثل: شركة Trainco Binh Dinh المحدودة، وشركة 578 للإنشاءات والاستثمار المساهمة، وشركة Petroleum Real Estate المساهمة... ويبلغ إجمالي مبلغ الضريبة المقترح تحصيلها ودفعها إلى الميزانية 237.4 مليار دونج (خاصة في الإقرار والدفع الناقص للضرائب مثل: ضريبة القيمة المضافة، وضريبة دخل الشركات، وضريبة الدخل الشخصي، وتحديد غير صحيح لمعدلات الضرائب التفضيلية...).

وقالت وزارة المالية أيضًا إنه بحلول 31 ديسمبر 2023، نفذت الوحدات والمؤسسات التي تقوم بأنشطة الأعمال العقارية التوصيات بشكل جدي (دفع الميزانية أكثر من 236 مليار دونج).

إدارة ومراقبة عمليات الأعمال العقارية

فيما يتعلق بتنفيذ مشروعات الإسكان الاجتماعي، أفادت وزارة المالية بأن عائدات رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها تُخصص بالكامل للميزانية المحلية. وقد أسندت الحكومة حاليًا خطة رأس مال الاستثمار العام متوسطة الأجل للفترة 2021-2025 إلى الوزارات والفروع والمحليات. ووفقًا لأحكام قانون الاستثمار العام، فإن وزارة التخطيط والاستثمار هي الجهة المسؤولة عن وضع خطط الاستثمار وتجميعها وتقديمها إلى الجهات المختصة لتخصيص خطط الاستثمار العام متوسطة الأجل والسنوية للوزارات والهيئات المركزية والمحليات؛ وبالتالي، لترتيب رأس المال اللازم لبناء المساكن الاجتماعية وتنفيذ سياسات الإسكان الاجتماعي بشكل عام؛ وتقتصر مهمة وزارة المالية على التنسيق وإبداء الرأي للوحدات عند الطلب.

لم نتلق في الآونة الأخيرة أي وثائق من وزارة الإنشاءات تطلب التنسيق في توجيه ومراقبة وتوجيه تحديد أسعار الإيجار وأسعار الشراء وأسعار البيع للمساكن الاجتماعية، وفي إدارة أسعار خدمات إدارة وتشغيل المساكن الاجتماعية.

ولم تخصص وزارة التخطيط والاستثمار موارد لتعويض فروق أسعار الفائدة للمؤسسات الائتمانية التي عينتها الدولة؛ ولذلك، لم تنفذ هذه المؤسسات الائتمانية بعد الإقراض في إطار البرنامج بموجب المرسوم رقم 100/2015/ND-CP بشأن تطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي مع العديد من اللوائح الخاصة بتطوير الإسكان الاجتماعي؛ والقروض التفضيلية لتنفيذ سياسات الإسكان الاجتماعي؛ وإدارة واستخدام الإسكان الاجتماعي.

تعتقد وزارة المالية أنه لكي تتمكن شركات العقارات من استيعاب مصادر جديدة لرأس المال، لا بد من إيجاد حلول جذرية لمشاكل السوق. إضافةً إلى ذلك، وإلى جانب المصادر المالية المألوفة كالائتمان المصرفي وسندات الشركات، ينبغي وضع آليات وسياسات لتطوير مصادر رأس المال من المنتجات المالية الأخرى (مثل صناديق الاستثمار العقاري، وصناديق الادخار السكني، وتوريق العقارات، وغيرها)، أو من قنوات أخرى (مثل الاستثمار الأجنبي المباشر وغير المباشر)، وجذبها، وضمان استخدامها بفعالية. وفي الوقت نفسه، بالإضافة إلى حماية المستثمرين الأفراد في السوق المالية المحفوفة بالمخاطر، ينبغي للسلطات وضع سياسات لحماية شركات العقارات المشروعة.

وتوصي وزارة المالية أيضًا بمواصلة تجميع الصعوبات في تطبيق السياسات القانونية ذات الصلة بما في ذلك قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية، وإيجاد حلول لإنشاء إطار قانوني لأنشطة الأعمال العقارية وتعزيز فعالية إدارة السوق.

وفي الوقت نفسه، لإدارة ومراقبة عمليات المؤسسات العقارية عن كثب، والتأكد من أن القدرة المالية مناسبة لتنفيذ المشاريع المرخصة لتقليل المخاطر على قطاع الأعمال العقارية، فمن الضروري دراسة واستكمال اللوائح عند إنشاء المؤسسات العقارية أو منح تصاريح البناء، والاستثمار في المشاريع العقارية لضمان أن يكون لدى المؤسسات القدرة المالية الكافية لتنفيذ المشروع.

بالإضافة إلى ذلك، تعمل وزارة البناء على تعزيز إدارة سوق العقارات لتطويره بشكل مستقر ومستدام وشفاف؛ وتراقب عن كثب منح تراخيص البناء، وترخيص افتتاح المشاريع، وأنشطة التداول في قاعات تداول العقارات، ومكافحة غسل الأموال في قطاع العقارات...

وفقًا لـ PV/VTV

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/hon-350-000-ty-dong-du-no-trai-phieu-doanh-nghiep-bat-dong-san/20240510010953948