قرار تجريبي لتوسيع الأراضي السكنية التجارية على مستوى البلاد؛ توقعات باستعادة قدرة المستثمرين العقاريين على الدفع؛ ستحتوي هانوي على أحدث دار أوبرا، بعرض يزيد عن 25 ألف متر مربع.
مزاد أراضي شركة سوك سون يدفع 30 مليار دونج للمتر المربع؛ وزارة المالية تقترح فرض ضرائب على شراء المنازل والأراضي بناءً على فترة الملكية
قرار تجريبي لتوسيع الأراضي السكنية التجارية على مستوى البلاد؛ توقعات باستعادة قدرة المستثمرين العقاريين على الدفع؛ ستحتوي هانوي على أحدث دار أوبرا، بعرض يزيد عن 25 ألف متر مربع.
فيما يلي أبرز أخبار العقارات لهذا الأسبوع.
قرار بتوسيع الأراضي السكنية التجارية على مستوى البلاد كمشروع تجريبي
في عصر يوم 30 نوفمبر/تشرين الثاني، أقرت الجمعية الوطنية قراراً بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن تلقي حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي، بأغلبية 415/460 مندوباً مؤيداً، و19 مندوباً معارضاً، و26 ممتنعاً عن التصويت.
 |
| صوتت الجمعية الوطنية على تمرير القرار. |
ينص القرار على التنفيذ التجريبي لمشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي (المشاريع التجريبية) على مستوى البلاد في الحالات التالية: مشاريع منظمات الأعمال العقارية التي تحصل على حقوق استخدام الأراضي؛ مشاريع منظمات الأعمال العقارية التي لديها حقوق استخدام الأراضي؛ مشاريع منظمات الأعمال العقارية التي لديها حقوق استخدام الأراضي وتحصل على حقوق استخدام الأراضي.
ومثال آخر على ذلك مشروع منظمة أعمال عقارية تم إنشاؤها من قبل منظمات تستخدم الأراضي لتنفيذ مشروع سكني تجاري على مساحة منشأة إنتاجية وتجاري يجب نقلها بسبب التلوث البيئي، أو يجب نقل المنشأة وفقًا لتخطيط البناء والتخطيط الحضري.
يجب أن تفي المشاريع التجريبية، وفقًا للقرار، بالشروط التالية: يجب أن يكون نطاق مساحة الأرض وقطعة الأرض التي تنفذ المشروع متسقة مع تخطيط استخدام الأراضي على مستوى المنطقة أو تخطيط البناء أو التخطيط الحضري.
إن نطاق الأرض وقطعة الأرض المخصصة لتنفيذ المشروع يتوافق مع برنامج وخطة التنمية الإسكانية المحلية المعتمدة.
يدخل نطاق الأراضي وقطع الأراضي المخصصة لتنفيذ المشروع ضمن قائمة قطع الأراضي المتوقع تنفيذ المشروع التجريبي عليها والتي يوافق عليها مجلس الشعب الإقليمي وفقاً لأحكام هذا القرار.
يوجد موافقة كتابية من اللجنة الشعبية الإقليمية على اتفاقية الحصول على حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشروع التجريبي للحالة المحددة في هذا القرار، وهو أيضًا شرط منصوص عليه في القرار.
يجب على منظمات الأعمال العقارية استيفاء الشروط المنصوص عليها في القانون بشأن الأراضي والإسكان والأعمال العقارية والاستثمار وغيرها من الأحكام القانونية ذات الصلة.
يجب أن يستوفي اختيار المشاريع التجريبية المعايير التالية: أن يتم تنفيذها في المناطق الحضرية أو المناطق المخطط لها للتنمية الحضرية؛ لا يتجاوز إجمالي مساحة الأراضي السكنية في المشاريع التجريبية (بما في ذلك الأراضي السكنية القائمة والأراضي المخطط لها لتغيير غرض استخدام الأراضي إلى أراضٍ سكنية) 30٪ من مساحة الأراضي السكنية الإضافية خلال فترة التخطيط (مقارنة بالحالة الحالية لاستخدام الأراضي السكنية) وفقًا لخطة تخصيص الأراضي وتقسيم المناطق المعتمدة في التخطيط الإقليمي للفترة 2021 - 2030؛ لا تنتمي إلى المشاريع المحددة في الفقرة 4، المادة 67 من قانون الأراضي؛
في الحالة المنصوص عليها في الفقرة (أ) من المادة (1) من القرار، لا يجوز أن تكون مساحة الأرض المخصصة لتنفيذ المشروع التجريبي مدرجة في قائمة الأعمال والمشاريع التي تتطلب استرداد الأراضي والتي وافق عليها مجلس الشعب الإقليمي وفقاً لأحكام الفقرة (5) من المادة (72) من قانون الأراضي.
بالنسبة لمساحة أراضي الدفاع الوطني والأمن التي تم التخطيط لإخراجها من أراضي الدفاع الوطني والأمن التي تستوفي الشروط المحددة في الفقرة 2 من المادة 3 من هذا القرار ولكن لم يتم تسليمها إلى الإدارة المحلية، تعطى الأولوية لوزارة الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام لتنظيم تنفيذ مشروع تجريبي لإعطاء الأولوية للبيع والإيجار والتمليك للضباط والجنود في القوات المسلحة وفقًا لأحكام القانون.
يدخل القرار حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أبريل 2025 ويستمر تنفيذه لمدة 5 سنوات.
وزارة المالية تقترح فرض ضريبة على بيع المساكن والأراضي بناء على مدة الملكية
قدمت وزارة المالية مؤخرًا إلى الحكومة مقترحًا لإعداد مشروع قانون ضريبة الدخل الشخصي (بديل). واقترحت الوزارة، على وجه الخصوص، تعديل وتكملة اللوائح المتعلقة بدخل الأفراد الخاضع للضريبة من نقل ملكية العقارات، بما يتوافق مع قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤.
 |
| يستهدف مقترح وزارة المالية الضريبي المضاربين العقاريين بشكل مباشر. الصورة: ثانه فو |
وذكرت وزارة المالية في العرض تحديدا أن سياسة ضريبة الدخل الشخصي الحالية لا تفرق وفقا لفترة حيازة العقار للمحول.
وفي الوقت نفسه، لجأت عدد من البلدان في مختلف أنحاء العالم إلى استخدام أدوات ضريبية لزيادة تكلفة السلوك المضاربي وتقليص جاذبية المضاربة العقارية في الاقتصاد، بما في ذلك ضريبة الدخل الشخصي.
يُذكر أن بعض الدول تُطبّق ضرائب على أرباح معاملات العقارات بناءً على وتيرة المعاملات والمدة بين شراء العقار وبيعه. كلما تسارعت هذه المدة، ارتفع معدل الضريبة، وكلما تأخرت، انخفض معدل الضريبة.
ذكرت وزارة المالية أنه في سنغافورة، تُفرض ضريبة بنسبة 100% على الأراضي المشتراة والمباعة في السنة الأولى على فرق القيمة. بعد عامين، يصبح معدل الضريبة 50%. وبحلول السنة الثالثة، يصل إلى 25%.
في تايوان، تبلغ نسبة الضريبة على معاملات العقارات التي تُجرى خلال أول عامين من الشراء 45%. أما المعاملات التي تُجرى خلال سنتين إلى خمس سنوات، فتبلغ 35%. أما المعاملات التي تُجرى خلال 5-10 سنوات، فتبلغ 20%، ثم 15% بعد 10 سنوات.
وبحسب وزارة المالية، فإنه من أجل الحصول على مستوى معقول من التنظيم وتجنب المضاربة وفقاعات العقارات، يمكن للدولة دراسة تحصيل ضريبة على الدخل الشخصي من تحويلات العقارات على أساس فترة الحيازة كما حدث في بعض الدول.
فيما يتعلق بمعدل الضريبة المحدد، ترى وزارة المالية ضرورة دراسته وتحديده بشكل مناسب، بما يعكس واقع سوق العقارات. كما ينبغي أن يتزامن تطبيق سياسة ضريبة الدخل الشخصي على تحويلات العقارات بناءً على مدة الحيازة مع عملية تطوير سياسات الأراضي والإسكان.
علاوة على ذلك، فإن مزامنة وجاهزية البنية التحتية لتكنولوجيا المعلومات لتسجيل الأراضي والعقارات تشكل أيضًا عاملًا مهمًا في تحديد نجاح السياسة.
توقعات بتعافي قدرة المستثمرين العقاريين على الوفاء بالتزاماتهم المالية
أفاد تقرير قطاع العقارات السكنية، الذي استند إلى بيانات من أكبر 30 شركة عقارية سكنية من حيث الإيرادات، والذي نشرته شركة VIS Rating على نطاق واسع بعد ظهر يوم 28 نوفمبر، بأن مبيعات العقارات في هانوي ومدينة هو تشي منه في الربع الثالث من عام 2024 ارتفعت بنسبة 48% مقارنةً بالربع السابق، وهو أعلى مستوى لها في الأرباع الأربعة الماضية. ولا يزال الطلب على المساكن قويًا، ويتجلى ذلك في معدلات الاستيعاب العالية والنمو القوي في قروض الإسكان بنسبة 7%، مقارنةً بنسبة 1% فقط في الفترة نفسها من العام الماضي.
ستواصل توقعات ارتفاع أسعار المنازل، إلى جانب انخفاض الدفعات المقدمة، تعزيز الطلب القوي من مشتري المنازل. وقد سجّل العديد من المطورين، مثل فين هومز، ونام لونغ، ونها كانغ دين، وأن جيا، ونها با ريا - فونغ تاو، زيادة في المبيعات، لا سيما في الفئات الفاخرة.
ومع ذلك، انخفضت الإيرادات والأرباح للأشهر التسعة الأولى من عام 2024 للمستثمرين في قائمة مراقبة التقرير بنسبة 20% و43% على التوالي مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، وذلك بسبب انخفاض حجم التسليم نتيجة ضعف المبيعات في عام 2023. لذلك، من المتوقع ألا يكمل أكثر من 60% من المستثمرين خطة الربح للعام بأكمله 2024.
في عام ٢٠٢٥، تتوقع شركة VIS Rating أن يزيد المطورون عدد المشاريع الجديدة، مما يُسهم في تحسين مبيعاتهم وتدفقاتهم النقدية. ستظل قدرة القطاع على خدمة الدين ضعيفة في الربع الثالث من عام ٢٠٢٤، ولكن من المتوقع ضبط الرافعة المالية بفضل اللوائح الجديدة، وستتحسن التدفقات النقدية للمطورين بفضل زيادة المبيعات.
 |
| من المتوقع أن تبدأ قدرة مستثمري العقارات على سداد الديون في التحسن من المستوى الضعيف الذي سجلته في عامي 2023 و2024. الصورة: VIS Rating |
اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، عانى أكثر من نصف المطورين الذين راقبتهم شركة VIS Rating من ضعف في مستويات الرفع المالي وخدمة الدين. ويعود ذلك بشكل رئيسي إلى الإفراط في الرفع المالي لتطوير المشاريع خلال الفترة 2021-2023، وتراكم المشاريع غير المكتملة والمخزون غير المباع مع تدهور معنويات السوق بدءًا من عام 2023.
ولكن مع تحسن تقدم المبيعات، تتوقع شركة VIS Ratings أن تبدأ قدرة مطوري العقارات على سداد الديون في التحسن من المستوى الضعيف في عامي 2023 و2024.
مع التوقعات الإيجابية لمبيعات المشاريع الجديدة وتدفقاتها النقدية، ستتحسن نسب تغطية ديون المطورين تدريجيًا. ستحد اللوائح الجديدة الصادرة في يوليو 2024 من استخدام الديون في المشاريع الجديدة. لذلك، تتوقع شركة VIS Rating استمرار تباطؤ نمو الديون من أعلى مستوى له عند 15% سنويًا في الفترة 2022-2023.
ستضم هانوي دار الأوبرا الأكثر حداثة، والتي يزيد عرضها عن 25 ألف متر مربع.
وقع نائب رئيس لجنة الشعب في هانوي دوونغ دوك توان مؤخرًا على القرار رقم 6132/QD-UBND بالموافقة على مشروع التخطيط التفصيلي للمحور المكاني المركزي لشبه جزيرة كوانغ آن، مقياس 1/500.
وبناءً على ذلك، تبلغ المساحة الإجمالية للأرض المخطط لها حوالي 44.1 هكتارًا. وسيضم المشروع حديقة ثقافية وفنية متخصصة، ومرافق دينية وعقائدية، ومناطق ترفيهية، وخدمات فندقية وتجارية.
 |
| منظور دار الأوبرا الجديدة. |
يُذكر أن شبه جزيرة كوانغ آن هي الموقع المُختار لبناء دار الأوبرا الجديدة في المدينة. ستكون هذه دارًا فنيةً حديثةً وواسعة النطاق، تُجسّد صورة العاصمة. ستُبنى منطقة المسرح على مساحة تزيد عن 25,000 متر مربع، بمساحة أرضية إجمالية قدرها 42,000 متر مربع.
وفي وقت سابق، في مؤتمر لجمع الآراء العامة في يوليو 2022، أكد نائب رئيس منطقة تاي هو آنذاك، السيد نجوين لي هوانج، أن المسرح لن يؤثر بشكل كبير على مساحة سطح المياه ولن يقع ضمن مساحة سطح المياه في بحيرة ويست.
بالإضافة إلى ذلك، هناك معلومة أخرى تهم الجمهور، وهي هوية مصمم هذا المشروع المهم. الشخص الذي "اختير وأُسندت إليه المهمة" هو السيد رينزو بيانو، المهندس المعماري الإيطالي الشهير. وهو مصمم مطار كانساي الدولي (اليابان) - أول مطار يُبنى في البحر؛ وقاعة باركو ديلا ميوزيكا (إيطاليا) - أحد أكبر مشاريع الفنون الأدائية في أوروبا...
عند تصميم دار الأوبرا في شبه جزيرة كوانغ آن، ابتكر السيد رينزو بيانو فكرة هيكل سقف بسمك يتراوح بين 200 و600 ملم فقط. وقد ابتكر المهندس المعماري هذا الهيكل فائق الرقة قبل 40 عامًا، في وقت لم تكن فيه تقنيات البناء قادرة على تلبية هذا المطلب الخاص.
لا يقتصر تميز دار الأوبرا الجديدة على سقفها الفريد من نوعه في العالم، بل تستخدم أيضًا العديد من التقنيات وأساليب التصميم المتطورة. فجدار القاعة الرئيسية بأكمله مزود بنظام ألواح صوتية تعمل ميكانيكيًا.
لكل نوع من العروض، سيتم التحكم في الألواح الصوتية للإغلاق والفتح والرفع والخفض في الاتجاهات والأوضاع المناسبة. ومن ثم، يتم ضمان انعكاس الصوت وامتصاصه وزمن ارتداده المناسب لمتطلبات كل برنامج فني.
مزاد أرض شركة سوسيتيه جنرال: دفع ما يصل إلى 30 مليار دونج/م2، ثم "خاف كثيرًا، وطلب الانسحاب"؟
وبحسب مصدر من مراسل صحيفة الاستثمار الإلكترونية - Baodautu.vn ، في مزاد 58 قطعة أرض في بلدية كوانج تيان، منطقة سوك سون (هانوي)، عندما رأوا أنه لم يعد لديهم فرصة للفوز بقطع الأرض الجميلة، دفع العديد من الناس أسعارًا مرتفعة بشكل غير معقول.
 |
| عرض العميل في الجولة السادسة. نظرًا لأن السعر تم رفعه إلى مستوى مرتفع للغاية، انسحب المشارك. |
تحديدًا، في الجولة الخامسة، خفّض بعض المزايدين عطاءاتهم لشراء أراضٍ بأكثر من 30 مليار دونج للمتر المربع. كما طُرحت العديد من قطع الأراضي الأخرى بأسعار مرتفعة جدًا، تراوحت بين 60 و101 مليون دونج للمتر المربع. إلا أنهم في الجولة السادسة، وهي الجولة الأخيرة، طلبوا عدم تقديم أي عطاءات أخرى.
في النهاية، لم تُطرح سوى ٢٢ قطعة أرض من أصل ٥٨ قطعة أرض بنجاح، وتراوحت أسعارها بين ٣٢ و٥٠ مليون دونج للمتر المربع. وطلب جميع من طالبوا بأسعار مرتفعة في الجولة الخامسة التوقف عن المزايدة في الجولة السادسة.
 |
| يتم دفع الثمن في الجولة الخامسة. |
في حديثه مع الصحفيين، قال المصدر، وهو مشارك مباشر في المزاد، إن متوسط سعر قطع الأراضي هنا يتراوح بين 35 و40 مليون دونج للمتر المربع. ولم تفهم الجمعيات والهيئات التي شاركت في المزاد هذه المرة السوق جيدًا، فخسرت فرصتها. ولم يقتصر الأمر على أن عملية المزايدة المتسرعة لم تحل المشكلة، بل أضرت أيضًا بصورة مزادات الأراضي، مما تسبب في آثار سلبية على السوق.
آمل أن تُراجع السلطات هذا المزاد بدقة. إنه عمل مُدبّر ومُنظّم يتجاهل القانون، كما قال الشخص الغاضب.
طُرحت 58 قطعة أرض للبيع بسعر ابتدائي قدره 2.8 مليون دونج/متر مربع. تتراوح مساحاتها بين 90 و220 مترًا مربعًا. تتراوح قيمة العربون لقطع الأراضي بين 44 و111 مليون دونج/متر مربع. سيُجرى المزاد بالتصويت المباشر عبر ست جولات إلزامية.
في مارس 2024، أُلغي مزادٌ للأراضي في هوآي دوك بسبب وجود دلائل على مخالفات. وبناءً على ذلك، طُرحت في الجولة الأولى من المزاد 15 قطعة أرض من أصل 33 قطعة بأسعارٍ تتراوح بين 100 و180 مليون دونج للمتر المربع، وذلك بعد أن كان سعرها الابتدائي يتراوح بين 57 و62 مليون دونج للمتر المربع فقط.
في الجولة الثانية، لم يُقدّم العميل صاحب أعلى سعر عرضه، وتم استبعاده عمدًا، مما هيأ الظروف لفوز من قدّم أقل سعر في الجولة الأولى بالمزاد. ونظرًا لظهور بوادر انتهاك للوائح مزادات العقارات على العميل، قامت اللجنة المنظمة بختم جميع وثائق تسجيل المزاد ونماذج العطاءات لإحالتها إلى الشرطة للتحقيق فيها ومعالجتها وفقًا لأحكام القانون.
مزادات بينه دينه للعثور على مستثمرين لمشروع سكني بقيمة تزيد عن 1700 مليار دونج
أعلن مركز خدمة مزاد العقارات (وزارة العدل في مقاطعة بينه دينه) للتو عن مزاد حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشروع السكني والخدمي والتعليمي غرب شارع تاي سون.
وبناءً على ذلك، تعود ملكية الأرض المعروضة للبيع في المزاد إلى مركز بينه دينه للتدريب المهني على النقل والمناطق المجاورة له، الكائن في حي كوانغ ترونغ بمدينة كوي نون. تبلغ مساحة الأرض أكثر من 6.3 هكتارات، منها أكثر من 2.5 هكتار مخصصة لبناء منازل مجاورة، وأكثر من 0.4 هكتار مخصصة للأعمال التجارية والخدمية.
 |
| تخطيط مشروع المنطقة السكنية والخدمية والتعليمية غرب شارع تاي سون. |
يتضمن حجم المشروع 238 قطعة أرض سكنية متجاورة (يجب على المستثمرين بناء البناء الأولي واستكمال الواجهات الخارجية بارتفاع أقصى 4 طوابق)؛ وإنشاء مباني خدمات تجارية للأنشطة السياحية ومكاتب تجارية (بارتفاع أقصى 5 طوابق).
بالإضافة إلى ذلك، يجب على المستثمر أن يكون مسؤولاً عن الاستثمار في استكمال البنية التحتية التقنية للأرض التعليمية بمساحة 0.4 هكتار؛ ودفع مبلغ يعادل قيمة صندوق الأرض المستثمر في بناء نظام البنية التحتية التقنية لبناء السكن الاجتماعي (يخصص صندوق الأرض 20٪، حوالي 0.5 هكتار لتطوير السكن الاجتماعي).
وفقًا لمركز خدمات مزادات العقارات، يبلغ السعر الابتدائي للعقار أكثر من 558 مليار دونج، بزيادة قدرها 5% (أكثر من 27.9 مليار دونج). سيُعقد المزاد الساعة 8:30 صباحًا يوم 21 ديسمبر 2024، في قاعة مركز خدمات مزادات العقارات، رقم 37 شارع فان دينه فونغ، مدينة كوي نون، مقاطعة بينه دينه.
تبلغ تكلفة تنفيذ المشروع 1,144 مليار دونج (باستثناء رسوم انتفاع الأراضي للفوز بمزاد حقوق الانتفاع). ويستغرق تنفيذ المشروع 48 شهرًا من تاريخ صدور قرار الاعتراف بنتائج المزاد أو الموافقة على المستثمر.
تطرح شركة ثوا ثين هوي أرضًا "ذهبية" بمساحة تزيد عن 1600 متر مربع في مزاد علني لتنفيذ مشروع تجاري
قالت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثوا ثين هوي إنه في 7 ديسمبر، سيقوم مركز تنمية صندوق الأراضي - إدارة الموارد الطبيعية والبيئة بالتنسيق مع شركة كوانج نام المساهمة للتمويل والمزاد السعري بإجراء مزاد لبيع الأصول على الأراضي، ونقل حقوق استخدام الأراضي في شكل عقد إيجار أرض لتنفيذ مشروع الاستثمار في منطقة الخدمة التجارية في قطعة الأرض رقم 47 هاي با ترونج، مدينة هوي.
بناءً على ذلك، تبلغ مساحة قطعة الأرض الكائنة في 47 شارع هاي با ترونغ 1,646.6 مترًا مربعًا؛ وتشمل الأصول الملحقة بالأرض المعروضة للبيع بالمزاد مبنى مكاتب من ثلاثة طوابق، ومبنى مكاتب من طابقين، وبيت حراسة بمساحة بناء 685 مترًا مربعًا، ومساحة أرضية 1,628 مترًا مربعًا. مدة الانتفاع بالأرض 50 عامًا، اعتبارًا من تاريخ قرار إيجار الأرض الصادر عن اللجنة الشعبية لمقاطعة ثوا ثين هوي، ويُحصّل المبلغ مرة واحدة طوال مدة الإيجار.
السعر الابتدائي المتوقع لمزاد الأرض والمنزل هو 100.42 مليار دونج. منه، السعر الابتدائي لحقوق الانتفاع بالأرض هو 93.47 مليار دونج، والسعر الابتدائي للأصول المرتبطة بالأرض هو 6.94 مليار دونج. مع دفعة مقدمة تزيد عن 20 مليار دونج، يبلغ سعر كل دفعة 1.8 مليار دونج، والسعر الابتدائي للأصول المرتبطة بالأرض هو 140 مليون دونج.
وفقًا للجنة الشعبية لمقاطعة ثوا ثين هوي، سيتم استثمار الأرض بعد المزاد في مشروع منطقة تجارية وخدمية من تسعة طوابق. تشمل المنتجات والخدمات التي يقدمها هذا المشروع خدمات تجارية وخدمية وسياحية وترفيهية أساسية.
يبلغ إجمالي استثمارات المشروع أكثر من 233,047 مليار دونج فيتنامي. ويجب أن تضمن مساهمة المستثمر في رأس المال 20% على الأقل من إجمالي رأس مال المشروع. ويجب ألا يتجاوز تقدم تنفيذ المشروع 36 شهرًا من تاريخ تخصيص أو استئجار الأرض، وأن لا يتجاوز بدء البناء 12 شهرًا من تاريخ تخصيص أو استئجار الأرض.
تعليق (0)