ปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จหรือล้มเหลวของนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ฉบับที่ 2
ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามไม่เพียงแต่ “เต้น” ในตลาดเท่านั้น แต่ยัง “เปลี่ยนแปลง” บนกระดาษและหนังสืออีกด้วย หากตัวเลขไม่สอดคล้องกัน ก็จะยากต่อการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์แห่งที่สองอย่างมีประสิทธิภาพ
 |
| ผู้คนจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ เป็นเจ้าของบ้านหลังที่สอง (ภาพประกอบ) |
การจัดทำฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติในระยะเริ่มต้น
ภาษีอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ 2 ยังคงมีความเห็นเกี่ยวกับอัตราภาษี หัวข้อที่เกี่ยวข้อง ขอบเขตของอิทธิพลอยู่มาก อย่างไรก็ตาม มีประเด็นหนึ่งที่ธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นพ้องต้องกัน นั่นคือความจำเป็นในการมีฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินว่านโยบายภาษีจะประสบความสำเร็จหรือล้มเหลว และจำเป็นต้องให้ความสำคัญเป็นลำดับแรก
ดร. ทราน ซวน เลือง (มหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ แห่งชาติ) ยืนยันว่าหากไม่มีระบบฐานข้อมูลตลาด นโยบายภาษีจะไม่มีประสิทธิภาพ และอาจส่งผลให้เกิดความไม่สมดุลและไม่มั่นคงทางสังคมได้ด้วย
“ข้อมูลที่โปร่งใสจากรัฐบาลจะเป็นพื้นฐานสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกลางและแม่นยำ ซึ่งการจัดเก็บภาษีใหม่จะกำหนดเป้าหมายไปที่หัวข้อที่ถูกต้องและบรรลุเป้าหมายในการควบคุมตลาด” นายเลืองกล่าวความเห็นของเขา
ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ยังเน้นย้ำด้วยว่า ประเทศที่ต้องการบริหารจัดการเศรษฐกิจจะต้องมีระบบฐานข้อมูลรายได้และทรัพย์สินของประชาชน ซึ่งระบบนี้ได้มีการนำมาใช้อย่างยาวนานทั่วโลก
การสร้างฐานข้อมูลแห่งชาติเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเป็นปัจจัยในการตัดสินใจความสำเร็จหรือความล้มเหลวของนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ฉบับที่ 2
“การจะจัดทำระบบฐานข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติได้นั้น จำเป็นต้องมีการมีส่วนร่วมของกระทรวงและหน่วยงานต่างๆ พร้อมกัน ซึ่งไม่เพียงแต่เป็นความรับผิดชอบของ กระทรวงการก่อสร้าง เท่านั้น แต่ยังเป็นหน้าที่ของสำนักงานสถิติแห่งชาติ (กระทรวงการวางแผนและการลงทุน) กระทรวงการคลัง กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมอีกด้วย” นายเลืองกล่าวเสริม
ดร. เหงียน ตรี ฮิว ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและพัฒนาตลาดการเงินและอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก กล่าวด้วยว่าการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามยังคงมีข้อบกพร่องหลายประการ หากไม่สามารถกำหนดราคามาตรฐานได้ การจัดเก็บภาษีแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย
ในทำนองเดียวกัน นาย Tran Vu ผู้อำนวยการฝ่ายธุรกิจของบริษัท DHCONS Construction Joint Stock Company กล่าวว่า ลำดับความสำคัญสูงสุดที่กระทรวงและหน่วยงานต่างๆ ต้องดำเนินการคือการสร้างระบบฐานข้อมูลแห่งชาติเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่เพียงแต่ส่งผลต่อนโยบายภาษีเท่านั้น แต่ยังเป็นปัจจัยพื้นฐานที่กำหนดความเป็นไปได้ของกฎระเบียบอื่นๆ รวมถึงรายการราคาที่ดิน ซึ่งเป็น "ปัญหา" ที่ทำให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องปวดหัว
“ฐานข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติถือเป็น ‘โครงการแห่งศตวรรษ’ หากดำเนินการสำเร็จ เวียดนามจะเป็นหนึ่งในไม่กี่ประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่สามารถทำได้” นายทราน วู กล่าว
กำลังดิ้นรนในการรวบรวมข้อมูล
นายเหงียน ตรี ฮิว กล่าวว่าในเวียดนาม ราคาสัญญาและราคาซื้อขายจริงเป็นตัวเลขที่แตกต่างกัน “เหมือนสวรรค์และโลก” ซึ่งตรงกันข้ามอย่างสิ้นเชิงเมื่อเปรียบเทียบกับสหรัฐอเมริกา ซึ่งข้อมูลเกี่ยวกับราคาขายแทบจะ “ปรุงแต่ง” ไม่ได้เลย
“เมื่อชาวอเมริกันกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน บริษัทประกันและผู้ประเมินราคาจะทำการค้นคว้าอย่างละเอียดเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมายและมูลค่าของทรัพย์สิน จากนั้นข้อมูลจะถูกส่งไปให้ธนาคารตรวจสอบเพิ่มเติม จากนั้นจึงถึงขั้นตอนการเบิกจ่าย หลังจากผ่านการกรองหลายครั้งแล้ว จึงเป็นเรื่องยากมากที่จะแจ้งราคาบ้านเท็จ” นายฮิวกล่าว
กรณีที่คนซื้อบ้านด้วยเงินที่มีอยู่ บุคคลนั้นจะต้องแจ้งต่อหน่วยงานภาษี หน่วยงานนี้จะส่งเจ้าหน้าที่ไปประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งเพื่อให้แน่ใจว่าเสียภาษีอย่างถูกต้องและครบถ้วน
โดยทั่วไปแล้ว ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา มักจะมีบุคคลที่สามคอยบันทึกและกำหนดมูลค่าให้โดยอิสระ ซึ่งช่วยป้องกันการฉ้อโกงราคาและช่วยอัปเดตข้อมูลสำหรับระบบฐานข้อมูลแห่งชาติ
ในเวียดนาม การรวบรวมข้อมูลตลาด โดยเฉพาะราคาขาย ถือเป็นความท้าทายที่ยากที่สุดในการจัดทำฐานข้อมูลระดับชาติ แม้แต่ธุรกิจที่มีประสบการณ์ด้านการประเมินราคาที่ดินมาหลายปีก็ยังพบว่าเป็นงานที่ยาก
นายโง เกีย เกวง กรรมการผู้จัดการบริษัท เวียดนาม แวลูเอชั่น แอนด์ อินสเป็คชั่น จำกัด (VAI) เปิดเผยเรื่องราวที่เกิดขึ้นจริงว่า ในตลาดรอง ราคาส่วนใหญ่ที่ระบุในสัญญามักจะต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงและต่ำกว่าราคาที่ดินเสมอ ซึ่งถือเป็นวิธีหนึ่งที่ผู้ขายสามารถลดภาระทางการเงิน โดยเฉพาะภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
เมื่อตัวเลขที่บันทึกในสัญญาส่วนใหญ่เป็น “ข้อมูลเสมือน” แหล่งที่มาของการรวบรวมและให้บริการข้อมูลตลาดมีเพียงไม่กี่ช่องทาง เช่น สำนักงานที่ดิน หน่วยงานหรือองค์กรที่ดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน หน่วยงานหรือองค์กรที่ดำเนินการประมูลทรัพย์สิน พื้นที่ซื้อขาย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น
ในความเป็นจริง แหล่งข้อมูลด้านราคาอสังหาริมทรัพย์สามารถรวบรวมได้จากสำนักงานที่ดินเท่านั้น อย่างไรก็ตาม หน่วยงานเหล่านี้ไม่มีข้อมูลในรูปแบบดิจิทัล ดังนั้น การค้นหาจึงต้องใช้มือเป็นส่วนใหญ่ และเจ้าหน้าที่ส่วนใหญ่มีประสบการณ์ ดังนั้น การประมวลผลจึงใช้เวลานานและมีข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นได้มาก
นายโว อันห์ ตวน รองอธิบดีกรมทะเบียนที่ดินและข้อมูลสารสนเทศ (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) กล่าวว่า ณ เดือนกันยายน 2567 ฐานข้อมูลที่ดินที่รัฐบาลกลางจัดทำขึ้นได้ดำเนินการจัดทำข้อมูลองค์ประกอบ 4 ส่วนเสร็จเรียบร้อยแล้ว ซึ่งรวมถึงข้อมูลกรอบราคาที่ดินด้วย สำหรับระดับท้องถิ่น ปัจจุบันมีหน่วยงานระดับอำเภอเพียง 300/705 แห่งเท่านั้นที่ดำเนินการจัดทำฐานข้อมูลราคาที่ดินเสร็จเรียบร้อยแล้ว
นายตวน กล่าวถึงความคืบหน้าการจัดทำฐานข้อมูลที่ดินระดับประเทศว่า ระบบสารสนเทศยังไม่เสร็จสมบูรณ์และไม่เป็นไปตามข้อกำหนดที่รัฐบาลกำหนด
ก่อนหน้านี้ รัฐบาลได้ออกมติที่ 37/NQ-CP ระบุเป้าหมายในการจัดสร้างฐานข้อมูลดิจิทัลและระบบข้อมูลที่ดินแห่งชาติให้ครบวงจร เป็นหนึ่งเดียว สอดคล้องตรงกัน มีวัตถุประสงค์หลากหลาย และเชื่อมโยงถึงกันให้แล้วเสร็จภายในปี 2568
ภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองจะช่วยสร้างตลาดที่แข็งแรง มั่นคง และโปร่งใส ซึ่งเป็นเรื่องยากแต่ก็ไม่ใช่ว่าจะเป็นไปไม่ได้ หากรากฐานนั้นสร้างขึ้นบนฐานข้อมูลระดับชาติ
ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html
การแสดงความคิดเห็น (0)