ทำไมการซื้อขายอสังหาฯจึงไม่บังคับผ่านระบบขายหน้าร้าน?

ตัวเลือกที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับลูกค้า

ต่อเนื่องจากการประชุมสมัยที่ 6 เมื่อช่วงเช้าวันที่ 31 ตุลาคม 2558 สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้พิจารณาเนื้อหาในห้องประชุมหลายประเด็น โดยมีความเห็นแตกต่างกันเกี่ยวกับร่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข)

นายหวู่ ฮ่อง ถันห์ ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้นำเสนอรายงานการชี้แจง การยอมรับ และการแก้ไขร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ว่า

ในส่วนของหลักการประกอบธุรกิจที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างในอนาคต มีความเห็นตรงกันถึงความจำเป็นในการออกกฎเกณฑ์การวางเงินมัดจำ ระยะเวลารับเงินมัดจำ และจำนวนเงินมัดจำไว้ในร่างกฎหมาย

ความเห็นบางส่วนเสนอแนะให้เพิ่มข้อกำหนดการวางเงินมัดจำเพื่อให้มั่นใจว่าสัญญาได้รับการลงนามก่อนที่โครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างจะผ่านคุณสมบัติในการดำเนินธุรกิจ ความเห็นบางส่วนเห็นพ้องที่จะรับเงินมัดจำเฉพาะเมื่อ "โครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างผ่านคุณสมบัติในการดำเนินธุรกิจ" และ "ธุรกรรมได้ดำเนินการตามกฎระเบียบแล้ว"

อสังหาริมทรัพย์ - เพราะเหตุใดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบตู้จึงไม่จำเป็น? — ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจสภานิติบัญญัติแห่งชาติ นายหวู่ ฮ่อง ถันห์

ตามความเห็นของ รัฐบาล สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการประชุมสมัยที่ 5 คณะผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ หน่วยงานของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ คณะกรรมาธิการสามัญสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (กสม.) ได้เสนอทางเลือก 2 ประการ คือ

ตัวเลือกที่ 1: “นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการดำเนินกิจการทั้งหมดและได้ดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้แล้วเท่านั้น”

ตัวเลือกนี้มีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับลูกค้าซึ่งเป็นฝ่ายที่อ่อนแอกว่าในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการวางเงินมัดจำจะเกิดขึ้นเฉพาะเมื่ออสังหาริมทรัพย์มีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการประกอบธุรกิจและทั้งสองฝ่ายได้ลงนามในสัญญาอย่างเป็นทางการแล้ว จึงช่วยลดโอกาสการเกิดข้อพิพาท

ข้อจำกัดของตัวเลือกนี้คือผู้ลงทุนไม่มีโอกาสที่จะได้รับเงินฝากเพื่อให้แน่ใจว่าจะลงนามสัญญากับลูกค้าที่มีศักยภาพ

การรับเงินมัดจำจากลูกค้าที่ได้ลงนามในสัญญาซื้อ เช่าซื้อบ้าน และงานก่อสร้างในอนาคต ไม่ใช่เงินมัดจำเพื่อเป็นหลักประกันการลงนามในสัญญา แต่เป็นเงินมัดจำเพื่อเป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญาตามบทบัญญัติในมาตรา 328 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง ความหมายของเงินมัดจำไม่ได้มีความหมายมากนักอีกต่อไป เพราะสัญญามีบทบัญญัติเกี่ยวกับการเรียกเก็บเงินตามมูลค่าสัญญาตามความคืบหน้า และข้อกำหนดเกี่ยวกับค่าปรับ หากคู่สัญญาไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันอย่างถูกต้อง

รัฐบาลได้เลือกตัวเลือกนี้และความเห็น 15/40 ของคณะผู้แทนรัฐสภาและหน่วยงานรัฐสภา

ตัวเลือกที่ 2: “ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการนั้นมีการออกแบบขั้นพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในวรรค 2 มาตรา 24 แห่งกฎหมายนี้”

สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือราคางานก่อสร้างอย่างชัดเจน วงเงินสูงสุดที่ตกลงกันไว้เป็นไปตามระเบียบของรัฐบาล แต่ต้องไม่เกิน 10% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือราคางานก่อสร้าง โดยต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในแต่ละช่วงเวลา และอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท

ตัวเลือกนี้ช่วยให้นักลงทุนลงนามในสัญญามัดจำเพื่อให้แน่ใจว่ามีการปฏิบัติตามข้อตกลงกับลูกค้าที่มีศักยภาพก่อนที่อสังหาริมทรัพย์จะมีสิทธิ์ดำเนินการทางธุรกิจ

ข้อจำกัดของแผนนี้คือโครงการยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง ทำให้ลูกค้าต้องแบกรับความเสี่ยง หากผู้ลงทุนดำเนินการตามขั้นตอนการออกแบบทางเทคนิค ออกแบบแบบก่อสร้าง ยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้าง และดำเนินการก่อสร้างนานเกินกว่าที่กำหนดไว้ อาจส่งผลกระทบต่อสิทธิของลูกค้าและอาจก่อให้เกิดข้อพิพาทได้ คณะกรรมาธิการสามัญประจำรัฐสภาจึงขอให้รัฐบาลเพิ่มเติมเนื้อหาการประเมินผลกระทบสำหรับแผน

ตัวเลือกนี้ถูกเลือกโดยความเห็น 20/40 ของคณะผู้แทนรัฐสภาและหน่วยงานของรัฐสภา

ความเสี่ยงจากการใช้ประโยชน์จากกฎหมาย

เกี่ยวกับเงื่อนไขในการดำเนินกิจการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างในอนาคต นายธานห์ เสนอว่า ไม่จำเป็นต้องมีใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ดินที่จะก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยและก่อสร้างในอนาคตที่ดำเนินการประกอบธุรกิจ

ไทย คณะกรรมการถาวรแห่งรัฐสภาได้พิจารณาแล้วเห็นชอบและปรับปรุงบทบัญญัติในมาตรา 24 วรรค 8 และปรับปรุงทางเทคนิคข้อ c และ d วรรค 2 มาตรา 14 ตามลำดับ ดังนี้ กิจการที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างที่มีอยู่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ดินที่สร้างและที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างที่นำไปประกอบกิจการ

การประกอบธุรกิจที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่จะเกิดขึ้นในอนาคตไม่จำเป็นต้องมีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน แต่จำเป็นต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินสำหรับพื้นที่ดินที่ติดกับที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่นำมาประกอบธุรกิจ

อสังหาริมทรัพย์ - เพราะเหตุใดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านชั้นจึงไม่จำเป็น (ภาพที่ 2) — ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ขณะหารือช่วงเช้าวันที่ 31 ตุลาคม

ในส่วนของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มีหลายความเห็นแนะนำว่าไม่จำเป็นต้องมีกฎระเบียบ แต่ควรส่งเสริมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น

คณะกรรมาธิการถาวรของรัฐสภาได้พิจารณาและแก้ไขในทิศทางดังนี้: ยกเลิกบทบัญญัติเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านแพลตฟอร์มการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในบทที่ 7 ของร่างกฎหมาย; เพิ่มเติมมาตรา 7 มาตรา 8 แห่งร่างกฎหมายว่าด้วยนโยบายของรัฐเกี่ยวกับการลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น "รัฐส่งเสริมให้องค์กรและบุคคลดำเนินธุรกรรมการซื้อ การขาย การโอน การเช่า การเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง และสิทธิการใช้ที่ดินผ่านแพลตฟอร์มการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์"

สรุปผลการปฏิบัติของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 พบว่าปัจจุบันตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังไม่สามารถรับประกันความปลอดภัยทางกฎหมายของธุรกรรมได้เพียงพอ และมีหลายกรณีที่ตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก่อกวนตลาด

“การบังคับให้ทำธุรกรรมผ่านช่องทางซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะทำให้เกิดความเสี่ยงในการใช้ประโยชน์จากกฎหมายควบคุม ไม่รับประกันการดำเนินภารกิจในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดี ปลอดภัย และยั่งยืน” นายถั่นห์ กล่าว

แหล่งที่มา