ปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จหรือล้มเหลวของนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ฉบับที่ 2

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามไม่เพียงแต่ “เต้น” ในตลาดเท่านั้น แต่ยัง “เปลี่ยนแปลง” ทั้งในเอกสารและในบัญชีอีกด้วย เมื่อตัวเลขไม่สอดคล้องกัน การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์สำรองอย่างมีประสิทธิภาพก็จะเป็นเรื่องยาก

คนมีบ้านหลังที่สองมากขึ้นเรื่อยๆ แต่ไม่ต้องเสียภาษี (ภาพประกอบ)

ผู้คนจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ เป็นเจ้าของบ้านหลังที่สอง (ภาพประกอบ)

การก่อสร้างฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติในระยะเริ่มต้น

ภาษีอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สองยังคงมีความคิดเห็นมากมายเกี่ยวกับอัตราภาษี หัวข้อที่เกี่ยวข้อง และขอบเขตของอิทธิพล... อย่างไรก็ตาม มีประเด็นหนึ่งที่ธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นพ้องต้องกัน นั่นคือความจำเป็นในการมีฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จหรือความล้มเหลวของนโยบายภาษี และจำเป็นต้องได้รับการจัดลำดับความสำคัญ

ดร. ตรัน ซวน เลือง (มหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ แห่งชาติ) ยืนยันว่าหากไม่มีระบบฐานข้อมูลตลาด นโยบายภาษีก็จะไม่มีประสิทธิผล และอาจก่อให้เกิดความไม่สมดุลและไม่มั่นคงทางสังคมได้

“ข้อมูลที่โปร่งใสจากรัฐบาลจะเป็นพื้นฐานสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกลางและแม่นยำ ซึ่งการจัดเก็บภาษีใหม่จะมุ่งเป้าไปที่หัวข้อที่ถูกต้องและบรรลุเป้าหมายในการควบคุมตลาด” นายเลืองกล่าวความเห็นของเขา

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ยังเน้นย้ำว่า ประเทศที่ต้องการบริหารจัดการเศรษฐกิจจำเป็นต้องมีระบบฐานข้อมูลรายได้และทรัพย์สินของประชาชน ซึ่งระบบนี้ได้มีการนำมาใช้ทั่ว โลก มาเป็นเวลานานแล้ว

การสร้างฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จหรือความล้มเหลวของนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ฉบับที่ 2

“การจะพัฒนาระบบฐานข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติให้เป็นจริงได้นั้น จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากหลายกระทรวงและหลายหน่วยงานพร้อมกัน ซึ่งไม่เพียงแต่เป็นความรับผิดชอบของ กระทรวงก่อสร้าง เท่านั้น แต่ยังเป็นหน้าที่ของสำนักงานสถิติแห่งชาติ (กระทรวงการวางแผนและการลงทุน) กระทรวงการคลัง และกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมอีกด้วย” นายเลืองกล่าวเสริม

ดร.เหงียน ตรี เฮียว ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและพัฒนาตลาดการเงินและอสังหาริมทรัพย์โลก กล่าวว่าการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามยังคงมีข้อบกพร่องหลายประการ หากไม่สามารถกำหนดราคามาตรฐานได้ การจัดเก็บภาษีแทบจะเป็นไปไม่ได้

ในทำนองเดียวกัน คุณ Tran Vu ผู้อำนวยการฝ่ายธุรกิจของบริษัท DHCONS Construction Joint Stock Company กล่าวว่า สิ่งสำคัญที่สุดที่กระทรวงและหน่วยงานต่างๆ จำเป็นต้องดำเนินการคือการสร้างระบบฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อนโยบายภาษีเท่านั้น แต่ยังเป็นปัจจัยพื้นฐานที่กำหนดความเป็นไปได้ของกฎระเบียบอื่นๆ อีกหลายฉบับ รวมถึงรายการราคาที่ดิน ซึ่งเป็น "ปัญหา" ที่กำลังสร้างความปวดหัวให้กับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

“ฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ถือได้ว่าเป็น ‘โครงการแห่งศตวรรษ’ หากสำเร็จ เวียดนามจะเป็นหนึ่งในไม่กี่ประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่สามารถดำเนินการเช่นนี้ได้” คุณตรัน หวู กล่าว

กำลังดิ้นรนในการรวบรวมข้อมูล

คุณเหงียน ตรี เฮียว ระบุว่า ในเวียดนาม ราคาตามสัญญาและราคาซื้อขายจริงเป็นตัวเลขที่ต่างกัน “เหมือนฟ้ากับดิน” ซึ่งตรงกันข้ามอย่างสิ้นเชิงเมื่อเทียบกับสหรัฐอเมริกา ซึ่งข้อมูลราคาขายแทบจะ “ปรุงแต่ง” ไม่ได้เลย

“เมื่อชาวอเมริกันกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้าน บริษัทประกันภัยและผู้ประเมินราคาจะตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายและมูลค่าของทรัพย์สินอย่างละเอียดถี่ถ้วน จากนั้นข้อมูลจะถูกส่งต่อไปยังธนาคารเพื่อตรวจสอบเพิ่มเติม และขั้นตอนการจ่ายเงิน หลังจากผ่านกระบวนการคัดกรองมามากมายแล้ว การแจ้งราคาบ้านเท็จจึงเป็นเรื่องยากมาก” คุณเฮี่ยวกล่าว

ในกรณีที่ผู้ซื้อบ้านมีเงินเหลือใช้ บุคคลนั้นจะต้องแจ้งต่อกรมสรรพากร หน่วยงานนี้จะส่งเจ้าหน้าที่ไปประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง เพื่อให้แน่ใจว่ามีการชำระภาษีอย่างถูกต้องและครบถ้วน

โดยพื้นฐานแล้ว ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา มักจะมีบุคคลที่สามคอยบันทึกและประเมินมูลค่าด้วยตนเอง ซึ่งช่วยป้องกันการฉ้อโกงราคาและช่วยอัปเดตข้อมูลสำหรับระบบฐานข้อมูลระดับชาติ

ในเวียดนาม การรวบรวมข้อมูลตลาด โดยเฉพาะราคาขาย ถือเป็นความท้าทายที่ยากที่สุดในการจัดทำฐานข้อมูลระดับชาติ แม้แต่ธุรกิจที่มีประสบการณ์ด้านการประเมินราคาที่ดินมาหลายปีก็ยังพบว่านี่เป็นงานที่ยาก

คุณโง เกีย เกือง กรรมการผู้จัดการบริษัท เวียดนาม แวลูเอชั่น แอนด์ อินสเปคชั่น จำกัด (VAI) เล่าประสบการณ์จริงว่า ในตลาดรอง ราคาที่ดินส่วนใหญ่ที่ระบุในสัญญามักจะต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงและต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน ซึ่งเป็นวิธีหนึ่งที่ผู้ขายสามารถลดภาระทางการเงิน โดยเฉพาะภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

เมื่อตัวเลขที่บันทึกไว้ในสัญญาส่วนใหญ่เป็น "ตัวเลขเสมือนจริง" แหล่งที่มาของการรวบรวมและให้ข้อมูลตลาดมีเพียงไม่กี่ช่องทาง เช่น สำนักงานที่ดิน หน่วยงานและองค์กรที่ดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน หน่วยงานและองค์กรที่ดำเนินการประมูลทรัพย์สิน เวทีซื้อขาย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ

ในความเป็นจริง แหล่งข้อมูลเกี่ยวกับราคาอสังหาริมทรัพย์สามารถรวบรวมได้จากสำนักงานที่ดินเท่านั้น อย่างไรก็ตาม หน่วยงานเหล่านี้ไม่ได้แปลงข้อมูลเป็นดิจิทัล ดังนั้นการค้นหาจึงต้องดำเนินการด้วยตนเองเป็นหลัก และเจ้าหน้าที่ส่วนใหญ่มีประสบการณ์ การประมวลผลจึงใช้เวลานานและอาจมีข้อผิดพลาดได้มาก

นายหวอ อันห์ ตวน รองอธิบดีกรมทะเบียนที่ดินและข้อมูลสารสนเทศ (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) กล่าวว่า ณ เดือนกันยายน พ.ศ. 2567 ฐานข้อมูลที่ดินที่รัฐบาลกลางจัดทำขึ้นได้เสร็จสิ้นแล้ว 4 องค์ประกอบ ซึ่งรวมถึงข้อมูลกรอบราคาที่ดิน ส่วนในระดับท้องถิ่น ปัจจุบันมีหน่วยงานระดับอำเภอเพียง 300 แห่ง และหน่วยงานระดับอำเภอ 705 แห่ง ที่ดำเนินการก่อสร้างฐานข้อมูลราคาที่ดินเสร็จสิ้นแล้ว

นายตวน กล่าวถึงความคืบหน้าการจัดทำฐานข้อมูลที่ดินระดับประเทศว่า ระบบสารสนเทศยังไม่เสร็จสมบูรณ์และไม่เป็นไปตามข้อกำหนดที่รัฐบาลกำหนด

ก่อนหน้านี้ รัฐบาลได้ออกมติที่ 37/NQ-CP ระบุเป้าหมายในการจัดสร้างฐานข้อมูลดิจิทัลและระบบข้อมูลที่ดินแห่งชาติที่รวมศูนย์ เป็นหนึ่งเดียว สอดคล้องกัน มีวัตถุประสงค์หลากหลาย และเชื่อมโยงถึงกันให้แล้วเสร็จภายในปี 2568

ภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองจะช่วยสร้างตลาดที่แข็งแรง มั่นคง และโปร่งใส ซึ่งเป็นเรื่องยาก แต่ไม่ใช่ว่าเป็นไปไม่ได้ หากสร้างรากฐานบนฐานข้อมูลระดับชาติ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html