VCCI: ควรคงวิธีส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน

ANTD.VN - สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) เชื่อว่ามีความจำเป็นที่จะต้องพิจารณาการลบวิธีส่วนเกินออกจากวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน

การประเมินราคาที่ดินควรจะคงวิธีส่วนเกินไว้หรือไม่?

ในร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดิน และร่างหนังสือเวียนที่แก้ไขและเพิ่มเติมบทความจำนวนหนึ่งของหนังสือเวียน 36/2014/TT-BTNMT ที่ให้รายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน การจัดทำและปรับบัญชีราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะและการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN-MT) เสนอให้ยกเลิกวิธีการคำนวณราคาที่ดินส่วนเกิน

อย่างไรก็ตาม VCCI เชื่อว่าการยกเลิกวิธีส่วนเกินจะทำให้กระบวนการประเมินมูลค่าที่ดินมีความยุ่งยาก

วิธีส่วนเกินเป็นวิธีการกำหนดราคาที่ดินโดยพิจารณาจากวัตถุประสงค์การใช้งานที่มีศักยภาพในการพัฒนาในอนาคต ที่ดินประเภทนี้มีศักยภาพในการพัฒนา ซึ่งพบได้ทั่วไปและไม่ได้มีทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันหรือคล้ายคลึงกันที่ซื้อขายในตลาดสำเร็จแล้วเพื่อใช้วิธีการเปรียบเทียบ (โดยมีเงื่อนไขว่าต้องมีที่ดินที่เปรียบเทียบกันได้อย่างน้อย 3 แปลงที่โอนกรรมสิทธิ์ในตลาดและชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน)

เมื่อเปรียบเทียบกับวิธีการประเมินราคาที่ดินตามวัตถุประสงค์การใช้งานในปัจจุบัน เช่น วิธีเปรียบเทียบ และวิธีรายได้ เราจะเห็นข้อดีข้อเสียของแต่ละวิธีได้อย่างชัดเจน

ตาม VCCI วิธีการเปรียบเทียบมีข้อจำกัดในแง่ของข้อมูลเปรียบเทียบเนื่องจากข้อมูลการทำธุรกรรมมักจะจับคู่กับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการประเมินได้ยาก จำเป็นต้องมีข้อมูลการทำธุรกรรมที่ชัดเจนและถูกต้องจำนวนมาก แต่ในความเป็นจริง ในหลายๆ กรณี ราคาธุรกรรมบนกระดาษกับราคาธุรกรรมจริงนั้นแตกต่างกัน

ในขณะเดียวกัน วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินจะดำเนินการโดยการคูณราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ซึ่งมีข้อจำกัดเช่นกัน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินนี้จัดทำโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด โดยการวิเคราะห์และเปรียบเทียบราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินกับราคาที่ดินทั่วไปในตลาด

ดังนั้นการกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การปรับจึงต้องอาศัยข้อมูลเชิงเปรียบเทียบด้วย จึงอาจพบข้อบกพร่องในแง่ของข้อมูลและข้อมูลอินพุต เช่น วิธีการเปรียบเทียบ

จากข้อมูลของ VCCI ฐานข้อมูลที่ดินปัจจุบันของประเทศเรายังไม่สะท้อนความเป็นจริงของตลาดอย่างแท้จริง ดังนั้น การใช้วิธีการประเมินมูลค่าเพียง 3 วิธีตามร่างอาจก่อให้เกิดความยากลำบากในกระบวนการดำเนินการอันเนื่องมาจากข้อบกพร่องดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น

ในทางกลับกัน วิธีการคงเหลือจะขึ้นอยู่กับหลักการดังต่อไปนี้: มูลค่าปัจจุบันของสินทรัพย์คือมูลค่าคงเหลือที่ได้จากการประมาณค่าการพัฒนาที่สันนิษฐานลบด้วยต้นทุนทั้งหมดที่เกิดขึ้นในการสร้างการพัฒนานั้น

แก่นแท้ของวิธีนี้คือการคำนวณมูลค่าที่ดินแบบย้อนหลัง กล่าวคือ เริ่มจากราคาขายของผลิตภัณฑ์ที่พัฒนาแล้วในอนาคต แล้วหักต้นทุนการพัฒนาที่จำเป็นในการลงทุนสร้างผลิตภัณฑ์นั้น วิธีนี้ใช้ประเมินมูลค่าที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา ซึ่งวิธีการประเมินมูลค่าอื่นๆ ไม่สามารถนำมาใช้ได้

VCCI ยังเชื่อว่าวิธีการประเมินราคาแบบส่วนเกินเป็นวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่องค์กรประเมินราคามืออาชีพนำมาใช้ และถือเป็นวิธีการประเมินมูลค่าวิธีหนึ่งที่นำมาใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการพัฒนา (ที่ดินว่างเปล่าที่ยังไม่ได้พัฒนาหรือที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่สามารถปรับปรุงหรือรื้อถอนเพื่อสร้างสิ่งปลูกสร้างใหม่บนที่ดินเพื่อการใช้ประโยชน์สูงสุดและมีประสิทธิผลสูงสุด)

วิธีการส่วนเกินได้รับการกำหนดไว้ในมาตรฐานการประเมินมูลค่าของเวียดนามฉบับที่ 11 ที่ออกพร้อมกับหนังสือเวียน 145/2016/TT-BTC

กรณีที่ร่าง พ.ร.บ. ยกเลิกวิธีส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน ส่งผลให้หลักเกณฑ์การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่สอดคล้องกันในเอกสารกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ในส่วนของเป้าหมายการบริหารจัดการภาครัฐ เหตุผลประการหนึ่งที่ต้องตัดวิธีการประเมินราคาที่ดินแบบส่วนเกินออกก็คือ “นี่เป็นวิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผู้บริหารคำนวณเพื่อตัดสินใจลงทุน (ราคาที่ดินควรจะทราบล่วงหน้า) ไม่เหมาะกับงานประเมินราคาที่ดินเพื่อบริหารจัดการภาครัฐ”

VCCI มองว่าหากใช้วิธีนี้พิจารณาเฉพาะการคำนวณประสิทธิภาพการลงทุนเท่านั้น แสดงว่ามูลค่าที่ดินได้รับการคำนวณให้บรรลุการใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิผลสูงสุด และราคาที่ดินดังกล่าวสอดคล้องกับหลักการตลาด

รัฐจึงใช้วิธีการประเมินราคานี้เพื่อกำหนดประเภทที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาเพื่อกำหนดราคาที่ดินให้สอดคล้องกับราคาตลาด จึงกำหนดภาระผูกพันทางการเงินที่นักลงทุนจะต้องปฏิบัติตามต่อรัฐ

ดังนั้น VCCI จึงแนะนำให้คณะกรรมการร่างพิจารณาไม่ยกเลิกวิธีส่วนเกินในวิธีการประเมินราคาที่ดิน

ลิงค์ที่มา